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??中共中央政治局4月30日召開會議，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??如何深刻理解和深入貫徹落實黨中央的新要求，本報記者采訪了有關(guān)專家。他們表示：從會議的表述來看，充分體現(xiàn)了“以人民為中心”的發(fā)展思想。在化解風(fēng)險上，要“切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”；在構(gòu)建發(fā)展新模式上，強(qiáng)調(diào)“人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，其核心就在于讓群眾住得安心、舒心。

??壓實責(zé)任保交房 保障購房人合法權(quán)益

??會議強(qiáng)調(diào)，要“壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”。

??國家發(fā)改委投資所研究員劉琳說，這表明當(dāng)前和未來一段時間內(nèi)，各地將繼續(xù)加大力度穩(wěn)定房地產(chǎn)融資，促進(jìn)項目建成交付，保障購房人合法權(quán)益。

??“今年年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局印發(fā)通知，要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，按照‘一項目一方案’提出‘白名單’，一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，切實做好保交房工作。”據(jù)了解，目前所有地級及以上城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，已完成兩批“白名單”項目的推送，項目將獲得融資近萬億元。

??“這一新表述，是在原來壓實地方政府屬地責(zé)任、開發(fā)商主體責(zé)任的基礎(chǔ)上，首次提出壓實金融機(jī)構(gòu)責(zé)任。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“簡單講，就是要求金融機(jī)構(gòu)不能基于對房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險的擔(dān)憂，即使單個項目合規(guī)且進(jìn)入‘白名單’，仍然不愿意貸款或拒絕貸款。”他認(rèn)為，不管是防風(fēng)險還是保民生，都要壓實各方責(zé)任，激發(fā)各方動力。“只有各方責(zé)任到位了、動力激發(fā)了，‘人房地錢’要素才可以實現(xiàn)良性循環(huán)，才能真正實現(xiàn)防風(fēng)險，真正落實保交房。”

??“本次會議用‘保交房’一詞替代‘保交樓’，可以從兩個層面去理解：一個是過程層面，相關(guān)責(zé)任主體的交付保障任務(wù)，要完成從項目樓棟層初步的物理交付，到房屋層面完整的功能交付；另一個是范圍層面，要將交付風(fēng)險從面向已售罄或基本售罄的在建樓盤擴(kuò)展到未開售或基本未售的在建樓盤。”上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰對記者表示，“保交樓”側(cè)重基本售罄但存在交付風(fēng)險的在建樓盤，保的是民生，穩(wěn)的是民心；“保交房”面向所有在建樓盤，保的是功能完整的房子按時保質(zhì)交付，穩(wěn)的是信心，可以促進(jìn)住房需求有序釋放，激活整個住房市場，為扭轉(zhuǎn)樓市局面打下堅實基礎(chǔ)。

??消化存量優(yōu)化增量 滿足人們住房品質(zhì)需求

??會議還提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

??貝殼智庫首席專家許小樂表示，這就意味著要更好地發(fā)揮政策引導(dǎo)的作用，通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化來打通新舊循環(huán)。對于存量房產(chǎn)，要積極通過功能轉(zhuǎn)換來盤活利用，發(fā)揮對保障的價值，降低庫存壓力；對于增量市場，要通過品質(zhì)提升來激發(fā)改善需求。

??全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說，這一政策措施是一個新要求，內(nèi)涵豐富，需要深刻領(lǐng)會。“增量住房”主要指未來規(guī)劃建設(shè)的新住房，包括商品住房和保障性住房；“優(yōu)化”就是要完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，要建設(shè)“好房子”，滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的需求。而消化存量房產(chǎn)，需多措并舉，如在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許商業(yè)、辦公等非居住房屋根據(jù)市場需求調(diào)整存量房產(chǎn)用途；鼓勵住房租賃企業(yè)購買或改造存量房產(chǎn)用于租賃住房；當(dāng)?shù)刈》靠偭抗┐笥谇蟆⒄胸斄Φ模墒召彶糠执媪孔》坑糜诒Ｕ闲宰》俊⒉疬w安置用房。同時，在政府收購存量房產(chǎn)時，為防止可能存在的道德風(fēng)險，應(yīng)穩(wěn)妥推進(jìn)，并建立相關(guān)機(jī)制，比如由獨立第三方房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估公平合理的收購價，組建專家委員會對收購價進(jìn)行評審。

??會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這關(guān)系到房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建和高質(zhì)量發(fā)展。這一新提法，體現(xiàn)了新一輪住房政策的深度與前瞻性，也體現(xiàn)了對市場變化的精準(zhǔn)把握。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到，該政策涵蓋三個層面內(nèi)容：一是存量房產(chǎn)的消化，即二手房房源的消化；二是增量住房，包括新建保障房以及高品質(zhì)住宅等；三是要“統(tǒng)籌”研究政策措施，存量與增量協(xié)調(diào)推進(jìn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)說，這三個層面起點在于消化存量房產(chǎn)，其關(guān)鍵要注重細(xì)節(jié)和把握節(jié)奏，重在科學(xué)性和全面性。第一，要堅持“一城一策”的原則，尤其是要深入研判所在城市的供求關(guān)系和優(yōu)質(zhì)住房新需求。第二，要深入了解和把握本地二手房市場的特點，包括二手房與新房的區(qū)位差異、“賣舊”和“換新”的新訴求等，以確保政策精準(zhǔn)落地、高效落地。第三，要優(yōu)化完善消化二手房服務(wù)體系，研究出臺估價、抵押、融資、稅費(fèi)等環(huán)節(jié)的配套措施，為市場改革提供有力支持。

??抓緊構(gòu)建新模式 促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??會議提出，要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??“這是未來房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的頂層設(shè)計。”李宇嘉表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要完善“市場+保障”、供需匹配的供應(yīng)體系，規(guī)模化建設(shè)配售型保障性住房，加大保障性租賃住房籌建力度，建設(shè)低成本、租購結(jié)合、配套完善的住房保障體系。

??浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的新要求，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

??虞曉芬認(rèn)為，在發(fā)展理念上，要更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升，更加注重功能優(yōu)化和設(shè)施配套，從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。在機(jī)制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，從要素資源的科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式，促進(jìn)人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配，避免市場供求失衡與大起大落。在供應(yīng)體系上，完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，政府保障基本的住房需求，市場滿足多層次多樣化的住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力形成人民群眾各得其所、安居樂業(yè)的局面。加大保障性住房建設(shè)和供給，要一手抓配售型保障房建設(shè)，一手抓租賃型保障房供給，以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式，著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題。在銷售方式上，實行現(xiàn)房銷售。在房屋管理上，要推進(jìn)全生命周期管理，加快建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度，建立房屋全生命周期管理體系。在技術(shù)上，要加大環(huán)保、節(jié)能、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應(yīng)用，深化工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系改革，以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展，全面提高房地產(chǎn)項目品質(zhì)和可持續(xù)性。在路徑上，要建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機(jī)制，包括用地制度、財稅制度、金融制度等，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。