??本月報是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業(yè)動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態(tài)，進而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動態(tài)和新方向。

??摘     要

??8月無新增軌交建設(shè)批復(fù)。政策動態(tài)方面，上海發(fā)布最新版交通發(fā)展白皮書，重慶印發(fā)都市圈發(fā)展規(guī)劃，明確開展軌道站點TOD綜合開發(fā)。行業(yè)動態(tài)方面，7月仍受疫情多點爆發(fā)影響，全國城市軌道交通客運量同比下降10.1%；2022中國城軌TOD指數(shù)報告發(fā)布，廈門線路TOD指數(shù)表現(xiàn)突出。企業(yè)動態(tài)方面，深圳、廈門共出讓3幅地鐵周邊地塊，其中深鐵集團聯(lián)合體獲地2宗，溢價率達15%，廈門軌道聯(lián)合體底價獲地1宗；蘇州高鐵新城攜手蘇州高鐵樞紐共同開發(fā)蘇州北站TOD站城融合核心區(qū)；龍湖發(fā)布《龍湖TOD能力報告》，解析TOD空間算法；青島地鐵完成上半年各項計劃目標(biāo)，在建TOD項目達6個；申通地鐵集團與保利發(fā)展就上海元江路項目合作簽約，打造“租購并舉”TOD新標(biāo)桿。項目動態(tài)方面，廣州廣船地塊二期將進行TOD開發(fā)，成都鐘家灣TOD項目體驗館開放。

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??軌交批復(fù)

??自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計里程達到2654.64公里，今年4月以來均無軌交批復(fù)。

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??政策動態(tài)

??▍上海發(fā)布2022版交通發(fā)展白皮書，鼓勵創(chuàng)新TOD模式

??8月4日，上海交通委發(fā)布《上海市交通發(fā)展白皮書（2022版）（征求意見稿）》（以下簡稱《白皮書》）。《白皮書》明確未來10 年上海交通發(fā)展的目標(biāo)、戰(zhàn)略和行動，是上海推進交通工作的“行動指南”和促進交通領(lǐng)域社會共治的“倡儀書”。全書包括14個章節(jié)：1、2章為發(fā)展背景和總體要求；3-14章包括3個篇章、12個板塊的政策導(dǎo)向，體例上由目標(biāo)、原則和行動三部分構(gòu)成。

??《白皮書》中涉及地鐵站點周邊土地綜合開發(fā)的內(nèi)容有：

??1.推動綜合交通樞紐周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，創(chuàng)新一體化開發(fā)建設(shè)管理模式，實現(xiàn)站城一體、產(chǎn)城融合，樞紐經(jīng)濟發(fā)展活力進一步顯現(xiàn)。

??2.創(chuàng)新公共交通引導(dǎo)發(fā)展（TOD）模式，優(yōu)化交通劃撥用地綜合利用機制，在滿足交通主體功能的基礎(chǔ)上，推進交通樞紐場站綜合開發(fā)。

??3.倡導(dǎo)集約立體的場站設(shè)計布局，進一步提升軌道交通車輛基地和樞紐站點、地面公交場站等設(shè)施用地的空間緊湊綜合利用。

??▍《重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布，明確高質(zhì)量開展軌道站點TOD開發(fā)

??8月11日，重慶市人民政府印發(fā)《重慶都市圈發(fā)展規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》），明確到2035年，建成具有較強競爭力的現(xiàn)代化重慶都市圈，對全國高質(zhì)量發(fā)展的支撐能力顯著增強，成為具有重要影響力的活躍增長極和強勁動力源。《規(guī)劃》成為未來推動重慶都市圈高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)性、約束性文件和制定相關(guān)規(guī)劃、政策的依據(jù)。

??重慶都市圈范圍是由重慶主城都市區(qū)中心城區(qū)和緊密聯(lián)系的周邊城市共同組成，包括重慶市21個區(qū)和四川省廣安市。《規(guī)劃》提出共建軌道上的重慶都市圈。堅持軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展格局，統(tǒng)籌干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道建設(shè)，有序構(gòu)建周邊城市與中心城區(qū)互聯(lián)互通、便捷通勤的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。同時明確要求高質(zhì)量開展軌道站點TOD開發(fā)。可見站點周邊土地綜合開發(fā)仍是重慶今后較長一段時間的發(fā)展重點，相關(guān)企業(yè)可以持續(xù)關(guān)注。

