??十一假期全國40個重點城市累計成交96.2萬平米，環比下降84%，同比下降26%。當前在中央減稅、降房貸利率和公積金利率的多方政策刺激下，“銀十”依舊失色，市場形勢復雜且依然嚴峻。本文是根據易居研究院崔霽副院長近期在中國發展研究基金會博智宏觀論壇上的發言整理而成。

??當前房地產市場形勢不僅復雜而且嚴峻，市場低迷程度已經創下了本世紀之最，投資和成交都達到本世紀最低迷的時候，信心也達到了本世紀最低迷的時候。當前我們急需再次強調“穩樓市就是穩經濟”的觀點。通過國際經驗發現，十次危機九次地產，化解房地產風險刻不容緩。

??對于當前及今后房地產的可持續發展主要可從兩個方面探討：一是短期穩定；二是長效機制。短期穩定在于建立新的市場平衡，當前的政策與市場之間并未建立平衡，因此需要更及時、更有針對性、更大力度的應對措施。而關于長效機制，我認為在對行業進行重構的過程當中，要順應房地產行業發生的大變局，前些年易居研究院提出房地產進入后開發時代，去年我們提出房地產正在進入大變局。我們需要站在全面、系統、可持續發展的視角，重新構建行業新發展模式。

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??短期穩定在于建立新的平衡

??近期，短期政策幾近應出盡出。全國有245個省市累計出臺了469次政策，從放松“四限”到財稅托底政策購房，但是市場依舊是“不太買賬”。通過70城二手房價格環比的數據可以看到，二手房價格環比當前經歷了12個月的負增長，易居50個大中城市房地產景氣度指數連續13個月在負值區間，所以當前房地產市場不僅是不景氣，而且是相當低迷的。

??房地產的短期穩定在于建立新的市場平衡。中央之前提“三穩”，穩地價、穩房價和穩預期。現在這個時點“三穩”遠遠不夠，需要更大的力度，所以在此著重提出要“三保”：保交樓、保需求、保主體。

??1、保交樓是底線

??根據易居研究院數據，2022年上半年全國重點50城的爛尾率為5%左右。從城市分類情況看，25個一二線城市爛尾率為5%，而25個三四線城市爛尾率為4%。全國房地產市場中，一二線城市體量大約為35%，三四線則為65%。按此權重計算，2022年上半年全國住房市場爛尾率為3.85%，對應的爛尾樓面積為2.31億平方米。相關計算結果顯示，2022年上半年全國爛尾樓涉及的房貸規模為0.9萬億元，占全國房貸余額的1.7%。

??從爛尾樓涉及的房貸規模上看它并不大，但是它對整個市場信心形成了重創，我們要站在恢復市場信心的角度去做保交樓的工作。當前中央專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金已啟動。紓困基金本質是救項目而非救企業，而且基金運作模式既要講社會責任，更要講基金的盈利性，所以當前符合條件的項目有限，例如鄭州停工樓盤達上百個，房地產紓困基金成立兩個月，紓困基金落地項目僅有7個，具體效果還有待進一步觀察。

??建議后續“保交樓”還需加強力度、多措并舉，例如返還土地款、放松預售資金監管、托管、代建等。

??2、保需求是核心

??中國什么時候到了大家都不太愿意買房了？現在就出現了這樣情況。當前居民購房需求十分低迷，全國商品房成交面積年初累計同比增速是典型的“L”形走勢，目前從這個形狀來看似乎好像是觸底了，但是走出底部還需要更強的刺激政策。同時，4月百城新建商品住宅成交面積的增速已經跌到了-61%，5、6月隨著各個地方出臺相關的放松政策，市場略微有些企穩，但是到了7、8月份市場又在往下走。當前這個市場真的是很難判斷未來的走勢。

??建議要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五點建議，有些地方政府也做了，但是建議力度還需要加強。

??① 放松部分地區限購政策，增強市場信心。最近又出現蘇州、青島限購政策“一日游”的現象，要讓地方政府認識到728政治局會議的精神，“穩定房地產市場”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢說，敢做有利于市場見實效，敢說有利于市場信心快速恢復。

