??【熱點聚焦】

??8月16日，有資本市場消息傳出，金融監(jiān)管部門計劃通過國有增信機構(gòu)中債信用增進投資公司（中債信用）對民營房企發(fā)債開展效力更強的“全額不可撤銷擔保”，幫助示范性房企發(fā)債，為其提供流動性支持。部分債券發(fā)行有望在本月底房企中期業(yè)績發(fā)布截止日期前完成。

??這份示范房企名單除了首批啟動信用保護工具融資的碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股集團和美的置業(yè)外，還包括金地集團、遠洋集團等企業(yè)。但鑒于消息尚未正式公開，該試點還未真正落地，疊加近期債券市場極度敏感，因此不排除存在變數(shù)的可能性。

??【熱點評析】

??市場下行趨勢下，房企渠道不斷收緊，信用風險加速暴露

??今年以來，房企融資渠道不斷收窄，信用風險事件持續(xù)發(fā)生。一方面，受上半年國內(nèi)疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟下行壓力加劇等因素的影響，房企銷售回款承壓，市場預期轉(zhuǎn)弱。從房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，1-7月，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%，短時間內(nèi)市場下行壓力或?qū)⒊掷m(xù)。另一方面，房企融資環(huán)境依然嚴峻，數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，民企發(fā)行海外債融資93.3億元，同比下降94.9%；信用債融資155.8億元，同比下降83.6%；信托融資總額780億元，同比下降80.2%，企業(yè)融資渠道受限，短期內(nèi)兌付壓力仍然存在，如果后續(xù)銷售及融資情況無法改善，信用風險或?qū)⒊掷m(xù)暴露。

??示范性房企獲增信支持，傳遞出積極的信號意義

??當前，房地產(chǎn)市場需要預期的穩(wěn)定和信心的恢復，此次國資增信機構(gòu)背書，一方面表現(xiàn)出監(jiān)管層對民營房企融資問題的重視，以及對拓寬民營房企融資渠道、改善融資狀況的決心，另一方面，也是以示范性房企做標桿，引導和鼓勵其他民營房企積極改善自身基本面，向示范性房企的條件看齊，如果企業(yè)自身資質(zhì)不佳，安全邊際較低，仍難以獲得政策面的增信支持。

??從被擔保方即發(fā)債方的角度來看，被選定為示范房企的，是那些財務(wù)狀況和債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、綜合信用資質(zhì)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。今年5月16日，碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股集團和美的置業(yè)被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，這些企業(yè)在發(fā)行人民幣債券的同時，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)發(fā)行信用保護工具，以自身信用直接對其債券進行增信，縮減投資人的風險敞口，提振投資人信心。以美的置業(yè)為例，5月20日，美的置業(yè)成功發(fā)行2022年第一期公司債券，作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護合約發(fā)債示范房企之一，美的置業(yè)本期債券吸引了多家機構(gòu)積極認購，認購倍數(shù)達1.36倍，票面利率4.5%，遠低于民營房企平均融資成本，在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，顯著降低了企業(yè)融資成本。

??國資增信機構(gòu)背書有利于提升房企債券發(fā)行的成功率

??從此次擔保方資質(zhì)的角度來看，中債信用是我國首家專業(yè)債券信用增進機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)包括信用增進業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)以及信用風險緩釋工具三大類。作為國資機構(gòu)，中債信用增進投資公司擔保下的發(fā)債融資，能夠有效提高債券信用水平，吸引投資機構(gòu)積極參與，從而提升債券發(fā)行的成功率，并有助于降低債券發(fā)行利率。

??從擔保方式來看，相較于其他信用保護工具，全額無條件不可撤銷連帶責任擔保可以視作對債權(quán)人權(quán)益保障力度最強的擔保措施。如果未來發(fā)債房企出現(xiàn)流動性風險，無法兌付債券的本金和利息，中債增進公司必須無條件替房企償債。這一舉措也是在3月、4月證監(jiān)會多次提出“要推動完善民企債券融資支持機制、鼓勵市場機構(gòu)、政策性機構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持”的再次響應。

??此外，本次流動性支持暫未惠及中小型房企，而后者對補充流動性的需求相對更高。預計未來，在風險可控的條件下，財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健的中小型民企，也有望獲得相應的融資支持。