??【熱點回放】

??國家自然資源部發布住宅用地分類調控措施，要求對 4 個一線城市和 18 個二線城市實現住宅用地供應的“兩集中”。隨后自然資源部相關司局回應要求“重點城市住宅用地增加供應，充分披露信息”，與此同時，鄭州、天津、青島、濟南、深圳和寧波等 6 城市先后出臺或預期出臺相關政策明確推行住宅用地“集中供地”模式。

??所謂住宅用地“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。原則上全年不超過 3 次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。目前各地的政策執行細則尚未出臺，但“兩集中”的供地政策方向基本確定，土地集中供應將改變以往零散出讓的機制。對于新政出臺的背景、目標和影響，本期內參帶來詳細解讀。

??【各方觀點】

??易居企業集團CEO丁祖昱認為，從整體來看，“22城集中供地”對各方主體都有好處。尤其是對規模房企而言，擁有資金等各方面優勢，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機會，全年全口徑和權益銷售都會出現一定的增長，與此同時又因為合作拿地較多，整體地價也會有一定的下滑。對地方政府而言，宅地的集中出讓可起到穩定地價的作用，整體地價的穩定出讓比單純追求個別土地價格、拍出高地價來說更重要，中央一再強調“房住不炒”，關鍵還是在于對于地價，乃至于房價的整體控制。

??浙報地產研究院院長丁建剛認為，“兩集中”同步公開出讓政策的開啟，行業內視其為國家直接向“面粉”市場“開刀”的一次強有力的房地產調控，亦或掀起新一輪宅地市場的變革。但集中供地的前提，是當地政府全面預告相關供地信息，真正做到土地市場的公開透明，充分告知未來的供應計劃等，那么這樣下來，穩市場預期的效果將更好。

??中國社會科學院金融所研究員尹中立認為，最近兩年有關部門一直致力于建立和完善房地產市場長效機制工作，“集中供應”和之前“三道紅線”等政策都是在這樣的背景下產生的。新政將改變房地產市場原有的運行機制，減少地方政府對土地市場的不規則調控，優化土地資源市場化配置，將有利于優化土地競爭格局，倒逼企業增強運營管理能力，促進行業優勝劣汰。

??當代置業總裁張鵬認為，此次“集中供地”模式的推出將對地方政府產生較大影響，一方面降低城市對地產的依存度, 另一方面倒逼政府提升管理能力。市場層面，新政可以提高市場信息透明度，穩定市場心理預期。對企業而言，新政將會迫使企業之間的競爭變得更加激烈。面對新政帶來的挑戰，企業應及時在策略上做出調整，房企的運營效率顯得尤為重要，新政對房企融資、投研、客研管理能力也提出了更高的要求，企業需要練好企業內功。

??經濟學家宋清輝認為，此時出臺供地新模式的動機主要是為了穩定市場預期、對地價進行引導，此政策執行后，土地市場預計會發生諸多較大的變化，有助于引導土地市場合理運行。如果按照網傳集中供地模式執行，房企的資金壓力或會進一步加大，此舉無疑會影響房企的拿地決策。集中供地對不同規模、不同實力房企影響各異。相對而言，對于中小房企的負面影響最大，或將對其資金能力以及運營能力提出更高的要求。

??植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，“十四五”期間，全國土地供應將走集約化道路。當前，無論對地方政府還是對房地產開發企業而言，都應當適應新時代的要求，著眼未來，建立更完善的土地市場和房地產市場的長效運行機制，對土地資源的開發利用要更加注重效率和效益，走可持續發展道路。

??58安居客房產研究院分院院長張波認為，由于可能涉及到的城市都是市場當下的熱點城市，這一政策一旦落地，對于土地供應節奏的要求也會同步提升，如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。

??中信建投首席地產分析師竺勁認為，土拍“兩集中”政策本質是與對開發商有息負債管控的“三道紅線”、對銀行房貸集中考核的“兩道紅線”共同組成的房地產行業供給側改革。這將導致杠桿率水平較高的中小房企的生存空間被進一步壓縮，利好資金實力較強、綜合實力強大的龍頭房企，最終進一步提升行業的集中度。