??② 取消二手房指導價政策，支持改善性住房需求。當前大部分熱點城市實行二手房指導價政策，在二手房指導價政策下，一是成交減緩，中介平臺無法公開顯示高于指導價的二手房，二手房缺少了重要的推廣渠道，成交減緩；二是銀行按照指導價給購房者貸款，而指導價僅是市場價的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。比如說市場上值1000萬的房子，二手房的指導價只能是700萬，什么概念？比方說我要去買房，如果是二套的話按照700萬的70%作為首套，只能貸款210萬，如果按照1000萬的價格作的話可以貸款300萬，中間就少貸了90萬，這對于購房者來講實際上增加了他們的壓力，增加了他們置換的壓力，包括增加了他們改善生活的壓力。這個政策可以適時地退出。

??③ 減輕二手房交易稅負，滿5政策建議改為滿2。普通住房滿5年唯一是沒有營業稅和個人所得稅，建議可以把滿五唯一改為滿二唯一，降低二手房交易成本，快速釋放改善性需求。9月30日，財政部發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對未來15個月內出售自有住房后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個稅予以退稅優惠。這一政策屬于創新性的退稅政策，主要是針對改善性需求，對原來二手房出售再購買一手房的人群，例如上海出售現住房的個稅是1%，如果出售價值1000萬元的二手房，在1年內重新購買一手房后，可以享受退稅10萬元。總體而言退稅力度有限，建議出臺相關營業稅優惠。

??④ 下調首套和二套首付比，房貸利率再打折。減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，并且8月24日國常會提出“靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，雖然各地有下調房貸利率，但一般就20-60個基點不等，9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，房貸利率還有進一步下調空間。9月29日，央行銀保監會發布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。這個仍屬于部分城市可以放松首套房貸利率，力度不大，效果有限。

??⑤ 房貸抵稅再擴大，首套與二套都應納入抵稅范圍。目前政策是本人或配偶購買首套住房貸款利息支出，按照每月1000元的標準定額扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也應納入抵稅范圍。

??3、保主體是關鍵

??近期，工行、建行、中行等多家大行接到監管部門的通知，要求各地分行加大對房地產融資的支持力度；具體指標是要求每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發商的債券。說明中央已經充分意識到當前保主體的關鍵性。

??過去一年多，房地產企業連續出現爆雷、躺平、出局，失業、裁員已成常態。房企投資空前低迷，部分房企爆雷逐步退出市場，未爆雷房企也謹慎拿地。今年百強企業70%拿地少于20億，其中拿地企業相比高峰時期，拿地金額腰斬，有些企業膝斬。其中碧桂園今年僅拿地不到100億，而2019年拿地金額是2256億。同時，根據國家統計局的數據，房地產從業人數高峰時期達3000萬人，隨著房企爆雷，不拿地，躺平，今年失業裁員已成常態，保守預計從業人數將下降到2000萬左右，1000萬人將面臨失業。部分企業裁員遠超50%。看到這些數據，今年的形勢相當嚴峻。

??房企債務的危機還會繼續蔓延，會蔓延到明年。今年房企美元債是900多億，是歷史高峰，明年房企的美元債是650多億，跟2021年美元債的規模差不多。如果政府不及時出手，明年房地產企業還會哀鴻一片，繼續爆雷。同時，商票逾期翻倍增長，8月份整個房企的房地產項目公司的商票創了新高，而且房企項目公司的商票已經占到所有企業的67%。

??數據來源：wind、易居研究院整理

??數據來源：上海票據交易所、CRIC整理

??同時，房企的銷售額腰斬，投資低迷。百強房企2022年預計權益銷售額同比腰斬，影響資金回流；房企投資持續低迷，1-8月累計拿地金額同比下降41%，大部分房企不拿地將會對明年新房供應產生巨大影響，從而沖擊明年市場。

??數據來源：CRIC

??國進民退趨勢明顯過猛，不利于行業健康發展。2021年一批次民營企業拿地占比超半壁江山，到2022年二批次民企與央國企就形成2:8的格局，央國企托底土地市場，部分地方國企開工率較低，這也會造成明年新房供應的走低。我們需要反思，一個健康的房地產行業應該是一個什么樣的企業格局？我認為，應該是國民共進的格局，而不是國進民退的格局。

