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??    01

??   部分熱點(diǎn)城市

??   放開限購

          2022年至今，整體房地產(chǎn)市場承壓，各地政府出臺一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。

          揚(yáng)子晚報(bào)消息稱9月8日寧波出臺的樓市新政方案中，限購被全面取消，不過買房人仍需申請購房證明，但不做審核。取消限購的舉措并沒有“官宣”，而是直接于9月8日起執(zhí)行，目前已經(jīng)有多家樓盤接到了通知。

??02

??市場普遍面臨

       較大下行壓力

       當(dāng)下濟(jì)南、青島和寧波等二線城市房地產(chǎn)市場普遍面臨較大的下行壓力。

       具體來看，2022年8月蘇州房地產(chǎn)市場未見好轉(zhuǎn)跡象，成交面積同、環(huán)比雙跌。8月內(nèi)共6個(gè)項(xiàng)目開盤，平均去化率約40%，環(huán)比增加8個(gè)百分點(diǎn)。僅平江新城的天地源平江觀棠雅苑去化表現(xiàn)尚可，其余項(xiàng)目去化依舊困難。

??青島方面，8月得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想，案場到訪量環(huán)比增長約10%，其中主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道依賴度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認(rèn)購量環(huán)比基本持平，多數(shù)項(xiàng)目月均成交10-40套，主城區(qū)熱銷盤月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

??由此看來，政策力度放松加碼的初衷主要還是希望提振市場信心，逐步扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，已有約60個(gè)城市放松限購，主要以三四線城市為主。

??蘇州、青島放松限購“一日游”，聯(lián)系到近期住建部表示：堅(jiān)持把房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)放在民生上，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??我們認(rèn)為目前的政策核心訴求在于促進(jìn)市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，應(yīng)當(dāng)避免熱點(diǎn)城市過度宣傳，“房住不炒”仍是政策主基調(diào)。

??03

??未來穩(wěn)地產(chǎn)政策

??將持續(xù)發(fā)力

??展望未來，我們認(rèn)為穩(wěn)地產(chǎn)政策將持續(xù)發(fā)力，中央紓困政策力度有限，地方救市政策還將繼續(xù)加碼，主要涉及以下三方面政策內(nèi)容：

??其一，多措并舉保交樓，并從局部城市試點(diǎn)向全面執(zhí)行過渡。截至目前，保交樓政策措施包括設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項(xiàng)借款、派遣工作組、返還土地款和適度放松預(yù)售資金監(jiān)管等。例如鄭州，多項(xiàng)保交樓政策措施正有序開展，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元；擬對全市95個(gè)使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開展全面審計(jì)，嚴(yán)令在10月6日前實(shí)現(xiàn)全市所有停工問題樓盤全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。可以期許的是，在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施，全面實(shí)現(xiàn)問題項(xiàng)目有序復(fù)工，保證停工項(xiàng)目都能順利交付。

??其二，房企融資邊際改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益。近期，在中債增對房企發(fā)債提供全額擔(dān)保的助力下，龍湖、碧桂園、新城等首批試點(diǎn)民企均順利發(fā)行了中期票據(jù)。而在全面遏制房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化的政策大環(huán)境下，未來或?qū)⑦m度把控房企去杠桿節(jié)奏，房企整體融資環(huán)境有望邊際改善，并在企業(yè)乃至項(xiàng)目層面做好類別區(qū)分，央國企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益，問題房企仍需將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或?qū)⒂行虺銮澹雵蠹皟?yōu)質(zhì)民企則將收獲銷售業(yè)績份額持續(xù)提升的良機(jī)。

??其三，地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，直至二線及三四線城市全面取消“四限”。隨著蘇州、廈門、福州等放松限貸，青島、濟(jì)南、寧波等放松限購，預(yù)計(jì)新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度。可以期許的是，除了一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行之外，杭州、南京、成都等強(qiáng)二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，壓力城市更將落地購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激性政策。

??需要注意的是，政策量變到市場全面回穩(wěn)仍需時(shí)間，政策只能改變斜率但不改趨勢。

??一方面，行業(yè)大周期拐點(diǎn)已到來，受限于市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已然見頂，未來大概率將轉(zhuǎn)入下降通道。

??另一方面，市場信心缺失，受限于房企暴雷、項(xiàng)目停工等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，市場信心再度受挫，體現(xiàn)于央國企、準(zhǔn)現(xiàn)房逆市熱銷。基于“買漲不買跌”的心理，房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌進(jìn)一步加劇市場觀望情緒。

??同時(shí)，未來城市分化也將不斷加劇。