??23城打開利率下調空間有利首套房，財政退還住房交易個稅支持改善性換房。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??昨日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。今天下午,財政部、稅務總局發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策。“930”重現，相似的時間節點調整住房貸款政策和財稅刺激政策，究竟釋放什么信號？未來市場將如何走向？

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??23城打開利率下調空間有利首套房
財政退還住房交易個稅支持改善性換房

??9月30日，財政部、稅務總局發文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。階段性退還住房交易個稅，有助于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。

??9月29日晚間，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調或取消首套房貸利率下限。70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數環比、同比均連續下降條件的有23城。其中，二線城市包括天津、石家莊、大連等8城，三四線城市包括秦皇島、包頭、溫州等15城。意味著2022年底前，天津、石家莊等23城可以階段性下調或取消首套房貸利率下限。

??23城首套商貸利率下限或將下調突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率3.25%。目前，全國首套房貸利率下限不低于5年期以上LPR減20個基點，而在8月份5年期以上LPR下調20個基點后，已有80余城動態下調首套房貸利率至4.1%。我們認為天津、石家莊等23城首套商貸利率下限或將下調突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率3.25%，首套商貸利率大概率將回落至3.25%-4.1%區間。

??隨著首套房貸利率下調，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費，但難以根本性扭轉壓力城市市場下行預期。以100萬元商業貸款、30年期等額本息還款測算，假設首套房貸利率在4.1%基礎上打9折，月供將減少235元，總利息支出將減少8.45萬元；假設首套房貸利率在4.1%基礎上打8折，月供則將減少463元，總利息支出也將減少16.68萬元。

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??前8月居民房貸同比腰斬
9月樓市成交環比降4%繼續探底

??居民按揭貸款需求羸弱，前8月房貸同比腰斬。2022年前8月，以消費貸為主的住戶部門短期貸款增加7851億元，同比下降39%。以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加19741億元，同比更是下降54%。具體而言，2、4兩月居民房貸接連兩次負增長，住戶部門中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。8月，住戶部門中長期貸款增加2658億元，環比增長79%，但同比仍下降38%，反映居民按揭貸款需求依舊羸弱。

??9月，房地產市場繼續探底，重點30城供應面積環比增長8%，但成交面積環比仍下降4%，同比下降29%。其中，一線城市市場相較堅挺，成交同、環比分別增長16%和13%，北京因集中網簽備案，成交創年內新高。二三線城市市場盡顯疲態，成交環比下降8%，同比跌幅擴至35%。武漢、沈陽、長春等市場持續下行，成交環比跌幅都在40%附近。

??國內疫情多點散發固然是客觀因素，房企正常的供貨節奏被打亂。更為重要的是，行業大周期拐點真正到來，受限于市場需求及購買力明顯透支，行業規模已然見頂，未來大概率將轉入下降通道。盡管保交樓政策加快落地，但市場信心修復仍需時間，短期居民購房消費趨勢性放緩。

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??居民按揭強化降二套首付預期
短期市場或將回穩、強二線市場將持續修復

??2014年行業陷入調整期，央行接連放松限貸，“930”、“330”新政連番落地。具體而言，2014年9月30日，二套房貸款實行認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策；購買首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2015年3月30日，調降二套房首付比例，首套房貸款未結清再購買二套房，最低首付比例調整為不低于40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調整為不低于25%。

??而在輪番政策刺激下，2014-2016年各線城市房地產市場周期性輪動，城市房價輪動上漲。具體而言，2014年下半年，一線城市市場率先轉暖。2015年一季度，蘇州、南京、合肥和廈門二線“四小龍”城市市場輪動回暖。2015年下半年，武漢、成都、重慶等中西部二線城市市場顯著升溫。2016年，三四線城市市場全面轉暖，房價更是翻倍上漲。

??在9月30日前夕這一特殊的時間節點，央行、銀保監會階段性放寬23城首套房貸利率下限，似有同樣的政策意圖。而在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環境下，未來居民按揭貸款政策力度有望逐步加碼，集中體現在以下三方面：

??其一，繼續下調首套及二套房貸利率。首先，除了2022年底前的首批23城之外，下調或取消首套房貸利率下限城市范圍有望擴容，時間也將向后延期。其次，下調二套房貸利率下限，并向5年期以上LPR靠攏。

??其二，實行認貸不認房，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。

??其三，全面下調首付比例，并參照央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??而在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，短期房地產市場也將逐步回穩，但城市分化加劇：其一，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續，成交或將高位保持。其二，廣州、深圳、蘇州等一線及強二線城市市場或將持續修復，即便是南寧、沈陽、昆明等弱二線城市，四季度市場也有望穩住。其三，多數三四線城市市場或將艱難探底，國慶小長假，三四線城市返鄉置業或將整體弱于往年，更可能在部分人口輸出大市、部分降價力度較大的樓盤予以體現。