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??“杭州的土地市場正在回歸理性。”9月15日，隨著杭州今年第三批次集中供地落下帷幕，杭州全年土地出讓情況也塵埃落定。

??作為土地收入TOP2的城市，杭州的土地財(cái)政依賴度長期排名前列。2021年，在集中供地政策施行第一年，杭州供地175宗，最終成交139宗，取得年度土地收入為2703億元，供地規(guī)模以及成交規(guī)模都創(chuàng)下歷史新高。該年度，杭州的土地財(cái)政依賴度也超過140%，位列國內(nèi)第一。

??2022年，杭州無論是供地規(guī)模還是成交規(guī)模都有大幅下降。全年共推出124宗地塊，最終123宗地塊順利成交，僅一宗地流拍。從土地收入來看，杭州第一批集中供地?cái)埥?26.8億元，第二批集中供地?cái)埥?57.21億元，第三批集中供地430.6億元， 全年三個(gè)批次供地所取得的土地收入共計(jì)約1815億元。

??對比之下，杭州2022年供地取得的土地收入總額同比減少三成。

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，今年杭州整個(gè)拿地市場與去年相比，一個(gè)明顯趨勢是市場回歸理性，房企拿地也更加理性，政府推地更加具有針對性、精細(xì)化，三個(gè)批次推地都有一些方向和特點(diǎn)，也迎合了一些房企的拿地需求。

??整體溢價(jià)率降低 地塊利潤改善

??2021年是杭州實(shí)行集中供地政策的第一年。在杭州第一批集中供地之后，濱江集團(tuán)董事長戚金興回復(fù)投資者問題時(shí)表示，這批地塊努力做到凈利潤1%~2%，一時(shí)間，輿論嘩然。

??且去年第一批集中供地之后，杭州土地市場的后遺癥盡顯，“退地”事件、合作糾紛不斷，最根本原因還是利潤空間有限，不少地塊拿地后直接面臨虧損。

??為了解決這一問題，杭州在后來兩批次的集中供地中不斷摸索和調(diào)整。在經(jīng)過一年的適應(yīng)期之后，2022年，杭州土地市場出讓規(guī)則已經(jīng)較為成熟和完善，三個(gè)批次的供地規(guī)則基本沒有大的變化。

??對比去年第一批集中供地所拿地塊的利潤，在今年第一批集中供地結(jié)束之后，濱江集團(tuán)董事長戚金興在與投資者交流過程中也透露了該批次地塊的利潤情況。“根據(jù)投資部的測算，收益率高低不同，平均8%左右。”這意味著，濱江集團(tuán)今年第一批所拿地塊的利潤水平明顯好于去年。

??濱江集團(tuán)只是一個(gè)縮影。普遍來看，在今年杭州的供地規(guī)則下，地塊利潤空間改善。

??“房企利潤空間邊際改善也是今年杭州土地出讓過程中一大趨勢?！痹诟咴荷磥恚衲耆渭泄┑兀o房企預(yù)留的利潤空間比去年要好，這意味著未來房企拿的這些地塊利潤表現(xiàn)會進(jìn)一步提高。

??土地溢價(jià)率也是反映上述現(xiàn)象的重要指標(biāo)。2021年，杭州三個(gè)批次集中供地土地成交平均溢價(jià)率為18.1%，同比下降5%；而2022年，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者粗略計(jì)算，杭州三個(gè)批次集中供地土地成交平均溢價(jià)率不足8%，同比進(jìn)一步降低。

??雖然平均溢價(jià)率有所下降，但從今年杭州三個(gè)批次土地出讓情況來看，土地市場進(jìn)一步分化。

??上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年杭州的土地市場整體看表現(xiàn)溫和，沒有出現(xiàn)像去年三個(gè)批次集中供地那樣明顯的冷熱不均的現(xiàn)象，但市場的分化也依然明顯，這也是由市場因素決定的，比如核心地段的地塊會進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，而邊緣地塊或者位置不好的地塊底價(jià)成交，甚至流拍。

??央企國企唱主角 本土房企“挑大梁”

??“從企業(yè)拿地格局來看，去年第一批供地時(shí)民營企業(yè)比較積極，但是今年基本上是以央企國企和地方優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)，中小民營企業(yè)拿地意愿與去年相比明顯降低。”一位杭州本土房企人士觀察表示。

??當(dāng)前背景下，民營房企普遍面臨現(xiàn)金流危機(jī)，所以為了減少支出，民營房企普遍暫停拿地，公開市場更是由資金實(shí)力較強(qiáng)的央企國企唱主角。不僅杭州如此，國內(nèi)主要城市土地市場也都呈現(xiàn)這一趨勢。

??但在杭州，除了央企國企在土地市場表現(xiàn)積極，杭州本土房企更是大包大攬。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2022年，杭州共成功出讓的123宗地塊中，多數(shù)地塊都是由杭州本土房企包攬，除了城投企業(yè)，杭州本土民營房企拿地?cái)?shù)量約占一半，這也是杭州土地市場區(qū)別于其他城市的最大不同之處。

??一位房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，杭州的土地拍賣就像本土房企推介會。在此之前，外界對很多出現(xiàn)在土地拍賣市場上的杭州本土房企并不熟悉，甚至有些名字是第一次聽說。正因?yàn)楹贾莸募泄┑?，才讓不少本土房企的名字進(jìn)入業(yè)界視線。例如在今年第一批集中供地中斬獲5幅地塊的大家房產(chǎn)和眾安地產(chǎn)，第三批集中供地中的坤和、贊成、中豪等不太為外界熟知的本土房企。

??這些杭州本土房企拿地邏輯也很清晰。作為本土房企對杭州市場更熟悉，因此地塊選擇更具針對性，且依賴于本土優(yōu)勢，這些房企在某個(gè)板塊已經(jīng)積累了自己的口碑。此外，相比全國化的房企，杭州這些本土房企不走大肆擴(kuò)張之路，資金壓力相對較小。

??在這些本土房企中，表現(xiàn)最突出的還要屬濱江集團(tuán)。

??濱江集團(tuán)在今年三個(gè)批次集中供地中累計(jì)斥資478億元斬獲26宗地，其中在前兩批供地中分別斬獲11宗和12宗。在昨天結(jié)束的第三批供地中，雖然濱江集團(tuán)只拿下3幅地塊，但由于不少房企都喜歡跟濱江集團(tuán)合作開發(fā)項(xiàng)目，因此預(yù)計(jì)市面上由濱江建造的項(xiàng)目數(shù)量會多于公開拿地?cái)?shù)量。

??此外，綠城集團(tuán)全年在三個(gè)批次供地中也斬獲了10宗地塊，斥資約266億元。

??雖然本土民營房企在今年拿地方面的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企國企占主導(dǎo)地位這一趨勢在短期內(nèi)都會延續(xù)，原因是民營企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)尚未出清。