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??“好不容易湊齊錢，準備把看中的一套小三居買下，沒想到又限購了。”吳磊告訴記者，受此前西安出臺二手房指導價影響，二手房市場降溫，不少房東折價賣房，沒想到剛把錢湊好，就看到西安發布新政，宣布限購升級，其中一項“居民家庭在我市落戶滿3年的，方可在限購區域購買第2套商品住房”，攔住了吳磊二套置業計劃。

??吳磊是新西安人，之前在一線城市工作兩年多，最后因收入低難以負擔房價,2019年和妻子商量后選擇來到西安。按照新政，吳磊如果要買二套房，還要多等一年多才有資格購買。吳磊在西安購房計劃就此擱淺。

??據8月30日西安發布的新政顯示，為進一步加強房地產市場調控，擴大住房限購、限售區域范圍，同時強化住房限購措施。其中規定：落戶滿3年方可在限購區域購買第2套商品住房；E類人才須連續繳納12個月社保或個人所得稅方可購房；家庭擁有2套及以上商品房，夫妻離異后一年內任何一方均不得在限購區域購房。

??這是西安今年第五次發布調控新政，調控力度也逐漸提升。嚴審購房資格、投資投機被擠壓、預售資金監管從嚴、出臺二手房指導價、提高限購門檻，政策疊加讓調控效果逐步顯現。

??8月16日，國家統計局公布了7月份70城房價數據。其中，7月西安新房房價上漲0.7%，同比上漲8.1%；二手房環比上漲0.6%，同比上漲7.9%，西安新房和二手房價格漲幅相對于6月份均略有收窄。西安房價快速連漲得到遏制。

??中指研究院西安分院研究總監支家駿分析，從文件內容來看，本次調控涵蓋了六個方面調整，主要針對當下西安樓市熱點問題進行要補丁，著力于“穩地價、穩房價、穩預期”，且參考借鑒了其他城市政策經驗，預計下一步具體配套政策將逐步釋放，引導房地產市場平穩健康發展。

??新房供不應求

??這幾年，西安樓市火爆，“萬人搖”“打新”等現象頻頻上演。

??“西安現在對年輕人已經不友好了。”今年一直在參加樓盤搖號的周樂表示，西安過高的房價很難讓剛需客買到房子，只能轉而關注低價項目，但這些項目很難搖到。

??“拿最近參加的一次搖號來說，看中的一個新盤均價才12000元/平方米，比周圍二手房便宜很多，但報名人太多，中簽率很低。”周樂說，“恨不得十幾組去搶一套房，可二手房又買不起。”

??“此前確實有樓盤存在萬人搖現象，但自從出臺二手房指導價后，市場熱度下來了。”西安業內人士稱，難買房現象可能會消失。

??從市場反應來看，二手房指導價對市場打擊效果立竿見影，量價齊跌。根據西部房產數據中心數據顯示，7月份西安二手房成交6188套，較6月份7950套下滑22.16%；同比去年7月減少25.91%，只有3月份近萬套的60%。

??另外，西安新政調控加碼，購房門檻提高也讓一些潛在購房者被踢出局。“你可以看這個月，一個萬人搖樓盤都未出現，現在部分項目甚至計劃做開盤優惠政策。”該人士告訴記者。

??事實上，西安近年來人口大量涌入，加之樓市供求關系一直處于不平衡狀態，導致多次出現“萬人搖”現象，也間接加速了一二手房價倒掛現象。此前，支家駿在接受中國房地產報記者采訪時也表示，西安住宅市場整體量縮價漲，樓市供需矛盾突出。

??此次，西安新政提高購房門檻。接受采訪的人士分析稱，可以預見，未來幾個月西安商品房搖號熱度都將會明顯降低，加上西安出臺二手房指導價，以及目前西安多家銀行信貸額度緊張，二手房貸款放款時間拉長，一二手房市場熱度會有所降溫。

??西安調控五連發

??8月16日，國家統計局發布7月全國70城房價數據。其中，7月西安新房房價上漲0.7%，同比上漲8.1%，至此，西安新房房價已連續上漲64個月。

??房地產市場火爆背后，是西安樓市調控政策不斷加碼。今年以來，西安已經連發五次調控，連續調控下，西安一二手房市場出現明顯降速。

??3月16日，西安發布《關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》，加強購房資格核驗、加強購房資金核驗、規范商品房銷售秩序、規范存量房交易秩序、規范涉房信息發布行為、加大檢查監督力度。

??3月23日，西安發布“關于印發《西安市商品房預售資金監督管理辦法》的通知”。辦法明確，商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款，對商品房預售資金實行全額、全程監管，對用于支付工程建設等費用額度預售資金實施重點監管。

??3月31日凌晨，西安發布《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》。通知明確，限售周期延長至5年、每年按照季度集中出讓土地、新落戶滿1年且提供連續12個月社保或個稅，樓市調控再次加碼。

??7月8日，西安發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，首次對于二手房進行價格限制。在《通知》發布的第二天，西安市旋即公布了102個小區二手房指導價格。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從西安此次政策來看，充分體現了當前政策管控升級、從緊從嚴的導向。后續對于全國其他城市而言，限購升級路徑也會更加清晰，即體現在區域、本地戶籍、人才、離異家庭等方面。