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??3月5日，一年一度的“兩會”開幕，兩會《政府工作報告》在對“今年政府工作的建議”中，涉及房地產的內容有77個字，兩大核心內容定調2023年樓市。

??核心內容包含兩方面：

??1. 有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

??2. 加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??此外，在“著力擴大國內需求”中還提到了實施城市更新行動。

??以上表述與2022年12月15日中央經濟工作會議上的表述基本一致，總結下來可以概括為六個字：防風險，促需求。

??雖然在對2023年工作部署中對房地產著墨較少，但在過去一年和五年工作回顧中，多次提到房地產。過去五年，“房住不炒”貫穿了房地產市場調控的主基調，今年更是把防范化解優質頭部房企風險擺在了重要位置。

??雖然政府工作報告在2023年工作部署中，對房地產方面的表述僅有77個字，但是在整個回顧過程中房地產仍然占據大量篇幅。

??在過去五年的回顧中，對于房地產的總結，今年政府工作報告這樣表述：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。

??值得注意的是，在今年工作安排上，自2018年以來高頻出現的“房住不炒”并未出現在2023年政府工作報告中。

??過去幾年，“房住不炒”一直是房地產調控的主基調。2018年，全國兩會政府工作報告首次提出“房住不炒”，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，2019年的政府工作報告未提及“房住不炒”，但在2020年、2021年、2022年的政府工作報告中，也都曾提及這個關鍵詞。

??雖然2023年政府工作報告的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不代表這一定位會發生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循。

??中長期來看，房地產行業仍然堅守“房住不炒”定位，短期內的紓困松綁政策是對市場過熱時期政策的糾偏調整，推動房地產行業向新發展模式轉型。

??對比2016年以來政府工作報告中有關房地產部分內容的表述，今年最大的變化是將穩地產置于“有效防范化解重大經濟金融風險”重要任務之一，側面證明了房地產行業在國民經濟中的支柱性地位。

??這也意味著，2023年，房地產相關工作重要目標是：防風險！

??首先是交付和民生風險，政府工作報告中雖未明確提及，但在過去一年的回顧中也提到了“出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓穩民生工作。”保交樓仍然是穩定房地產市場的底線。

??其次也是很重要的一點，防范化解房企風險，尤其是頭部優質房企風險，改善資產負債狀況。

??這也延續了去年年底的中央經濟工作會議精神。去年中央經濟工作會議上提到，有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展。與此同時，《求是》雜志刊文相關提法一脈相承。

??2022年以來，融資政策針對前期收縮性政策糾偏，“三支箭”以后融資政策迎來轉向，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”，截至目前部分民企融資難的現象仍未得到根本解決。預計2023年企業整體融資環境或將迎來實質性改善。

??房地產業對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響，房地產領域風險處置不當，極易引發系統性風險。四季度以來中央一系列保交樓、保優質市場主體政策持續落地，及時托底市場，避免硬著陸。

??在保障民生方面，今年的政府工作報告提出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??對比2016年以來政府工作報告中對住房需求的表述，僅在2016年時提到“適應住房剛性需求和改善性需求”，而彼時的大背景是化解房地產庫存，一直到2023年，政府工作報告再次將“支持剛性和改善性住房需求”放在了重要位置，而此次意在提振住房消費。

??早在2022年7月28日中共中央政治局會議上首次提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。隨后，在去年末的中央經濟工作會議上再次提及支持住房改善需求。

??在房住不炒的大框架下擴大內需，支持剛需、改善住房需求，預示著2023年地方因城施策仍然有放松空間，接下來一線及強二線城市調控政策或將局部放松，并在改善需求端發力，比如松綁特定區域、特定人群的限制性購房政策，適當調降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或將全面取消“四限”，同時加大購房補貼、稅費減免等財稅刺激。

??此外，考慮到貨幣政策將從偏寬松逐漸向中性回歸，聯系房地產相關政策，差別化住房信貸支持政策預計短期內不會退出。低房貸利率刺激下不少房地產市場出現明顯回溫，但目前市場復蘇并非全局，在復蘇尚不明朗的現階段，更需要維持政策的連續性和穩定性，穩定各方主體預期、重塑行業信心，使行業盡快回歸平穩健康的良性發展軌道。

??房地產市場需求端的企穩回升，能夠促進房地產企業實現銷售端現金回流，對于化解房地產企業流動性危機和風險具有關鍵作用。

??房地產業鏈條長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產等領域中均占有重要地位，防范化解房地產市場風險是有效防范化解重大經濟金融風險的關鍵所在。

??在堅持房住不炒定位不動搖的基礎上，2023年房地產工作重點仍是防風險、增信心促需求，中央政策將繼續發揮托底作用，重點在于全面落實保交樓、引導房地產市場底部修復，短期內收縮效應的政策暫時不會出臺。