??土地側調控下房企機遇挑戰并存，控地價、穩房價仍是調控核心。

??8月17日，蘇州、濟南分別發布最新土拍公告，延長第二輪集中供地的出讓公告時間，并對相關土地競拍規則進行了調整。截至目前，已有包括蘇州、濟南在內的五個城市對第二輪集中出讓進行了延期或中止，其中三個城市明確對土地競拍規則進行了調整，其原因與近期上層的調控升級密不可分。

??自7月以來，中央多次表態要堅持“房住不炒”的定位，要求各地落實“三穩”目標，并進一步加強了地方約談。上層調控的推進，帶來了多地土地側調控的細化升級，如金華、義烏、東莞等熱點城市紛紛發文對房地產調控政策進行調整、優化。那么土地側調控變化究竟如何？未來土拍市場走向又會如何？

??基于此，本文將結合熱點城市第二輪集中供地情況以及土地側調控政策，對土拍規則、供應規模、土拍門檻等變化進行系統梳理，分析土拍市場走勢，為企業決策提供參考。

??集中供地城市土拍規則調整

??進一步加強“控實際地價”

??從二輪集中供地情況來看，競拍方式調整升級表現出兩個明顯的變化趨勢：一是“限價+競XX”的競拍方式，更多地采用“競品質”的方式，如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還在十區各推出一宗地塊作為“競品質”試點，并要求現房銷售。

??二是更多采用“限價+搖號”方式進行土地競拍。典型如無錫，首輪供地僅對部分地塊采用“限地價+搖號”的競拍方式，而二輪供地則將搖號范圍覆蓋至所有地塊。又如天津，在二輪供地初次公告中僅對地價進行限制，未采取額外競拍方式，而其后續發布的補充公告中則將所有地塊的競拍方式改為“限地價+搖號”。福州、常州等城市也將“限價+搖號”作為主要的競拍方式。此外，8月17日濟南發布的二輪集中供地補充公告中，將競拍方式由此前的“限地價+競政府儲備性公有房”調整為“限地價+抽簽”，采用“限價+搖號”作為競拍方式的土拍城市又多一城。

??土地競拍方式向競品質、搖號轉變，本質上反映出土地側加強“控實際地價”的調控趨勢，更有利于保持實際地價的平穩，避免出現利用競配建等方式抬升實際房價的現象。對于企業而言，“控實際地價”的調控方向也有利于使其受“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。

??三四線城市土拍規則收緊

??壓縮投資利潤空間

??7月22日，住建部提及要著力建立房地聯動機制，推廣北京市做法，限房價、控地價、提品質。在此調控基調下，各熱點城市在土地側調控過程中，開始著重建立、完善房價地價聯動機制，實行“既限地價、又控房價”的“雙限”拍地模式，對地價、房價進行聯動調控，同時也強調對商品住宅的品質管控，將“競品質”作為競拍方式之一。土地競拍規則進一步收緊，并呈現出向三四線城市蔓延的趨勢。與此同時，從二輪集中供地情況來看，目前僅有深圳、杭州、福州3城完全實行“雙限”競拍，其余各城或僅限地價，或少數地塊實行“雙限”。因此可以預見，在接下來的集中供地中，更多城市或將進一步收緊土拍規則，采取“雙限”競拍模式。“雙限”模式的推行，勢必帶來房企盈利空間的受限，同時也將使地價、房價更趨穩定。

 ??重點城市二輪供地力度加大

??三四線城市同步跟進

??從供應規模變化來看，截至目前，11個重點城市第二輪集中供地的總供應建面（涉宅地）達5218萬m2，與首輪相比供應總建面增長18%，二輪集中供地規模出現較大增長，同時蘇州、深圳、青島等多城二輪集中供地質量較首輪有所提升（詳見《行業透視 | 第二批集中供地迎來“井噴期”，土拍市場將如何變化？》）。隨著重點城市在二輪集中供地中對土地供應的優化表態，三四線城市也開始“跟風”調整土地供應的相關調控政策，擴大土地供應規模，優化土地供應質量。如7月20日衢州發布通知，對土地供應進行優化，擴大熱點地區的土地供應，同時結合商品住房去化周期和庫存情況對供地節奏進行優化。8月2日，金華發布新一輪調控政策，要求保持住宅用地的有序合理供應，并提高中低價住宅用地的比例。金華下轄的義烏市也于8月10日發出通知，要求進一步優化土地供應，加大土地供應量，特別是熱點地區的土地供應。隨著土地供應規模的增加以及供應質量的提升，房企拿地的機會明顯增加，并且更加合理，尤其是熱點區域土地供應的擴大，更有利于市場的降溫。

??多地土拍門檻提高

??蘇、杭等城市競拍保證金比例上調

??從競拍門檻來看，部分城市在二輪集中供地中出現保證金比例上調。典型如蘇州，首輪集中供地僅有2宗地塊保證金比例達50%，其余地塊保證金比例均為30%；而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上，蘇園土掛（2021）03地塊保證金比例更達100%。此外，杭州在二輪集中供地中取消了勾地制度，參拍房企需繳納20%的保證金，使得實際保證金比例出現上調，提高了房企參拍的門檻和資金成本。

??除保證金比例上調外，多地的土地側調控政策中也強調對房企競拍資金的審查，如在8月17日，蘇州、濟南連續發布二輪集中供地的補充公告，均要求參與土地競買的企業必須說明資金來源情況，且購地資金需為自有資金，競買資金審查進一步嚴化。保證金比例的上調，以及房企競拍資金審查的嚴化，都意味著土拍門檻的提高，房企參拍所面臨的資金壓力和成本也會大幅增加，促使房企結合自身資金情況理性參拍，避免市場盲目過熱。

??土地側調控下房企機遇挑戰并存

??控地價、穩房價仍是調控核心

??隨著中央及各熱點城市土地側調控的優化升級，一方面土地供應規模的增加以及供應質量的提升，尤其是熱點地區土地供應的擴大，使得房企拿地的機會增加；與此同時，土地競拍規則向加強“控實際地價”的調控轉變，也意味著房企拿地成本的降低，利潤空間可以得到一定程度的釋放，對企業而言是一大利好。然而另一方面，土拍門檻的提高，尤其是保證金比例的上調以及競拍資金的審查嚴化，又使房企參拍所面臨的資金壓力提高；加之土拍規則的收緊、“雙限”模式的調控，以及部分城市仍以競配建、競自持等作為主要競拍方式，也使房企利潤空間進一步收窄。對于房企而言，當下的土地側調控變動既有利好的機會，也有不利的趨勢。

??從本質上來看，此次土地側政策調控的核心仍然是為了控地價、穩房價，以實現“三穩”目標。在此基調下，預計更多的城市會出臺新一輪的土地側調控政策，方向上會與中央保持一致，以“控實際地價”為主要調控方向，并且頻次上也會更加頻繁，不斷根據實際土拍過程中的市場反應優化政策調控、查漏補缺。預判土拍市場整體熱度或將處于低位并保持穩定。對于房企而言，應對的關鍵在于提高對政策的把控能力，一方面對政策調控變動進行及時的監測；另一方面加強對政策走勢的預測分析，制定相應的政策變動預案以及測算方案，實現拿地規劃和策略的動態調整。