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??行業(yè)動態(tài)

??▍7月全國城市軌道交通客運量同比下降10.1%

??8月4日，交通運輸部發(fā)布7月城市軌道交通運營數(shù)據(jù)速報：2022年7月，31個省（自治區(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團共有51個城市開通運營城市軌道交通線路277條，運營里程9067公里，實際開行列車295萬列次，完成客運量19.5億人次，進站量11.8億人次。7月份，客運量環(huán)比增加1.7億人次、增長9.55%，同比去年7月減少2.2億人次、下降10.1%。本月無新增運營線路和區(qū)段。

??按照疫情防控要求，昆山、天水暫停全線網(wǎng)軌道交通運營服務(wù)，上海、成都、武漢、深圳、南京、天津、無錫、溫州等城市暫停部分車站運營服務(wù)。截至7月底，昆山、天水已恢復(fù)運營。

??▍2022中國城軌TOD指數(shù)報告發(fā)布，廈門線路TOD指數(shù)表現(xiàn)突出

??8月25日，《2022中國城軌TOD指數(shù)報告暨城市TOD磁力指數(shù)報告》（以下簡稱“報告”）線上發(fā)布。報告由中國城市軌道交通協(xié)會指導(dǎo)、協(xié)會資源經(jīng)營專業(yè)委員會牽頭，西南交通大學(xué)TOD研究中心/西南交通大學(xué)公共管理學(xué)院、中指研究院等共同參與，聯(lián)合研發(fā)編制。2022TOD指數(shù)按照站點-線路-城市3個層面的實際應(yīng)用需求進行系統(tǒng)分析研究。預(yù)發(fā)布成果顯示：

??1、城市TOD指數(shù)層面，深圳、上海、北京、廣州依然在軌交成網(wǎng)城市中表現(xiàn)最佳，廈門、福州、東莞、哈爾濱在軌交未成網(wǎng)城市中表現(xiàn)優(yōu)異。

??2、線路TOD指數(shù)層面，城市最佳TOD線路往往是城市最早開通運營的一批線路，客流及城市資源的累積效應(yīng)是TOD物業(yè)最具長期投資價值的原因。主動的TOD策劃規(guī)劃對于新建線路的影響十分明顯，廈門1號線早期開展過系統(tǒng)的TOD策劃規(guī)劃，建成后表現(xiàn)超群。

??3、站點TOD指數(shù)層面，處于城市核心區(qū)的樞紐站往往是城市中TOD指數(shù)最高的站點，高密度的人口、工作崗位、高價值物業(yè)、豐富的服務(wù)設(shè)施和業(yè)態(tài)類型，使得站點區(qū)域成為城市的活力中心。深圳老街站、上海大世界站、廈門湖濱東路站成為各城市首位TOD指數(shù)前三的站點。

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??企業(yè)動態(tài)

??▍8月深圳、廈門兩城成交3幅TOD地塊，土地面積約21.63萬㎡

??8月4日，深圳、廈門共出讓3宗地鐵周邊地塊，分別由深鐵集團聯(lián)合體和廈門軌道聯(lián)合體獲得，共成交土地面積約21.63萬㎡，環(huán)比上月上漲204%；成交總價112.36億元，環(huán)比增加463%。

??▍深鐵集團聯(lián)合體觸頂競得2宗地鐵周邊純住宅地塊

??8月上旬，深圳完成2022年第二批次集中土拍。深圳地鐵集團分別聯(lián)合深業(yè)集團和華潤置地雙雙觸頂競得2宗地鐵周邊地塊，分別是地鐵16號線龍城公園站和地鐵6號線支線二期光明城地鐵站（光明樞紐TOD）周邊純住宅地塊，總建筑面積近27萬㎡，溢價率均達到15%。此次成功競得的2宗地塊，是深鐵集團繼佛山、松崗沙埔尾TOD項目后的又一批市場化土地，充分展現(xiàn)了深鐵集團長期堅持軌道建設(shè)+軌道運營+站城開發(fā)+資源經(jīng)營的“四位一體”核心價值鏈的實踐成果。同時，本次競拍也是深鐵集團發(fā)揮國企擔(dān)當(dāng)，在深圳本土與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)深度合作，未來將進一步發(fā)揮企業(yè)間的各自優(yōu)勢推動項目落地。

