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??8月31日，吉林省長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報(bào)》（以下簡稱“通報(bào)”）。

??對于這次樓市新政推出，長春房協(xié)表示，是從調(diào)整供需關(guān)系、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力、支持人才和農(nóng)民購房、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管等方面采取措施，從而持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，不斷提升服務(wù)企業(yè)水平和能力，滿足城市新市民居住需求，保障居民基本居住民生，保持長春市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??具體而言，此次新政主要涉及數(shù)個(gè)方面，包括對人才和農(nóng)民購房進(jìn)行補(bǔ)貼，其中最高補(bǔ)貼為80元/平方米；發(fā)放消費(fèi)券；原則上不再供應(yīng)住宅用地；允許公積金組合貸款；加大非住宅去化力度等。

??值得注意的是，近期長春房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總體平穩(wěn)。此前發(fā)布的國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月長春新房房價(jià)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲0.9%；二手房環(huán)比上漲0.2%，同比下降1.9%。

??不過，在土地市場上，長春的表現(xiàn)就差強(qiáng)人意了。在今年的首次集中供地中，土地流拍率達(dá)25%，即使成交的土地也幾乎以底價(jià)成交。與此同時(shí)，長春還處于住宅用地庫存激增的態(tài)勢中。

??房地產(chǎn)供應(yīng)庫存高而需求少，造成的供需不平衡是長春樓市政策調(diào)控的重點(diǎn)。一位地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人士在受訪時(shí)稱。

??9月2日，記者多次致電長春市房管局和長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，但均無人接聽。

??加速去化意圖明顯

??在應(yīng)對長春當(dāng)前房地產(chǎn)市場方面，此次政策采取多種調(diào)節(jié)市場需求的措施。

??其中包括，為鼓勵(lì)人才留長和農(nóng)民進(jìn)城買房，解決新市民、青年人住房困難等問題，長春市為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業(yè)生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執(zhí)業(yè)技能等級人員等留（來）長就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才每平方米50元、農(nóng)民每平方米80元額度予以購房補(bǔ)貼。

??根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，2021年8月，長春二手房參考均價(jià)為9801元/平方米，環(huán)比下跌0.43%，同比下跌0.52%；2021年7月，長春新房成交均價(jià)10213元/平方米，環(huán)比上漲0.66%。

??這樣來看，此次對于人才和農(nóng)民購房的補(bǔ)貼至多不超過，新房價(jià)格的0.78%，二手房均價(jià)的0.82%。

??不過，此次長春市政府還將投放5000萬元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購房人才和農(nóng)民發(fā)放。

??北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授認(rèn)為，長春市給予人才和農(nóng)民購房補(bǔ)貼的政策，意圖非常明顯，一方面目的在于加快住房去化速度；另一方面似乎是對人才和農(nóng)民購房上的照顧。但實(shí)際上，未畢起到良好的作用，因?yàn)閯偖厴I(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民未畢有買房的資金，他們中絕大多數(shù)還買不起房，只能租房。

??“買房補(bǔ)貼也只是水中望月而已，實(shí)際上很可能拿不到。”趙秀池表示，此外，給予一部分人購房補(bǔ)貼，對于其他不買房人而言，也顯失公平，真正解決新市民和青年人的住房問題的方式，恐怕還是要完善保障性租賃住房制度，讓符合條件的人應(yīng)保盡保。

??消費(fèi)券可用于家電、汽車消費(fèi)。購房補(bǔ)貼和消費(fèi)券政策暫定執(zhí)行至今年年底，視情再作調(diào)整。此項(xiàng)政策不含雙陽區(qū)、九臺(tái)區(qū)、公主嶺市及外縣（市）。此外，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對留（來）長人才和農(nóng)民購房給予優(yōu)惠，但成交價(jià)格應(yīng)不低于商品房備案價(jià)格的85%。

??在公積金貸款方面，允許使用公積金組合貸款。在長春城區(qū)范圍內(nèi)開展住房公積金商業(yè)銀行組合貸款（試點(diǎn)）和住房公積金家庭組合貸款。購房人家庭成員（包括父母、子女、配偶）繳存公積金的，可共同使用公積金貸款，但僅限2人共同還貸。

??此外，通報(bào)指出，對于社會(huì)公眾比較關(guān)注的降低首付款比例、車庫按住宅類征稅政策，長春市按照現(xiàn)行首套房首付比例30%、二套房首付比例40%，車庫按非住宅征稅政策執(zhí)行，不作出調(diào)整。除購房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券政策暫執(zhí)行至今年年底外，其余政策均執(zhí)行至2022年6月底。具體政策由各行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

??看似“救市”實(shí)則“救企”

??總體而言，房企今年上半年在長春市場的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月份，長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額十強(qiáng)企業(yè)合計(jì)銷售金額為193.7億元，同比上漲11.46%；銷售面積十強(qiáng)企業(yè)合計(jì)銷售面積179.9萬平方米，同比上漲4.42%。

??但即便如此，房企對長春的土地需求意愿并不強(qiáng)烈。今年4月15日，長春進(jìn)行了年內(nèi)第一場集中住宅土地拍賣，其中涉及51宗住宅用地。最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗終止掛牌，流拍率達(dá)到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底價(jià)成交，僅6宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為3%。

??此次新政指出，因近兩年住宅用地供應(yīng)量高位運(yùn)行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應(yīng)住宅用地。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從地方政府土地交易情況看，這種表述是非常罕見的，一般很少會(huì)明確不再供應(yīng)住宅用地。

??不過這也與長春今年住宅用地庫存激增有關(guān)。

??7月12日，長春市規(guī)自局公開了截止到7月9日的長春市存量住宅用地最新信息。包含了長春市本級+雙陽+九臺(tái)，總共387塊地，存量住宅用地總面積2704.69萬平方米，未動(dòng)工土地面積1167.04萬平方米，已動(dòng)工未竣工土地面積1537.64萬平方米，未銷售房屋的土地面積586.84萬平方米。

??相對比今年4月份公布的數(shù)據(jù)住宅庫存激增70宗地500多萬平方米。因此，對銷售回款非常依賴的房企面臨不小的資金壓力。

??在此之下，長春也開始紓解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。其中，為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售資金監(jiān)管。

??此外，暫停商品房尾盤銷售開發(fā)企業(yè)一次性代交物業(yè)維修資金政策，物業(yè)維修資金賬戶余額能夠抵扣交存額，即可進(jìn)行商品房網(wǎng)簽合同備案；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在長春城區(qū)開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，不再繳存為借款人承擔(dān)階段性擔(dān)保的貸款保證金。

??此次長春的政策釋放了較多的寬松信號，但準(zhǔn)確來說，看似“救市”的政策，實(shí)際上有“救企”的傾向，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。