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??2022年，全國(guó)土地市場(chǎng)遭遇了一場(chǎng)大“寒冬”。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國(guó)300城土地成交面積和成交金額同比分別下降37%和34%，成交面積更是降至近10年新低；房企競(jìng)拍熱情處于低位，2022年平均土地溢價(jià)率僅3.7%，同比下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。

??在土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷下，12月成交規(guī)模難言復(fù)蘇。有機(jī)構(gòu)人士預(yù)測(cè)，2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅將高達(dá)4成，總成交規(guī)模將創(chuàng)近10年新低。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦佐證這一點(diǎn)。截至12月26日，22城累計(jì)賣地1.9萬(wàn)億元，同比下降超過3成，較2021年少賣地9000億元。截至11月末，22個(gè)集中供地城市中，整體供地完成率不足6成，其中長(zhǎng)春、重慶不足2成。

??地方國(guó)資平臺(tái)再次進(jìn)場(chǎng)托底，成為22城拿地主力，在拿地金額中占比達(dá)到42%，國(guó)企、央企全年拿地占比37%。受制于現(xiàn)金流壓力，這一年民營(yíng)房企拿地占比僅為16%，混合所有制企業(yè)占比更是低至5%。

??一個(gè)變化是，受命于土地市場(chǎng)過熱時(shí)期的集中供地模式正逐漸淡出市場(chǎng)，2022年，蘇州、無(wú)錫、武漢等多個(gè)城市推出4至5輪供地，而明年或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，轉(zhuǎn)向常態(tài)化供地。

??上海收金最多 深圳溢價(jià)率最高

??城市分化是2022年土地市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。近年來(lái)，房企回歸一二線城市拿地成為主流，而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進(jìn)一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥成為拿地主流。

??2022年，上海在四批次供地中共推出115宗涉宅地快，全部成功出讓，總成交金額約2839.5億元，在22城中居第一位。但相比2021年3142億元土地出讓金，仍同比下滑9.6%；平均溢價(jià)率為3.26%。

??為增強(qiáng)房企拿地信心，上海在第四批次供地中降低了拿地門檻，包括取消打分環(huán)節(jié)，報(bào)名房企均可競(jìng)拍；降低監(jiān)管資金比例，同時(shí)允許延期繳付、分期繳付土地出讓價(jià)款等。調(diào)整后，一些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中小房企和外地房企得以進(jìn)入上海土地市場(chǎng)。

??杭州2022年集中供地亦已結(jié)束，土地出讓金達(dá)1914億元，排在第二位，但同比2021年3135億元大降38.9%；平均土地溢價(jià)率為5.88%，高于上海。

??土地拍賣熱度一降再降。杭州前三個(gè)批次供地中，分別推出60宗、45宗、19宗地塊，但第四批次僅推出8宗地，其中4宗地塊因地處遠(yuǎn)郊以底價(jià)成交。不過，熱門板塊地塊仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，顯示出房企拿地更加理性和謹(jǐn)慎。

??杭州本土市場(chǎng)人士認(rèn)為，杭州2022年土地出讓金回落，主要受整體市場(chǎng)環(huán)境回落及房企資金困境影響；相比于其他城市而言，杭州市場(chǎng)仍具有較充足韌性，房企依然看好市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展。

??排在第三位的是北京，四批次供地中共收金1615億元，平均溢價(jià)率為5.68%。截至記者發(fā)稿，2022年北京第五批集中供地已累計(jì)掛牌7宗預(yù)申請(qǐng)用地，總起始價(jià)151.22億元。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，22城中平均土地溢價(jià)率最高的是深圳，達(dá)到9.14%，土地出讓金共計(jì)736.27億元，目前排在第十位。在深圳第四批次供地中，共推出7總居住用地，其中3宗安居房地塊最受房企追捧，參與競(jìng)買企業(yè)共計(jì)53家次（其中民企22家次）；除本地企業(yè)外，外地企業(yè)達(dá)33家次。

??供地計(jì)劃完成情況較好的是合肥，2022年四批次集中供地共成交83宗地塊，土地出讓金658.6億元，同比增加19.3%，全年供地計(jì)劃完成率超150%。不過，如此多地塊推向市場(chǎng)，也意味著2023年合肥新房市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。

??從22城成交土地均價(jià)來(lái)看，廈門最高，為7.14萬(wàn)元/平方米；其次是北京，均價(jià)為6.62萬(wàn)元/平方米；深圳排第三，均價(jià)為5.86萬(wàn)元/平方米；第四名是上海，均價(jià)為5.18萬(wàn)元/平方米。

??某機(jī)構(gòu)土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，北京、上海、深圳、杭州因其城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢(shì)明顯，新房購(gòu)買力仍然較強(qiáng)；廈門特別是島內(nèi)地塊稀缺性，以及廈門對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情；合肥則是因其年初新房庫(kù)存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉(cāng)，使其今年超額50%完成了全年宅地供地計(jì)劃。長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足3成。

