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??這是全國兩會之后中央層面針對經(jīng)濟形勢及工作部署的一次重要會議。

??4月30日，中共中央政治局召開會議，決定今年7月在北京召開中國共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會第三次全體會議，并分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。

??會議指出，今年以來，各地區(qū)各部門鼓足干勁抓經(jīng)濟，鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢，經(jīng)濟運行中積極因素增多，動能持續(xù)增強，社會預(yù)期改善，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進，經(jīng)濟實現(xiàn)良好開局。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值296299億元，同比增長5.3%，比上年四季度環(huán)比增長1.6%。

??“經(jīng)濟持續(xù)回升向好仍面臨諸多挑戰(zhàn)，主要是有效需求仍然不足，企業(yè)經(jīng)營壓力較大，重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，國內(nèi)大循環(huán)不夠順暢，外部環(huán)境復(fù)雜性、嚴峻性、不確定性明顯上升。”對于下一階段工作，會議強調(diào)，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持乘勢而上，避免前緊后松，切實鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢。

??主要抓手有：要靠前發(fā)力有效落實已經(jīng)確定的宏觀政策，實施好積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。要及早發(fā)行并用好超長期特別國債，加快專項債發(fā)行使用進度。要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經(jīng)濟支持力度，降低社會綜合融資成本。落實好大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動方案。要深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化。

??房地產(chǎn)依然是中央重點關(guān)注內(nèi)容，并繼續(xù)被列入“防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”大框架內(nèi)。結(jié)合會議內(nèi)容，風(fēng)險主要來自三個方面：房地產(chǎn)風(fēng)險、地方政府債務(wù)風(fēng)險和中小金融機構(gòu)風(fēng)險。根據(jù)會議精神，當前防范風(fēng)險仍是首要任務(wù)，所有工作都要圍繞如何守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險來開展。

??在防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險方面，會議指出，繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??與此前中央對于房地產(chǎn)工作定調(diào)有所變化的是，此次提及“人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，并新增“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的要求。這說明，當前房地產(chǎn)庫存壓力很大，尤其是加快存量房去庫存，將成為下一階段政策發(fā)力點。這也是自2016年全國樓市去庫存之后再一次明確提出。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，存量房產(chǎn)主要指二手房房源，最近兩年房地產(chǎn)最重大供求關(guān)系變化或熱點事件就是“二手房掛牌激增”問題，背后折射出的問題是“不好賣”的問題，此類問題涉及成千上萬居民家庭換房的內(nèi)容，所以從消化存量房產(chǎn)角度看，接下來要深入研究“如何消化掛牌的二手房房源”的工作。今年最重磅的政策創(chuàng)新就是“以舊換新”工作，要引導(dǎo)房企和國企如城投平臺等積極參與此類模式，積極消化此類存量房產(chǎn)。

??為什么中央如此重視二手房市場？廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前二手房掛牌量繼續(xù)攀升，二手房價格下跌開始失控，實際跌幅遠超披露數(shù)據(jù)。如此下去，市場預(yù)期將進一步惡化，風(fēng)險將繼續(xù)向穩(wěn)健型企業(yè)甚至是國企蔓延，最終導(dǎo)致行業(yè)和市場斷崖式下行都是有可能的。

??“二手房掛牌量、交易量比新房大，去化周期遠也比新房更長，熱點城市普遍在3年以上。二手房價格下跌幅度也比新房大，且已經(jīng)沖擊到新房定價體系，導(dǎo)致新房被迫跟著定價、降價，價格下跌也導(dǎo)致開發(fā)商不拿地、不開工，因為新房很難賣出去，因此，當務(wù)之急是給海量的二手房庫存泄洪。”李宇嘉說。

??“優(yōu)化增量住房，其實是要求各地對于新房供應(yīng)要有新的思路，比如目前各地庫存壓力比較大，后續(xù)新房供應(yīng)方面就需要有新的思路。一些高庫存區(qū)域，后續(xù)土地供應(yīng)需要有所控制。對于其他一些高庫存區(qū)域，也可以通過收購新房或土地項目，來充當保障房房源。”嚴躍進稱，“統(tǒng)籌”的含義就是存量房消化和增量住房政策要結(jié)合起來考慮，比如此前的“以舊換新”策略，就是既消化存量二手房，又為新房庫存去化提供新的需求點。

??中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢分析稱，會議提出“繼續(xù)堅持因城施策”，意味著不同等級城市，需要結(jié)合自身實際情況對政策措施予以調(diào)整；“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的要求，意味著前期部分地方針對存量房產(chǎn)消化已經(jīng)出現(xiàn)了很多有益探索，接下來在全國層面進一步拓展，有利于對房地產(chǎn)市場形成積極支撐。

??如何加快二手房去庫存？李宇嘉建議，將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來，由中央政府發(fā)行特別債券、組建基金等方式，再貸款給央企和地方國企，收購市場上存量二手房源，再以較低價格配售給剛需、保障房申購者，實現(xiàn)資金閉環(huán)。一方面加速流通，通過提高流通率穩(wěn)定價格，價格穩(wěn)定了，自然掛牌量就少了，不會再恐慌地掛牌。由此，價格體系就能穩(wěn)定住，傳導(dǎo)至新房交易、開工和供地，也就能穩(wěn)定住。