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??2024年至今，整體樓市延續探底行情，一方面供應持續縮量，另一方面，春節8天長假并未刺激返鄉置業熱情，3月觸底回升、回暖程度也不及去年同期，4月較3月小幅微降，成交仍顯低迷。

??同時，二手房因業主降價、掛牌量上升因而性價比凸顯，對剛需吸引力更強，因而分流新房客群。

??預判5月，我們認為，成交總量規模或將延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微降，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。

??2024年前4月，全國商品住宅供應疲軟，2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應空窗期“無貨可供”。

??據CRIC監測，前4月，全國97個重點城市新增供應約5026.67萬平方米，同比下降約40%。其中4個一線城市降幅最小，前4月新增供應約659.22萬平方米，累計同比減少約20%。

??結合重點30城商品住宅新增供應面積走勢來看，雖然3月供應觸底反彈，單月環比上漲約175%，但4月供應規模轉跌，環比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來同期最低值。

??一線城市中，北京、深圳供應在3月集中推貨后4月略顯乏力，上海雖然有第四批次新房集中入市，但推貨量較三批次有所下降，廣州供應同樣回落。

??二三線城市供應整體回落，同比來看，僅有2城供應規模高于去年同期，西安供應繼續發力，同比實現翻番，與之形成鮮明對比的是，濟南、青島等接近半數的城市，供應同比腰斬。

??從成交來看，2024年前4月樓市成交延續下探走勢，春節8天長假，一二線銷售停擺卻未帶來三四線返鄉置業，房地產市場下行加劇購房者觀望情緒，3月雖然觸底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍顯低迷，4月成交較3月小幅微降，市場處于緩慢修復中。

??據CRIC監測，前4月，全國97個重點城市商品住宅成交面積約5813.13萬平方米，同比下降約49%，

??結合重點30城商品住宅成交面積走勢來看，一線城市和重點二三線城市雖然均呈現出同環比齊跌，累計同比持降的態勢，但4月成交絕對量好于一季度月均。其中一線城市同比降幅和累計同比降幅均約為40%且低于二三線城市，可以看出一線城市市場修復程度顯著好于二三線。

??我們將不同成交4月成交與2024年一季度月均值進行可以橫向對比，可以將各城市劃分為以下幾類：

??一是短期內熱點恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規模居前，環比持增。以西安為例，單月成交量突破100萬平方米，為2024年內高點，且同環比保持增勢，累計同比與去年基本持平，短期內改善盤入市支撐市場成交熱度延續。

??二是仍處于穩步需求修復期的城市，諸如南京、合肥、鄭州、昆明、廈門等，4月成交環比持增，絕對量已顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項目來訪、認購均有了不同程度回升，但是尚未修復至去年月均水平，客戶觀望情緒比較濃厚。

??三是部分弱二線城市穩步回調，4月成交規模已不及2024年一季度月均，典型代表為天津、青島、濟南、重慶、南寧、珠海、徐州等，成交動力略顯不足，目前這些城市基本以剛需客群為主導，購買力趨緊已是不爭的事實，加之二手房持續以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉弱。

??四是多數城市熱度較4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市場處于地位盤整期，武漢、蘇州、長沙、福州、東莞、常州、嘉興等，這些城市目前已處于筑底階段，市場降無可降，需求容量基本恒定，整體延續低位波動。

??從二手房市場來看，2024年前4月，全國16個重點城市二手房成交約2531.3萬平方米，累計同比下降18%。其中4月成交面積預計為796萬平方米，環比增長12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。

??二手房成交環比保持増勢，原因主要有三方面，一是臨近入學信息集中采集期，學區房成交有所回溫，二是 “以價換量”，業主借機“金三銀四”加速出貨，三是“以舊換新”等政策，鄭州等多地試點國資收購二手房模式。

??分城市來看，近7成重點城市成交環比繼續回升，青島、廈門、蘇州等前期二手房成交表現相對平淡的城市，4月成交有所發力，環比增幅在3成左右，深圳成交延續増勢，高基數基礎上環比再增長15%，而北京、杭州等城市，成交沖高后小幅回落，但仍處在相對高位。

??同比來看，僅4成城市成交規模高于去年同期，特別是深圳，4月成交面積同比增長40%，與2021年4月的高位持平，并創2021下半年以來單月新高。

??對比一二手房市場，二手房成交仍然強于新房，如北京、廈門等城市二手房成交占比躍升至7成左右，較2023年明顯提升，其原因主要在于三方面，一是現房優勢，二手房所見即所得，沒有預售新房的交付風險，二是相對價格優勢，二手房價格已回調至合理區間，核心城市一二手房倒掛價差已逐漸消弭，三是次新掛牌量增加，預期走弱下部分購房者賣舊不買新。

??綜合來看，因去年全國地市成交規模大幅縮量，今年預期也將成為“供應小年”，結合全國300城涉宅用地成交節奏，拿地到入市8-10個月左右開發周期來推測，我們認為，第二季度仍將今年第一個集中入市的時間點。

??其中核心一二線新房供應或將面臨結構性優化，弱二三線城市延續低位徘徊。這一方面基于“以銷定產”模式下房企普遍謹慎拿地，投資縮圈，待開發項目的減少制約新房供應面積的放量；另一方面，房企現金流吃緊的情況下更多強調集中力量辦大事，或將減少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項目的加推為主。

??成交方面，我們認為成交總量規模或將緩步復蘇，二季度絕對量好于一季度水平，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢；熱點城市個數和熱點項目個數減少，延續弱復蘇走勢。

??其中，核心一二線城市或將迎來點狀復蘇。對于熱點恒熱的成都、西安，近期市場亦有降溫趨勢，而京滬杭等紅盤縮圈現象將更為明顯，僅核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，而對于城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。

??三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態，樓市成交規模難有顯著表現。