??【熱點(diǎn)聚焦】

??8月16日，有資本市場(chǎng)消息傳出，金融監(jiān)管部門計(jì)劃通過國(guó)有增信機(jī)構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司（中債信用）對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債開展效力更強(qiáng)的“全額不可撤銷擔(dān)?！?，幫助示范性房企發(fā)債，為其提供流動(dòng)性支持。部分債券發(fā)行有望在本月底房企中期業(yè)績(jī)發(fā)布截止日期前完成。

??這份示范房企名單除了首批啟動(dòng)信用保護(hù)工具融資的碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股、旭輝控股集團(tuán)和美的置業(yè)外，還包括金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等企業(yè)。但鑒于消息尚未正式公開，該試點(diǎn)還未真正落地，疊加近期債券市場(chǎng)極度敏感，因此不排除存在變數(shù)的可能性。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，房企渠道不斷收緊，信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露

??今年以來，房企融資渠道不斷收窄，信用風(fēng)險(xiǎn)事件持續(xù)發(fā)生。一方面，受上半年國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇等因素的影響，房企銷售回款承壓，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。從房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，1-7月，全國(guó)商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)下行壓力或?qū)⒊掷m(xù)。另一方面，房企融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，民企發(fā)行海外債融資93.3億元，同比下降94.9%；信用債融資155.8億元，同比下降83.6%；信托融資總額780億元，同比下降80.2%，企業(yè)融資渠道受限，短期內(nèi)兌付壓力仍然存在，如果后續(xù)銷售及融資情況無法改善，信用風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒊掷m(xù)暴露。

??示范性房企獲增信支持，傳遞出積極的信號(hào)意義

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要預(yù)期的穩(wěn)定和信心的恢復(fù)，此次國(guó)資增信機(jī)構(gòu)背書，一方面表現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)民營(yíng)房企融資問題的重視，以及對(duì)拓寬民營(yíng)房企融資渠道、改善融資狀況的決心，另一方面，也是以示范性房企做標(biāo)桿，引導(dǎo)和鼓勵(lì)其他民營(yíng)房企積極改善自身基本面，向示范性房企的條件看齊，如果企業(yè)自身資質(zhì)不佳，安全邊際較低，仍難以獲得政策面的增信支持。

??從被擔(dān)保方即發(fā)債方的角度來看，被選定為示范房企的，是那些財(cái)務(wù)狀況和債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、綜合信用資質(zhì)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。今年5月16日，碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股、旭輝控股集團(tuán)和美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，這些企業(yè)在發(fā)行人民幣債券的同時(shí)，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)行信用保護(hù)工具，以自身信用直接對(duì)其債券進(jìn)行增信，縮減投資人的風(fēng)險(xiǎn)敞口，提振投資人信心。以美的置業(yè)為例，5月20日，美的置業(yè)成功發(fā)行2022年第一期公司債券，作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企之一，美的置業(yè)本期債券吸引了多家機(jī)構(gòu)積極認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)1.36倍，票面利率4.5%，遠(yuǎn)低于民營(yíng)房企平均融資成本，在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，顯著降低了企業(yè)融資成本。

??國(guó)資增信機(jī)構(gòu)背書有利于提升房企債券發(fā)行的成功率

??從此次擔(dān)保方資質(zhì)的角度來看，中債信用是我國(guó)首家專業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)包括信用增進(jìn)業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)以及信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具三大類。作為國(guó)資機(jī)構(gòu)，中債信用增進(jìn)投資公司擔(dān)保下的發(fā)債融資，能夠有效提高債券信用水平，吸引投資機(jī)構(gòu)積極參與，從而提升債券發(fā)行的成功率，并有助于降低債券發(fā)行利率。

??從擔(dān)保方式來看，相較于其他信用保護(hù)工具，全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?？梢砸曌鲗?duì)債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。如果未來發(fā)債房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，無法兌付債券的本金和利息，中債增進(jìn)公司必須無條件替房企償債。這一舉措也是在3月、4月證監(jiān)會(huì)多次提出“要推動(dòng)完善民企債券融資支持機(jī)制、鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持”的再次響應(yīng)。

??此外，本次流動(dòng)性支持暫未惠及中小型房企，而后者對(duì)補(bǔ)充流動(dòng)性的需求相對(duì)更高。預(yù)計(jì)未來，在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健的中小型民企，也有望獲得相應(yīng)的融資支持。