??張凱認(rèn)為，相比2021年一批次薄利搶地，2022年所拍地塊利潤(rùn)空間更為充足，尤其是一線城市地塊利潤(rùn)空間普遍在10%以上。但相比利潤(rùn)，眼下房企更關(guān)注項(xiàng)目去化速度，部分城市推出的個(gè)別限價(jià)倒掛地塊也因此受到青睞。

??地方國(guó)資托底 民企年末回歸

??2022年，土地市場(chǎng)遇冷是普遍現(xiàn)象。盡管整體地價(jià)較2021年小幅提升，但受房企資金承壓、樓市下行等因素影響，房企參拍熱情持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，2022年土地成交溢價(jià)率降至3.7%，較2021年的11.6%下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。

??在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國(guó)企；從第三批次供地起，地方國(guó)資平臺(tái)再次進(jìn)場(chǎng)托底，成為拿地主力。

??以北京為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京前四個(gè)批次集中供地中，國(guó)企央企拿地占比分別為51%、91%、65%、36%；地方國(guó)資平臺(tái)拿地占比分別為19%、3%、32%、46%；民營(yíng)房企拿地占比分別為3%、6%、2%、0。

??在2022年第三批次供地中，濟(jì)南、青島、上海、寧波、南京、深圳、福州、無(wú)錫、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，地方國(guó)資拿地金額占比均在5成以上，其中，濟(jì)南這一比例達(dá)到88%，無(wú)錫達(dá)89%，福州達(dá)93%，鄭州則高達(dá)100%。

??也就是說(shuō)，在11月25日鄭州推出的第三批次23宗地塊中，除3宗流拍，其余20宗地塊全部由鄭州當(dāng)?shù)胤科蠛推脚_(tái)公司以底價(jià)競(jìng)得。

??南京第四批次供地亦全部由地方國(guó)資攬下。11月10日，南京共推出4幅土地，全部由江北新區(qū)的國(guó)資企業(yè)以底價(jià)成交，總成交額為66億元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地塊，其中9宗流拍，共攬金約1258億元，相比2021年 2074億元出讓金下滑39%。

??成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價(jià)款都是由當(dāng)?shù)貒?guó)資平臺(tái)所貢獻(xiàn)。

??受資金壓力影響，全國(guó)性布局的頭部民企除龍湖外，基本都在土地市場(chǎng)上消失。本土民企在各自深耕地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極。

??典型如濱江集團(tuán)，前四輪集中供地中在杭州本土市場(chǎng)共競(jìng)得28宗地塊，其中獨(dú)立拿地23宗、聯(lián)合體方式拿地5宗，土地出讓金總額達(dá)到514.55億元。

??年底，來(lái)自政策端的多重利好輪番出臺(tái)，房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了久違的曙光。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自“金融支持16條”實(shí)施以來(lái)，已有60余家銀行機(jī)構(gòu)積極向房企授信，受益房企超過120家，總授信額度超過4.8萬(wàn)億元。

??政策和銀行融資授信支持下，年末土地市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)變化是：民營(yíng)房企重現(xiàn)土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)。

??12月15日廣州第四輪集中供地中，龍湖集團(tuán)、方圓地產(chǎn)等民企踴躍報(bào)名且積極競(jìng)拍。

??深圳最后一輪土地拍賣中，也出現(xiàn)民企身影，且是首次進(jìn)入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chǎn)公司，其在激烈角逐中成功將一宗安居地塊收入囊中。

??12月23日合肥第四批次集中供地中，民營(yíng)企業(yè)偉星房產(chǎn)表現(xiàn)積極，且2宗競(jìng)品質(zhì)地塊均有參與。

??天津第四批次供地中，民營(yíng)房企拿地占比59%。其中，山西民企鵬飛集團(tuán)以底價(jià)摘得2宗地塊，斥資23.8億元；龍湖集團(tuán)以底價(jià)競(jìng)得1宗地塊；天津匯川房地產(chǎn)、天津山川融城房地產(chǎn)各自競(jìng)得1宗地塊。

??但在銷售端尚未回暖之際，市場(chǎng)信心仍顯不足。

??克而瑞方面認(rèn)為，土地公開市場(chǎng)拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場(chǎng)熱度回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。當(dāng)下，大部分城市樓市成交持續(xù)低迷，如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在下半年來(lái)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)人數(shù)明顯下降、去化困難現(xiàn)象，就此來(lái)看，2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍將回落，市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位。

??張凱認(rèn)為，盡管更多扶持政策即將來(lái)臨，但“期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重市場(chǎng)壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)變尚需時(shí)日，而房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無(wú)法從根本上改變。

??他判斷，2023年土地市場(chǎng)將延續(xù)全國(guó)低迷、城市分化走勢(shì)，各地土地拍賣規(guī)則將保持寬松。為完成土地財(cái)政收入目標(biāo)，弱能級(jí)城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)可能性；房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，聚焦核心城市和板塊，捕捉點(diǎn)狀投資機(jī)會(huì)。