??▍廈門軌道聯(lián)合廈門房特底價獲得洪塘頭站51萬㎡TOD地塊

??8月末，廈門房特（廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司100%持股）與廈門軌道底價獲得同安新城2022TP03商住地塊。該宗地總占地面積16.81萬㎡，規(guī)劃計容總建筑面積51.12萬㎡，其中，住宅37.25萬㎡，商業(yè)8.7萬㎡，地上停車場3.2萬㎡，配套1.9萬㎡。根據(jù)出讓條件，該地塊規(guī)劃住宅戶數(shù)4150戶以下，住宅銷售限價3.6萬元/㎡，車位26萬元/個。2022TP03地塊位于同安新城板塊，經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，新城內(nèi)的各項配套已經(jīng)逐一落地。不止是名校跨島發(fā)展高地，更有環(huán)東海域醫(yī)院、銀城智谷雙MALL將開業(yè)，再加上已經(jīng)開建的地鐵6號線（9號線一期），同時伴隨著同安進出島通道、跨東海域通道等項目的推進，新城熱度再拔升一個層次。

??▍蘇州高鐵新城集團攜手蘇州高鐵樞紐，開發(fā)蘇州北站TOD站城融合核心區(qū)

??8月4日，蘇州高鐵新城國有資產(chǎn)控股（集團）有限公司與蘇州高鐵樞紐投資開發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開發(fā)蘇州北站綜合交通樞紐TOD站城融合核心區(qū)。未來按照“產(chǎn)城融合、站城融合、環(huán)境融合、文旅融合、人城融合”的理念，對蘇州北站及周邊進行TOD綜合開發(fā)，助力蘇州高鐵新城實現(xiàn)“站產(chǎn)城融合”。蘇州北站作為國家高鐵“八縱八橫”大動脈京滬線和通蘇嘉甬的十字交匯處，站點已通京滬高鐵，未來將引入如通蘇湖、蘇錫常等都市圈城際鐵路、市域郊線，站房面積從現(xiàn)有8000平方米不到擴大到25萬平方米。目前蘇州北站站城融合TOD綜合開發(fā)設(shè)計方案已進入國際征集成果評審階段，設(shè)計方案不日將最終確定。

??▍龍湖發(fā)布《龍湖TOD能力報告》，解析TOD空間算法

??8月11日，在杭州舉辦的龍湖TOD白皮書暨杭騰未來社區(qū)新品發(fā)布會上，龍湖集團與「屋頂研究」團隊正式發(fā)布共同研究成果《空間算法：龍湖 TOD 能力報告》（簡稱《報告》）。《報告》通過對龍湖過往TOD案例及能力的研究，提煉TOD開發(fā)的能力評價體系，從政府、企業(yè)、空間、場景四個維度出發(fā)，梳理出制度協(xié)同能力、底盤改造能力、商業(yè)運營能力、產(chǎn)業(yè)孵化能力、全品類經(jīng)驗等十項TOD能力，構(gòu)建TOD的函數(shù)級空間算法。旨在通過探索龍湖TOD，進而探索資產(chǎn)價值的奧秘，以及城市活力的奧秘，為全面推進杭州云城建設(shè)、形成高品質(zhì)未來社區(qū)奠定理論基礎(chǔ)。

??▍青島地鐵完成上半年各項計劃目標(biāo)，在建TOD達到6個

??8月13日，青島地鐵集團舉行作風(fēng)能力提升年“擂臺賽”暨2022年半年工作會議。今年上半年，青島地鐵和地鐵沿線開發(fā)建設(shè)攻堅行動全面展開，已形成“地上＋地下”聯(lián)動開發(fā)建設(shè)的全方位作業(yè)面。

