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??近日，多地發布公積金新政。

??2023年5月11日，鄭州提出開展提取住房公積金支付購房首付業務。在此之前，合肥也提出自2023年5月23日起新建商品房可提取住房公積金支付購房首付款。

??早在2022年以前，大部分城市是不允許直接提取公積金用作購買商品住宅首付款的，然而自2022年4月，福建省率先“撕”開這個口子后，迅速被多個城市效仿。截至目前，至少有1省37市在發布的有關政策中提及可提取公積金用于支付首付款及購房款。

??從目前已經落實公積金支付首付款的城市來看，政策落地后，對部分城市有一定的拉動作用。

??我們認為，在目前整體市場點狀脈沖式復蘇的背景下，未來地方調控政策將進一步松綁，尤其是需求側，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，促進房地產市場企穩回升。

??2023年5月11日，鄭州發布“關于購買新建預售商品住房提取住房公積金支付購房首付款有關事項的通知（試行）”，擬認購鄭州市中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區（以下簡稱“市內五區”）新建預售商品住房，同時符合購房提取住房公積金條件的職工（包括買受人、配偶及共有人，以下簡稱“購房職工”），可以委托鄭州住房公積金管理中心預提住房公積金支付購房首付款。自2023年5月18日起試行，試行期暫定為一年。

??鄭州住房公積金管理中心表示，新政是為了支持新市民、青年人等群體購房安居，減輕購房職工的首付資金籌款壓力，充分發揮住房公積金政策效應。提取公積金支付購房首付款是住房公積金購房提取的優化業務。開通該業務后，如購房職工的住房公積金賬戶有足夠余額，支付購房首付款時，不再需要借貸過橋資金。

??在此之前，5月4日合肥發布“關于支持提取住房公積金支付購房首付款的通知”，繳存人購買合肥市（含四縣一市）新建商品住房的，可申請提取本人及配偶賬戶內的住房公積金支付購房首付款。自2023年5月23日起執行，有效期至2023年12月31日止。

??據不完全統計，截至目前，至少有1省37市在發布的有關政策中提及可提取公積金用于支付首付款及購房款。

??從各地發布的提取公積金支付首付款的通知來看，其主要目的是為了支持剛性和改善性住房需求，減輕繳存職工家庭購買新建商品住房支付首付款的資金壓力。

??早在2022年以前，大部分城市不允許直接提取公積金用作購買商品住宅首付款。2022年4月，福建省率先“撕”開這個口子。

??2022年4月13日福建省住房和城鄉建設廳發布《福建省住房和城鄉建設廳關于積極應對疫情影響促進住房城鄉建設行業健康發展若干措施的通知》，增加購買新建商品住房提取住房公積金“預付制”，進一步減輕支付首付款資金壓力，方便職工購買新建商品住房。

??4月21日，福州住房公積金中心發布消息明確，持續加大購房、還貸提取支持力度。購房職工及配偶可申請購房首付款提取住房公積金，用來補足購房合同約定的首付款金額與預付首付款金額間的差額部分。

??從福州2022年1月至今的市場情況來看，自2022年4月發布公積金可支付首付款政策后，福州商品住宅成交面積出現了一定程度的提升，并保持至7月。

??不僅如此，據福州住房公積金中心5月11日公布數據顯示：截止2023年4月底，本年度中心累計為繳存職工辦理住房公積金提取業務21.73萬人次，提取金額達43.56億元，同比增長39.56%，完成年度計劃39.56%。

??與福州、廈門等較早啟動提取公積金支付購房首期款的熱點城市不同，南京一直到2023年才發布該政策的城市。

??2月27日，南京住房公積金管理中心發布“關于優化南京市提取住房公積金支付購房款相關規定的實施細則”，支持提取住房公積金支付購房首期款，有效期至今年12月31日。

??從南京的市場成交情況來看，作為強二線城市的代表，南京在市場前期透支的背景下，2022年以來市場表現一直不太理想。盡管政策持續放松，2022年全年出臺各類利好政策27條，但收效甚微，全年成交面積也從1月起高位回落。

??自2023年2月政策發布后，南京商品住宅成交面積從3月起出現了大幅提升，隨后4月再次回落。

??由此看來，該政策的落地短期內對部分城市的成交有一定的提振作用，長期影響還需觀察。

??從部分已經實施公積金可支付首付款的城市來看，該政策對減輕首付款資金壓力的效果明顯，對剛需剛改市場有一定的支持作用。

??鄭州選擇在這個時候跟進也與其市場表現高度相關。2023年一季度，鄭州市場復蘇明顯，商品住宅成交面積從2022年底的低位持續攀升，一直升至2023年3月96.04萬平方米，同環比漲幅皆超100%。

??從具體成交結構來看，鄭州回暖主要以剛需客群主導，但從目前的認購情況來看，剛需回調幅度也是最大的，盤點鄭州的5月供應，約40萬平方米，3160套房子入市，整體仍以剛需為主導，整體后期有很大可能面臨供過于求的狀況。

??鄭州在此時推出公積金可支付首付款政策，有較明顯支撐剛需剛改市場的意圖。

??不僅是鄭州，從目前整體市場來看，供求皆有轉降趨勢，2023年4月整體市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。

??各能級城市均出現不同程度回落，一線成交相對韌性較強，二三線城市面臨熱度轉降的局面，各城市環比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨立。即使是武漢、天津、重慶等尚有人口優勢的強二線城市，由于本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅動，隨著低價房源去化殆盡，整體需求也進入階段性疲軟期。這主要源于行業信心尚未完全修復，前期積累的剛需剛改需求釋放完畢所致。

??在這背景下，我們認為，公積金政策放寬將成趨勢，未來或將有更多強二線城市加入其中。

??綜合來看，公積金可支付首付款政策不僅可以直接減輕購房者首付資金周轉壓力，刺激購房需求的進一步釋放，同時還能提高公積金的使用效率，降低資金閑置成本。可以說是屬于雙贏的政策。

??從未來政策趨勢來看，中央政策將繼續以穩為主，延續“托而不舉”的政策基調，地方將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，促進合理住房消費，一線及強二線城市調控政策尤有放松空間。