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??地方政府托底樓市又出新招。

??10月12日，根據(jù)市場消息，蘇州市政府近期計劃定向回購部分新房項目，擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。

??消息稱，目前蘇州多個項目房源已經(jīng)被相關部門回購。得益于政府回購，9月，蘇州樓市成交數(shù)據(jù)實現(xiàn)同環(huán)比大幅增長。克而瑞統(tǒng)計顯示，9月份，蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環(huán)比和同比都獲得大幅提升。

??對于回購房源之事，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設局的一位工作人員對記者稱，不清楚此事，并建議以官方發(fā)布的消息為準。

??有蘇州當?shù)貜臉I(yè)人士向記者透露，政府在9月下旬就已經(jīng)向外放出回購1萬套房源的消息，并分批次推進，首批回購數(shù)量為2500套。

??“政府收購商品房能夠起到一舉多得的作用，一方面，政府可將這些商品房作為保障性住房，增加保障性住房的供應；另一方面，可為房地產(chǎn)行業(yè)輸送資金流，加速當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的去化，給市場傳遞信心。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為。

??政府回購背后的真實樓市

??9月在全國絕大多數(shù)城市新建商品房成交量同環(huán)比繼續(xù)下跌的背景下，蘇州新房成交量表現(xiàn)出跳躍式增長態(tài)勢。

??克而瑞蘇州統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環(huán)比增加126.88%，同比增加93.34%。

??根據(jù)機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在上述新房成交中，位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭項目，以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首，其中包含有約400套政府回購房源的網(wǎng)簽量。

??此外，位于高新區(qū)的滸關運河印象項目，則以13.08億元、482套的銷售表現(xiàn)問鼎高新區(qū)，同樣大部分為政府回購促成；另一家位于高新區(qū)的仁恒瀾庭敘，在9月份以226套的銷售表現(xiàn)成為高新區(qū)當月套數(shù)榜亞軍，其中約160套為政府回購房源的網(wǎng)簽量。

??實際上，從當前二手房交易市場的情況才能真正看出樓市的真實熱度。

??數(shù)據(jù)顯示，蘇州二手房成交量從6月~8月連續(xù)3個月均超過5000套，但9月份的二手房市場僅成交4529套，環(huán)比下跌19.28%。表明樓市預期仍然受到經(jīng)濟環(huán)境、疫情等的影響，并未有所改善。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，政府層面回購新房項目，本身不屬于創(chuàng)新，各地本身也給予了鼓勵。只不過蘇州作為新一線城市，類似操作，客觀上也說明此類城市房源庫存壓力大，也需要通過此類回購來化解庫存和房企銷售壓力。

??不過，據(jù)上述人士了解，對于首批回購的房源，開發(fā)商并未收到市政府的購房款。所謂的1萬套新房回購并無真金白銀的交易，背后旨在為當前下行的樓市托底。

??一舉兩得的措施

??今年以來，受多重因素影響，樓市銷售端低迷。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，我國商品房銷售面積同比下降23%，商品房銷售額同比下降27.9%。此外，10月1日，中指研究院發(fā)布《百城價格指數(shù)報告》，數(shù)據(jù)顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探。

??在蘇州之前，有多個地方政府表態(tài)鼓勵國有企業(yè)批量購入新建商品房，其中包括鄭州、濟南、邯鄲磁縣等地。

??7月下旬，鄭州發(fā)布消息，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，提高存量房去化率；9月5日，濟南市國資委在官網(wǎng)發(fā)文，提及濟南城市發(fā)展集團將在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金；9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布“房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條”提到，鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，當前房地產(chǎn)市場承壓的環(huán)境下，地方政府收購商品房的首要目的是穩(wěn)定市場。首先政府批量購買商品房能夠?qū)崿F(xiàn)快速去庫存，直接減輕房企的資金周轉壓力；其次，房企回籠資金后大幅降價售房的動力降低，對于穩(wěn)定房價有積極作用。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪指出，多地政府通過收購、轉化保障房，發(fā)房票等舉動對于盤活市場和加速樓市去化具有一定積極意義，除此之外，還能促進其他市場層面的良性發(fā)展。收購、轉化保障房既在一定程度上盤活存量房、緩解庫存壓力，又吻合了租賃住房市場多渠道供給和多渠道籌集房源的導向，對保障性租賃住房的供應工作起到很大程度的助力作用。

??據(jù)記者了解，政府回購這些房源并不是完全用于保障房，還可以形成一種新型房企貸款，政府只支付房屋首付款，經(jīng)由房企正常售賣，賣了一套就退一套錢給政府。政府如此操作一方面緩解房企資金困難，一方面避免貸款給房企后挪為他用，也為后期市場回暖、房企拿地做鋪墊。不過，該說法暫未獲得證實。