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??“一房難求”的局面或將逐漸結束。

??如果土地資源能夠像商品一樣在全國范圍內自由買賣，那么深圳等特大城市建設用地荒的難題有望迎刃而解，“一房難求”的局面也將逐漸結束。

??這一切正在成為現實。

??1月31日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《建設高標準市場體系行動方案》。方案提及，要推動經營性土地要素市場化配置，完善建設用地市場體系，開展土地指標跨區域交易試點。對城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑政策實施評估，探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制。

??“這對于深圳來說非常迫切，因為深圳沒有新增建設用地指標，那么廣東省的粵東、粵西這類相對發展滯后的地方就可以融出一些建設用地指標給深圳，其中涉及土地交易收益如何在村民、村集體和所在轄區間劃分更有利于反哺農村，這需要進行評估，這次國家發文就是要建立起這個評估機制和實施機制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??土地跨域交易有望全國鋪開

??土地跨區域交易不算是一個新問題。2017年起，國家就逐步放開耕地占補平衡條件和推行城鄉建設用地增減掛鉤、跨省域調劑試點。

??此后，在浙江、江蘇、安徽、成都、重慶等地均進行跨區域土地指標交易試點，其中，重慶是依托農村土地交易所探索開展節余指標跨區域交易試點。

??“這種制度能有效促進土地資源優化配置，但是當前仍處在小規模小范圍實驗探索之中，這種地域局限性仍未能克服，且目前指標交易流轉市場制度仍不健全，在實施過程中也仍存在著各種問題尚需解決。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國房地產報記者表示。

??去年4月9日，中共中央和國務院聯合發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，涉及土地、勞動力、資本、技術和數據等生產要素，并指出加快要素價格市場化改革、健全要素市場運行機制。

??2021年，注定是要素市場化改革實質性推進和落地的一年。土地跨區域交易有望在全國鋪開。

??此次方案明確，要推動經營性土地要素市場化配置。深化土地管理制度改革；加強對土地利用計劃的管理和跟蹤評估，完善年度建設用地總量調控制度，健全重大項目用地保障機制，實施“增存掛鉤”，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。

??完善建設用地市場體系。在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。

??開展土地指標跨區域交易試點。對城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑政策實施評估，探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制。改進完善跨省域補充耕地國家統籌機制，穩妥推進補充耕地國家統籌實施。在有條件的地方探索建立省域內跨區域補充耕地指標交易市場，完善交易規則和服務體系。

??在勞動力要素流動方面，方案明確，推動戶籍準入年限同城化累計互認。除超大、特大城市外，在具備條件的都市圈或城市群探索實行戶籍準入年限同城化累計互認，試行以經常居住地登記戶口制度，有序引導人口落戶。

??如果用一句話概括就是：允許建設用地指標全國買賣；（除超大、特大城市外）允許勞動力在城市群內部自由流動。

??破解深圳等大城市地荒難題

??土地要素作為一種重要的基礎性資源，在推進城鎮化進程中發揮著重要作用，但同時也面臨著各種復雜問題。一個突出表現就是，全國各區域間土地結構供需矛盾。

??黃奇帆曾指出，長期以來，我國東部經濟發達地區建設用地指標非常緊缺，資源供給和空間保障的矛盾十分突出，成為制約發展的一大障礙。在經濟快速發展過程中，直轄市和東部等省份普遍存在著補充耕地的缺口。相反，土地資源富集地區可補充的耕地后備資源很多，但由于經濟欠發達，土地價值難以實現。在土地流轉過程中，通過地票交易實現級差地租的跨地區轉移，即使相對偏遠地區的土地也可能“賣出好價錢”。

??這為土地跨區域交易提供了可能性和必要性。

??李宇嘉認為，此次方案的出臺，根本上是為了建立城鄉統一的建設用地市場，一方面，滿足東部發達城市或發達地區對建設用地的需求，另一方面，讓中西部或內陸、欠發達地區能夠通過建設用地指標交易來分享城市化發展的紅利。

??“尤其是對于東部沿海重點城市、都市圈城市、省會城市等影響較大。后續建設用地指標若是過于稀缺，可以通過此類機制或平臺進行交易，客觀上有助于增加此類用地緊張區域土地供應。此類建設用地尤其是指住宅建設用地，后續供地增加也利好各地房源供給。所以后續從土地投資和城市投資角度看，應該積極關注此類指標交易態勢，其對于建設用地市場發展有很多影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

??尤其是對于深圳而言，增加建設用地需求更為迫切。

??去年8月份，自然資源部發出《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，在建設用地方面，支持廣東探索建立省域內的建設用地交易機制。創新耕地占補平衡制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區域交易機制。

??接著10月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準，并強調支持在土地管理制度上深化探索，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。

??“政策上賦予深圳省級的管轄權，就是說在土地利用上可以有省級的權限，可以與外圍城市進行建設用地指標的交易，對于深圳來說非常的迫切，因為深圳沒有新增建設用地指標。”李宇嘉表示。

??他認為，像深圳這樣的城市需要大量建設用地，但僅靠城市更新，調整用地功能和土地用途管制的成本較高，用地周期也較長，如果能夠把其他區域的建設用地交易過來，比如與粵西地區交易新增建設用地，那么深圳就可以把一些生態用地指標放開，轉為建設用地，這樣大范圍內建設用地總規模并沒有增加，農用地、生態地總規模也不變，但深圳借此增加了建設用地規模。同時，把一部分轉來的建設用地和農用地之間價差補償給融出土地的這一方，從而欠發達地區也可以分享到城市化和工業化產業升級紅利，整個住房用地成本也不會明顯增加。