??明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強認為，這次政策是土地供給側改革的再次升級。此次調控的目標還是維持市場的平穩發展，因為網傳被納入的都是土地出讓的熱點城市，后續房價有望走向平穩。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。

??【中房分析】

??宅地供應“兩集中”是土地供應規則的歷史變革

??宅地供應“兩集中”新政，將土地出讓從“高頻少量”調整至“低頻足量”，是土地供應規則的變革，對市場的影響是多方面的。新政對規范政府土地出讓、調整房企投資行為、穩定購房者預期均帶來較大影響:

??于地方政府角度。第一，住宅用地“兩集中”有利于緩解土地市場競爭壓力，穩定土地價格，引導房價整體平穩，從而實現“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。可以預計的是，同一時期集中供地將緩解短期土地供需壓力，同時分散了房企拿地目標，減少多房企爭奪單個熱點地塊的現象，利于抑制土地成交溢價率和地價的走高，穩定土地市場預期。第二，土拍溢價率的降低，即意味著土地出讓收入的減少，這對部分土地財政依賴度較高的城市是個考驗，地方政府或被動加大單次供地規模以化解短期財政壓力。

??于房企角度。第一，每年三次的土地集中供應，將影響開發商的運營節奏，對房企的經營管理和資金使用能力要求更高，現金流充足、融資能力強的房企迎來利好，而資金狀況緊張、負債高的房企拿地機會減少。房企間分化將進一步加劇，龍頭房企更具領先優勢。結合消息流出后，資本市場上萬科、恒大、保利、融創等頭部房企的巨大的股價漲幅，同樣印證了對優質房企在集中供地后的優異表現預期。第二，在房企資金將長期承壓的情形下，房企在重點城市聯合拿地以尋求更多的拿地機會的可能性提高。第三，土地集中供應將導致房企集中參與，對房企資金的要求也比較高。基于此，房企通過收并購拿地可能性進一步提高。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容錯率，增加了房企競拍失敗帶來的潛在損失。無論是對22個重點城市供給土地的研究抉擇，還是將部分投資轉移至非重點城市，房企的決策風險提高。

??于購房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出讓，意味著項目也將集中入市。大大提高了市場透明度，更便于購房者橫向選擇。第二，政府通過住宅用地“兩集中”促使土地溢價率降低，房企拿地成本相對減少，從而引導房價平穩，有利于住房終端需求形成穩定的心理預期。

??金融、土地、住房調控措施系統發力，長效機制輪廓逐步清晰

??本次宅地供應“兩集中”延續了中央“房住不炒”調控思路，積極關注和解決大城市住房問題的重要保障，從政府土地供應端源頭上對房地產市場的穩定進行監測和調控。與前期出臺的房企金融審慎管理制度“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度“兩道紅線”一起聯動，最新“兩集中”供地政策更是對地產長效機制的進一步完善和補充。前兩個制度是從房企端和銀行端控制房地產融資規模，抑制行業信貸擴張水平，而“兩集中”出讓機制則是從土地端對政府土地出讓節奏和房企的拿地行為進行限制。可以概括為：“三道紅線”管理是從資金需求的角度限制企業資產負債表擴張；房貸集中度管理是從資金供應的角度限制銀行資產負債表擴張；而土地出讓“兩集中”則是從土地供需的角度限制土地財政無序擴張。

??綜合來看，在宏觀調控不放松的基調下，國家越來越注重堅持房地產調控政策的連續性和穩定性，并在實踐中不斷優化和完善政策工具箱，加強住房、金融、土地政策協同，形成政策合力，防范房企杠桿及行業系統性風險。就整體調控系統而言，“三道紅線+房貸集中度+土地集中供應+因城施策完善限購限售”多管齊下，政策從強制房企降負債，到進一步控制銀行資金從企業端及個人端流入房地產行業，到供應端土地入市節奏的一定限制，再到進一步抑制市場投機購房行為，調控不斷提高針對性，一連串的政策相輔相成，全面地管控行業杠桿，最終實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，確保房地產市場平穩健康發展。至此，調控政策基本已經形成完整閉環，地產行業精準化調控機制的拼圖一片片出現，長效機制的雛形和框架越來越清晰。