??在軌道交通建設(shè)方面，今年上半年，4號線提前實現(xiàn)洞通、軌通、電通，完成冷熱滑試驗；8號線南段、6號線一期、2號線西延段土建工程順利推進；三期7條線僅用9個月實現(xiàn)全部開工，在建線路達到11條、219公里，創(chuàng)歷史新高。

??在加快TOD開發(fā)全域布局方面，今年新開工項目2個，新獲取土地77畝，在建項目達到6個，全面完成上半年城市更新建設(shè)任務(wù)。其中，青島TOD“一號工程”青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)已完成東西廣場項目補償協(xié)議及土地收儲協(xié)議簽訂，完成東廣場地下空間建設(shè)項目方案優(yōu)化；已確定與三家央企簽訂聯(lián)合投資合作框架，按照“地下＋地上＋商超＋文創(chuàng)”協(xié)同作戰(zhàn)、動靜結(jié)合的思路，重點推進商業(yè)策劃方案比選籌備工作。

??▍申通地鐵與保利就上海元江路項目合作簽約，打造“租購并舉”TOD新標(biāo)桿

??8月29日上午，申通地鐵集團與保利發(fā)展控股集團就15號線元江路項目合作簽約，雙方將延續(xù)“優(yōu)勢互補，互利共贏”的原則，圍繞元江路項目在上蓋物業(yè)綜合開發(fā)領(lǐng)域深度合作。

??易居研究院全程參與元江路項目的前期市場調(diào)研及定位策劃。項目地處上海市閔行區(qū)南部，毗鄰15號線元江路站，總計容建筑面積38.8萬平方米，規(guī)劃以“超乎想象的方式衍生無限的生活方式”，打造包含商品房、保障房、租賃房、辦公、社區(qū)商業(yè)和公共服務(wù)配套等多種業(yè)態(tài)。該項目不僅是上海市政府出臺地鐵上蓋綜合開發(fā)新政之后的首個項目，同時也是閔行區(qū)積極落實“租購并舉”住房制度，打造的首個利用地鐵停車場上蓋平臺開發(fā)租賃住房的TOD項目，將引領(lǐng)上海軌道交通TOD高質(zhì)量發(fā)展。

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??項目動態(tài)

??▍廣州廣船二期地塊將結(jié)合鶴洞東站進行站城一體化TOD開發(fā)

??8月10日，第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第三次會議召開，會上通過《荔灣區(qū)廣船項目(AF040規(guī)劃管理單元)控制性詳細規(guī)劃和城市設(shè)計優(yōu)化》方案。根據(jù)詳規(guī)，該項目是廣船地塊二期，將結(jié)合鶴洞東站進行站城一體化TOD開發(fā)，打造新一代城市商務(wù)商業(yè)文化綜合社區(qū)。與此同時，對廣船原有的船塢船臺進行活化利用，打造濱江船廠原址主題公園。

??廣船二期地塊，規(guī)劃范圍面積為22.59公頃，地塊西面臨近快速路芳村大道南，北面臨主干路鶴洞路，西側(cè)為廣州地鐵11號線（2023年建成）和佛山地鐵11號線（遠期規(guī)劃）鶴洞東站，以及有軌電車22號線（規(guī)劃中）的2座站臺。二期項目總計容建筑面積為65.7萬平方米，綜合容積率2.9，其中，公共綠地中大型文化設(shè)施建筑面積為2.37萬平方米。

??▍成都鐘家灣TOD項目體驗館開放

??8月25日，鐘家灣TOD項目體驗館正式開放，這不僅是雙流區(qū)第三個正式開建的TOD項目，也是成都軌道TOD在2022年推出的首個新項目。鐘家灣TOD項目位于成都市雙流區(qū)，華府大道三段與警校路二段的交叉路口東側(cè)，緊鄰成都軌道交通遠期規(guī)劃14號線與遠期規(guī)劃20號線換乘站，距離已開通的地鐵5號線警官學(xué)院站僅1公里。該項目總用地面積約為6.16萬平方米，總建筑面積約為13.52萬平方米，其中住宅8.92萬平方米，商業(yè)0.3萬平方米，地下建筑面積約為4.3萬平方米。

??軌道交通TOD研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：姚臘、夏文。