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??歷經(jīng)2月末上線公告被緊急撤回后，杭州2022年首次集中供地終于來(lái)了。

??3月23日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2022年杭州市區(qū)第一批住宅用地集中出讓公告，共出讓60宗地塊，總面積3849畝，總起價(jià)約797.58億元。

??備受關(guān)注的是，此次杭州將采用新的土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則——地價(jià)到達(dá)封頂價(jià)之后不再直接搖號(hào)，而是通過(guò)線下“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”方式，并“以次高報(bào)價(jià)原則確定競(jìng)得人”。這種競(jìng)得方式在全國(guó)尚屬首例。

??記者了解到，此次杭州還取消了去年三批次供地中才重啟的“5000萬(wàn)元勾地保證金”政策，代之以“競(jìng)買單位需在報(bào)名截止日足額繳納地塊起始總價(jià)的20%保證金后，即可參與競(jìng)買”。

??以本次將出讓的蕭山區(qū)一宗商住地塊為例，起始價(jià)約19.31億元，20%保證金意味著房企前期要繳納的資金就高達(dá)3.862億元。

??“房企前期需要資金更多，相當(dāng)于大幅提高了拿地門(mén)檻。就杭州市政府而言，本次取消勾地也是為了進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)，降低每宗塊地競(jìng)拍的激烈程度。畢竟在去年三批次集中供地中，全國(guó)都不太景氣，杭州土拍則獨(dú)樹(shù)一幟競(jìng)爭(zhēng)很激烈。”克而瑞浙江區(qū)域咨詢業(yè)務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理沈力對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??拍地“門(mén)檻”提高

??上一次杭州土拍，也就是2021年12月21日，競(jìng)價(jià)規(guī)則是土地溢價(jià)率達(dá)到10%封頂后再進(jìn)行搖號(hào)。杭州今年首輪供地規(guī)則中，也設(shè)定了土地中止價(jià)（溢價(jià)10%），以及上限價(jià)格（溢價(jià)率不高于12%），但封頂之后并非直接搖號(hào)，而是進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，即房企只有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，報(bào)價(jià)區(qū)間則鎖定在起拍價(jià)的110%-112%間。

??具體分為三個(gè)階段：

??第一階段，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)時(shí)，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。

??第二階段，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下一次報(bào)價(jià)方式確定競(jìng)得人，設(shè)置固定報(bào)價(jià)區(qū)間，一次報(bào)價(jià)應(yīng)是報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)任一萬(wàn)元整數(shù)，以次高報(bào)價(jià)的原則確定競(jìng)得人，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。

??第三階段，如果多家房企報(bào)價(jià)都為次高價(jià)時(shí)，則轉(zhuǎn)入線下公證搖號(hào)方式。

??沈力分析認(rèn)為，去年杭州三批次集中供地采用搖號(hào)方式，競(jìng)得地塊的房企更多靠的是運(yùn)氣，那時(shí)有很多外來(lái)房企，之前沒(méi)有在杭州做過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但因?yàn)檫\(yùn)氣好，拿到了很多優(yōu)質(zhì)地塊。現(xiàn)在新的競(jìng)價(jià)方式，靠的是能力和運(yùn)氣組合，考驗(yàn)的是房企綜合能力。設(shè)置溢價(jià)率12%封頂，低于自然資源部規(guī)定的15%上限，也是為保證房企一定的利潤(rùn)空間。

??記者注意到，此前已有上海、南昌等城市采用了“一次性報(bào)價(jià)”進(jìn)行土地拍賣的先例，不過(guò)與杭州“次高價(jià)得”不同的是，這些城市基本采用“按最接近所有報(bào)價(jià)平均值的原則確定競(jìng)得入選人”。

??此輪杭州供地中，還取消了預(yù)公告和“勾地”，改為直接正式公告。所謂“勾地”，即房企與做地單位簽訂協(xié)議并繳納保證金（一般不超過(guò)5000萬(wàn)元），土拍時(shí)若無(wú)其他房企出價(jià)，則勾地房企必須托底。

??去年杭州第二次集中供地曾一度取消預(yù)公告，但在經(jīng)歷了超半數(shù)地塊流拍之后，杭州第三批集中供地調(diào)整土拍規(guī)則，其中包括重啟預(yù)公告和“勾地”，每宗“勾地”資金最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)，綠城作為長(zhǎng)三角頭部房企，總共申請(qǐng)參與了其中的20宗；熱門(mén)地塊申請(qǐng)勾地的企業(yè)數(shù)量更是達(dá)到10家。

??此次杭州再次取消預(yù)公告和勾地，直接采用報(bào)名保證金模式，也就是少了前期桌底下的動(dòng)作。但保證金由之前的5000萬(wàn)元變?yōu)榈貕K起始總價(jià)的20%，對(duì)于動(dòng)輒十幾億元的地塊起始價(jià)而言，不是個(gè)小數(shù)字。

