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??【易哥說】

??3月3日晚，上海樓市又出牛年調控新政，涉及七項舉措，其中最受關注的是兩個“限”——

??1、住房限售。對于優先購房政策下購買的新房，在合同網簽備案 5年后方可轉讓。

??2、拿地限價。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。

??丁祖昱評樓市認為當前調控意在進一步抑制樓市炒作，那么結合近期上海出臺的一系列密集調控政策，和同樣備受熱議的“五大新城”規劃建設來看，上海的從緊從嚴舉措會對樓市產生什么樣的影響？背后有沒有關聯城市發展的另有深意？讓我們來看看，他們是怎么分析的。

??「易居研究院智庫中心研究總監嚴躍」

??正式打響全面解決

??大城市住房問題的調控戰

??關于實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。

??這一點其實是配合了此前積分購房政策等內容。客觀上使得一些購房者可以獲得優先購房權。同時，和其他城市做法一樣，對于一些優先認購的房源，普遍會設置限售的條件。此次上海的做法也是充分考慮到此類購房的實際，通過限售，進一步限制此類住房的炒作。

??關于在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示，后續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。

??這一點規定和此前上海普陀區部分地塊交易有一定的關聯，當時的土地交易也面臨了政府約談。從后續的情況看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此類限價政策，在拿地方面理性報價，否則高價拿地王后，可能后續項目開發也會面臨較大的約束。

??關于規范企業購買商品住房。全面執行關于規范企業購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規定，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先于企業。

??對于企業購房進行嚴管。這主要是兩個渠道。第一，企業購房后，其持有時間有約束，這樣可以防范企業進行短線操作。第二，通過明確居民購房優先的內容，減少了企業搶房的現象。有助于真正保障購房居民家庭的購房權益，防范企業投資房產所帶來的困擾。

??「真叫盧俊」

??五大新城

??將成為上海房價的緩沖地

??一邊限價一邊搖號一邊限售，在一手房市場的態度已經表達的很清楚了：就是一手房會便宜，但是一定傾斜給那些無房戶家庭就是一手房會便宜，但是一定傾斜給那些無房戶家庭。

??無房戶家庭買到一手就是賺到，但是不讓你快速賣掉就是防止你套現投機，傾斜給你的確實是福利，但是房住不炒是更重要的一件事情。大家最近可以留意下后續項目的一手房價格，可能很快就會有直觀感受，這會成為一手市場未來很長一段時間的主旋律。

??當然藏在里面的還有一個政策同樣不能夠被忽略：加大供應。

??大家都知道，加大供應很重要，但是在哪里加大供應更加重要，因為上海的一手房相比較二手還是少的，所以一手這樣的格局主要會在哪里落地也成為一個關鍵考量因素。

??那么結合這些一手未來的核心供應集中在五大新城，那么你就可以看到上海的態度，就是希望通過一手房來解決城市基礎剛需的問題。

??從戰略層面我們可以這樣來理解：

??第一，上海也需要用房產資源進行搶人，但是不可能用整個上海的房產資源，所以五大新城成為重要的戰略釋放地，這里會成為城市房價的緩沖地。

??第二，加大供應，并且限價競價，這意味著剛需上車門檻已經盡力為剛需降到最低，而這無疑會對人才流入埋了最深的一次伏筆：就是用好價格來搶人。

??再加上新城”居轉戶“年限由7年縮短為5年，以及落戶專項加分政策的吸引，這些調控，組合在一起，會很大程度增加未來五大新城的競爭力。