??數據來源：CRIC

??所以在保主體方面還是要加大力度。在“7.28”政治局會議上，習總書記強調“要千方百計把市場主體保護好，激發市場主體的活力，要讓市場主體敢干、敢闖、敢投。”實體經濟的主體是主體，房地產行業的主體也是主體，就是這些開發企業。現在有相當部分開發企業既不敢干，又不敢闖，更不敢投。保主體建議基于兩個原則：一是采取差異化的保，并不是全面保，可以劃分企業的等級。現在我們提出了一些示范性的房企，但是這樣的名單是遠遠不夠的。優質房企，比如說凈資產大于凈負債的，并且在積極推進保交樓的業務，這些企業是優質的，也要保。躺平的房企按照市場化的優勝劣汰規則來辦。針對保企業要以時間換空間，提供一定的時間窗口讓存在問題的企業有自救的機會。基于這樣的原則，我們提出以下五點：1）對部分優質房企進行融資支持，官方背書，當前雖有6家示范民企獲得增信支持，但現在的融資對他們來講是杯水車薪，不解決根本問題，所以我們要在融資上給予更大的支持。2）允許部分房企銀行貸款的展期，緩解房企短期現金流的壓力。3）鼓勵優質企業拿地，部分優質企業拿地可以適當緩交土地出讓金。4）對部分房企給予合理的并購貸款、并購債支持，在行業內部通過并購重組化解風險，防止風險的傳染與擴大。5）對部分房企進行減稅降費，緩交土地增值稅等。

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??長效機制在于構建新的模式

??從長期來講，盡管當前形勢嚴峻，但我們要相信房地產業依然是中國經濟的壓艙石和穩定器；中國的城鎮化率雖然增速下降但仍有持續上升空間，仍將是房地產業最大紅利；我國的城市群的發展還有進一步集聚空間；當前房地產產品還無法充分滿足人們對美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來幾十年房地產業升級的強勁推動力；產業鏈及其形態的重塑，為房地產業增加了內生的動力；雖然全國大范圍的棚改進入尾聲，但當前新一輪的城市更新將成為房地產發展的新動能……

??基于以上判斷，為了順應行業發生的大變局，需要結合行業的重構，科學穩妥推進長效機制。房地產行業重構主要發生在五個方面：市場結構、流通方式、空間布局、商業模式、產業屬性。

??1、市場結構的重構，要有序推進城市更新與存量盤活

??我們要清楚地認識到房地產行業發生了哪些重構。過去的房地產是增量為主的市場，未來將變成存量為主的市場。我們摸排了一下當前城鎮的存量住宅大概是400億平米，按照自然更新的速度每年有8-10億平米的存量住房需要更新，這說明未來房地產市場的發展潛力依然巨大，所以說城市更新是中國經濟與房地產行業發展的新動能，我們要有序推進城市更新與存量盤活。

??2、流通方式的重構，要重點關注新市民，堅持租購并舉

??過去是以銷售為主的房地產市場，未來將會演變成租售并舉的市場。這個過程中我們要重點關注新市民，要租購并舉，發展租賃住房市場。中國的城鎮化尚未結束，每年仍有上千萬人口進入城鎮地區。我國總體上有3億左右的新市民，推動租購并舉的關鍵在于要住有所居，“租購同權”落地難度太大，建議積極推進“租購同享”；另外要讓參與租賃市場的主體形成商業模式，加快金融支持，擴大公寓REITs的上市，形成良性循環。

??3、空間布局的重構，推動都市圈城市群戰略

??根據世界人口大遷移的經驗，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律，人隨產業走，人往高處走。根據我們的研究，中國未來要長期聚焦九大城市群25個核心城市的房地產市場發展。

??另外，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，如東北和西部地區售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部三四線城市用地指標大量浪費的問題，以及東南沿海一二線核心城市用地指標短缺的問題。

??4、商業模式的重構，企業打造持續增長的現金流是關鍵

??過去房地產行業是以資本利得為主，主要是銷售收入，未來將轉型成為以現金流收益為主的模式，所以過去說企業拿到土地就賺錢的時代已經過去了，未來企業要打造持續增長的現金流是關鍵。

??5、產業屬性的重構，要建立行業新發展模式

??過去房地產更多的是提供有形的產品，看得見，摸得著，現在更多地提倡要以服務為主，類似于服務業的行業，在這樣的轉變過程當中，我們要重視數字化與信息化，包括代建、物業管理、商業運營，結合人口老齡化、健康養老地產、文化旅游地產等等，這些都是行業新發展模式，政策要鼓勵企業從提供有形的產品到提供專業服務的改變，從而建立行業新的發展模式。