??此次杭州首輪供地，同樣采取“定品質(zhì)”出讓，相比去年明確了兩點(diǎn)：一是要求建筑層高3米；二是要求建設(shè)4米高的架空層。按照以往常規(guī)項(xiàng)目，杭州大部分剛需樓盤(pán)層高都是2.9米，品質(zhì)較高項(xiàng)目才會(huì)考慮層高3米；不少項(xiàng)目為了節(jié)約成本，大多取消了架空層設(shè)計(jì)。增加這種規(guī)定也是為了保證杭州未來(lái)新供應(yīng)住宅的品質(zhì)。

??本輪供地中，杭州還對(duì)房企競(jìng)買資格要求和購(gòu)地資金做了要求。根據(jù)競(jìng)買要求，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一地塊。這包括與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的全資公司、控股公司、參股公司等。

??競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

??杭州首輪土拍熱度或下降

??杭州首輪推出的60宗宅地總建筑面積580.74萬(wàn)平方米，總起價(jià)798億元，將于4月25日一天內(nèi)完成出讓。其中，起價(jià)最高的地塊位于上城區(qū)，建筑面積11.86萬(wàn)平方米，起價(jià)38.17億元。

??從區(qū)域分布來(lái)看，包括蕭山區(qū)16宗、余杭區(qū)11宗、臨平區(qū)10宗、錢(qián)塘區(qū)6宗、上城區(qū)5宗、臨安區(qū)4宗、拱墅區(qū)3宗、西湖區(qū)及富陽(yáng)區(qū)各2宗以及濱江區(qū)1宗地塊。

??記者發(fā)現(xiàn)，杭州主城核心區(qū)（西湖、拱墅、上城、濱江）供地量比較少，11宗，約占16%；近郊區(qū)域則是供地重點(diǎn)區(qū)域，如余杭、蕭山、臨平、錢(qián)塘區(qū)供地量約占總量75%；遠(yuǎn)郊區(qū)富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)，約占9%。這與杭州“十四五”規(guī)劃中“大力發(fā)展副城”的布局是一致的。

??據(jù)記者采訪了解，杭州土地市場(chǎng)上拿地主力軍主要是國(guó)企央企以及本土龍頭房企，如濱江、綠城，“我們主要服務(wù)國(guó)企央企，杭州首輪集中供地中，他們更關(guān)注的仍是位于主城核心區(qū)的這十幾宗地塊。”一企業(yè)知情人士稱，民營(yíng)房企積極性還是不高。

??去年杭州第三批次集中供地共推出51宗地塊，其中23宗位于主城區(qū)，這也是吸引眾多房企前來(lái)爭(zhēng)搶的一個(gè)重要原因。彼時(shí)，在全國(guó)土地市場(chǎng)多以底價(jià)成交及流拍頻發(fā)之際，杭州第三批次供地首日攬金759億元，35宗地塊全部成交，無(wú)一流拍，整體溢價(jià)率為7%。去年全年杭州土地出讓金3029.9億元，創(chuàng)歷史新高，同比增漲約20%，僅次于上海位居全國(guó)第二。

??這不是偶然。過(guò)去5年，杭州土地市場(chǎng)持續(xù)高熱。從2016年到2020年，杭州賣地收入累計(jì)超過(guò)1萬(wàn)億元，為全國(guó)最高。一級(jí)土地市場(chǎng)冷暖直接決定房?jī)r(jià)漲跌，杭州房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他同級(jí)別城市，且較為堅(jiān)挺。

??在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)中，杭州是為數(shù)不多的新房、二手房?jī)r(jià)格仍均上漲的城市。其中，2月份杭州新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.6%；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.6%。

??“本次杭州調(diào)整供地節(jié)奏和方式，更符合‘房住不炒’總基調(diào)，在保證房地產(chǎn)品質(zhì)的同時(shí)，給房企留有一定利潤(rùn)空間。”沈力預(yù)計(jì)，今年杭州首輪土拍熱度不會(huì)再像之前那樣熱，因?yàn)樾碌某鲎屢?guī)則更嚴(yán)苛一些，且供地區(qū)域主要位于近郊。對(duì)于房企而言，拿地的挑戰(zhàn)性也更大。

??從長(zhǎng)期來(lái)看，上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，杭州這個(gè)城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)人口的吸引力還是很強(qiáng)的，這意味著杭州樓市的需求會(huì)繼續(xù)增加。本次通過(guò)對(duì)土地規(guī)則進(jìn)行一些優(yōu)化和細(xì)化，保證市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的公平性，讓大家都有機(jī)會(huì)拿地，避免拿地市場(chǎng)“一家獨(dú)大”。