??2月底以來，22城集中供地新政引發廣泛關注，截至目前，已有青島、天津、鄭州、濟南、寧波等多個城市積極響應。可以預計，隨著越來越多的城市正式推行與實施集中供地政策，對房企的影響效應也會顯現出來。

??當前，房地產行業集中度不斷提升，房企分化現象明顯，中小房企在拿地、融資、戰略布局等方面的整體競爭力顯然不比規模房企。22城集中供地政策下，龍頭、規模房企也表現出更大的優勢，那么對中小房企而言將產生如何影響？中小房企的機會在哪？本文將做進一步分析。

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??中小房企或主攻次優地塊

??部分深耕型房企可集中發力

??綜合當前市場表現和企業戰略來看，房企投資回歸基本面優質的高能級城市是趨勢，此次集中供地新政涉及的22個城市，主要為一線城市和重點二線城市，因此也進一步強化了“搶地”預期。而隨著行業集中度上升、房企分化現象明顯，近年來，一二線城市主要成為規模房企的主戰場，中小房企由于資金受限，整體拿地能力顯弱。

??在集中供地模式下，信息披露更加公開透明，便于多地塊的綜合評估比較，規模房企都將更加聚焦在優質地塊上，競爭集中，導致中小房企拿地難度進一步加大，或將徹底放棄熱點城市的熱門地塊，轉向次優地塊尋求機會。

??但是在參拍次優地塊的同時，中小房企更要做好價值評估工作。集中供地模式下，地塊比較結果是投資目標確定重大影響因素，次優地塊的盈利、開發等問題都應在企業承受范圍內，畢竟，中小房企的內生能力不比規模房企，且面臨著更低的市場容錯率。

??此外，值得注意的是，房企在城市的投資布局最終還是取決于市場去化表現，由于22個重點城市之間分化現象較為明顯，因此“搶地”預期也存在一些差異。結合城市商品住宅去化周期與土地消化周期來看，鄭州、福州、長春、沈陽等城市供量過多，去化壓力大，市場觀望情緒比較濃厚。

??因此，這些城市的深耕型中小房企，如正商（鄭州）、三盛（福州）等，面臨的競爭壓力可能會弱些，由于對地塊價值判斷更準確，可以集聚資金集中發力，重點投資核心城市的優質地塊，繼續鞏固核心城市優勢，或對企業發展更有利。

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??供地新政下

??合作模式深化但邏輯有所轉變

??就當前來說，面對一二線城市拿地高門檻、高成本，TOP50之外的中小房企獨立拿地開發越來越少，主要都是通過合作模式開拓市場，如朗詩、大悅城、金融街等。

??其中，朗詩最為典型，在一二線城市主要以小股操盤與代建模式開發項目，項目儲備的平均權益保持在30%左右，基本均為不同形式合作的項目；大悅城的項目主要布局在北京、上海、成都、南京等重點城市，與22城高度重疊，但我們從項目權益來看，也是以合作形式為主，在熱點城市一般只有1-2個非合作項目。

??而隨著集中供地政策推行，中小房企的合作模式將進一步深化，但合作邏輯有所變化。之前房企合作主要是因為分攤成本壓力、借助經驗優勢謀求快速拓展市場。

??而集中供地模式下，一方面，22城競爭加劇，土地出讓期限內城市公司的可流動資金需求增加，是驅動合作的一個重要因素。由于集中供地模式下，補貨等待期拉長、競拍的不確定性也加大，房企面臨更高的機會成本，一些規模房企為了成功獲取目標地塊，在成本壓力下，將更傾向尋求合作。因此，在基于自身戰略需求下，具備一定資金能力的中小房企，盡管不具備獨立拿地能力，但可以通過“抱團”開拓市場。

??另一方面，參拍資格或將成為中小房企謀求合作的重要籌碼。當前，22城集中供地細則仍未出臺，但就市場競爭與政策調控基調而言，房企參拍次數、資質等條件限制的預期存在。這也就意味著，假設企業在城市土地出讓期間擁有足夠的資金，但可能因為參拍次數、資質條件等影響，只能競拍少數目標地塊，而放棄一些價值地塊，一些規模房企有可能會以合作形式借助中小房企的參拍資格獲取更多的優質地塊。

??總體來說，集中供地新政加大了中小房企在22城的拿地難度，但在資金壓力、資質限制預期下，合作將增加，也為中小房企在一二線城市布局帶來一些機會。

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??核心城市非22城的中小房企受影響更有限

??集中供地新政對房企的影響主要取決于22城在企業戰略布局中所占的權重。對于多個核心城市均涉及22城的房企來說，顯然影響會大些。而我們通過對房企布局梳理發現，TOP50之后不少中小房企下沉至弱二線及三四線城市，主要核心城市并非在22城，或只涉及個別，因此影響更有限，如俊發地產、敏捷控股、大唐地產、云星地產、陽光大地等。

??以俊發為例，俊發一直以來深耕云南區域，昆明作為核心城市，從土儲結構來看，截至2020年上半年末昆明土儲占比達到九成，此外土儲中上海三個項目均為合作項目，權益在45%-51%。此外，陽光大地作為四川本土房企，以南充為主力城市，截至2020年上半年末，22城土儲中僅在成都有一個項目。

??這些房企地方性和深耕特征明顯，盡管22城集中供地政策對其直接影響性并不大，企業可以繼續深耕鞏固優勢，但也并不排除可能會受到投資轉移影響。由于22城競爭加劇，部分規模房企以及競爭力偏弱的一二線城市戰略型中小房企（如首創置業、中交地產等）可能會因為拿不到地，從而向22城周邊城市外溢，尋求優質地塊，那么這些核心城市非22城的中小房企可能就會受到外來擠壓。

??總結：隨著土地紅利、資本紅利消失，疊加各類政策調控影響，新環境下更加考驗房企的戰略打法，而中小房企整體競爭力偏弱，應對市場變化需要更為謹慎。

??集中供地政策下，中小房企在22城難度進一步加大，或徹底放棄熱點城市熱門地塊；但由于參拍次數、資質條件限制等預期存在，中小房企應好好利用參拍資格作為籌碼，深化與規模房企合作，獲取重點城市項目。此外，由于TOP50之后不少中小房企下沉至弱二線及三四線城市，核心城市并非在22城，或只涉及個別，這類房企繼續鞏固深耕優勢是關鍵，但也要防范外來沖擊影響。