??近日，濟南、青島、寧波等加碼放松限購，但蘇州放松限購“一日游”，青島部分撤回，刪除了“二手住房不再限購”政策內(nèi)容。未來房地產(chǎn)政策將如何演變？房地產(chǎn)市場又將如何走向？

??濟南寧波放松限購但蘇州青島再現(xiàn)“一日游”

??強二線強力刺激尚難落地

??近期，廣州、濟南、青島、寧波等一二線城市進一步放松調(diào)控政策，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，寧波、濟南和青島等二線城市加碼放松限購，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。例如濟南，繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實施限購，二環(huán)外區(qū)域則全面放開限購。又如寧波，限購被全面取消，買房人仍需申請購房證明，但不做審核。

??其二，廣州放松限價，以便引導房企市場化定價，加快房地產(chǎn)去庫存。“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，意味著主城區(qū)熱銷盤可以適度漲價，遠郊區(qū)域剛需盤則可以降價促銷。

??7月28日政治局會議定調(diào)：因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。我們認為濟南、青島和寧波等加碼放松限購、廣州放松限價，均是依據(jù)市場實際情況針對性地優(yōu)化政策工具箱，以期提振市場信心，逐步扭轉市場下行預期。

??值得一提的是，蘇州放松限購“一日游”，此前市場傳言非蘇州本地戶籍居民無需提供社保繳納證明可直接購買首套房，但現(xiàn)已恢復至非戶籍居民購買首套房仍需提供三年內(nèi)連續(xù)6個月社保。青島同樣刪除了“二手住房不再限購”政策內(nèi)容。

??聯(lián)系到近期住建部表示：堅持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點放在民生上，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策、一城一策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們認為“房住不炒”的政策主基調(diào)不變，政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，短期內(nèi)杭州、南京、成都等強二線城市較難加碼放松限購及限貸等強有力政策措施。

??調(diào)價+政策刺激需求回歸核心二線

??加劇省內(nèi)三四線需求流失市場下行焦慮

??當下濟南、青島和寧波等二線城市房地產(chǎn)市場普遍面臨較大的下行壓力，這也是政策力度加碼的重要因素。例如青島，8月得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想，案場到訪量環(huán)比增長約10%，其中主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道依賴度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認購量環(huán)比基本持平，多數(shù)項目月均成交10-40套，主城區(qū)熱銷盤月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

      而在政策暖風加持下，濟南、青島和寧波等二線城市市場信心或將有所修復，房地產(chǎn)市場有望逐步回穩(wěn)，成交或將企穩(wěn)回升。但由于二線及省內(nèi)三四線城市潛在購房需求層面的博弈，未來不同能級城市房地產(chǎn)市場或將出現(xiàn)“此消彼長”的現(xiàn)象，意即需求回歸二線城市帶動市場大概率回穩(wěn)，省內(nèi)三四線城市則因需求加速流失市場或將加劇下行。

??購房門檻降低疊加信心重塑

??市場全面回穩(wěn)仍需時間且城市復蘇有先后

??展望未來，我們認為穩(wěn)地產(chǎn)政策將持續(xù)發(fā)力，中央紓困政策力度有限，地方救市政策還將繼續(xù)加碼，主要涉及以下三方面政策內(nèi)容：

??其一，多措并舉保交樓，并從局部城市試點向全面執(zhí)行過渡。截至目前，保交樓政策措施包括設立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項借款、派遣工作組、返還土地款和適度放松預售資金監(jiān)管等。例如鄭州，多項保交樓政策措施正有序開展，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元；擬對全市95個使用保交樓專項借款項目開展全面審計，嚴令在10月6日前實現(xiàn)全市所有停工問題樓盤全面持續(xù)實質(zhì)性復工。可以期許的是，在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現(xiàn)問題項目有序復工，保證停工項目都能順利交付。

??其二，房企融資邊際改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益。近期，在中債增對房企發(fā)債提供全額擔保的助力下，龍湖、碧桂園、新城等首批試點民企均順利發(fā)行了中期票據(jù)。而在全面遏制房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下，未來或將適度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項目層面做好類別區(qū)分，央國企及優(yōu)質(zhì)民企或將明顯受益，問題房企仍需將負債率逐步調(diào)降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或將有序出清，央國企及優(yōu)質(zhì)民企則將收獲銷售業(yè)績份額持續(xù)提升的良機。

??其三，地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”。隨著蘇州、廈門、福州等放松限貸，青島、濟南、寧波等放松限購，預計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度。可以期許的是，除了一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行之外，杭州、南京、成都等強二線城市或將分區(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，壓力城市更將落地購房補貼、稅費減免等刺激性政策。

??但從政策量變到市場全面回穩(wěn)仍需時間，政策只能改變斜率但不改趨勢。一方面，行業(yè)大周期拐點真正到來，受限于市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已然見頂，未來大概率將轉入下降通道。另一方面，市場信心缺失，受限于房企暴雷、項目停工等行業(yè)風險不斷發(fā)酵，市場信心再度受挫，體現(xiàn)于央國企、準現(xiàn)房逆市熱銷。基于“買漲不買跌”的心理，房價預期轉跌進一步加劇市場觀望情緒。

??城市分化不斷加劇，一線及強二線城市市場有望回穩(wěn)，弱二線及多數(shù)三四線城市調(diào)整周期較長。具體而言，上海、北京、合肥等市場更具彈性，9、10兩月隨著供應放量，成交有望明顯反彈。廣州、南京等市場或將持續(xù)修復但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅挺成交熱度延續(xù)，但遠郊區(qū)域去化依舊困難。重慶、青島等市場或將走出谷底，成交有望筑底回升。南寧、長春等弱二線及多數(shù)三四線城市市場難言樂觀，成交或將持續(xù)低位運行，去庫存將是未來市場主旋律。