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??2022年一季度土地市場波瀾不驚。

??“南京和杭州土地市場都會參與，目前正在研判中。”談及2022年首輪集中供地時華東某房企一人士表示，我們主要會選擇去化有保障、適合公司品質落地和客戶認可的價值板塊。

??截至2022年4月5日，22個集中供地重點城市中，北京、上海、杭州、南京、青島、武漢、廈門、成都、重慶、長沙等近20個城市相繼公布首批次集中供地計劃和競拍規(guī)則，鄭州、寧波和無錫開啟了首批次供地“預申請”模式，北京、福州、合肥、青島、廈門、重慶、武漢、成都8個城市完成了首批次土地集中出讓。

??從8個城市競拍結果看，2022年首批土地市場已然沒了去年首批集中供地的熱情。

??克而瑞研究中心統(tǒng)計，一季度百強房企近7成企業(yè)未拿地，國企、央企依然是土地市場主力軍，民營房企態(tài)度漸趨謹慎。

??“到目前為止我們還沒有制訂具體投拓計劃，上半年第一要務是抓銷售促回款還債，下半年如果市場好轉也會‘囤糧’，除一線城市外，重點關注經(jīng)濟發(fā)達的強二線城市。”上海某房企一營銷總經(jīng)理表示。

??多位房企內部人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認為，受利潤和市場預期影響，民營房企投資熱度有待恢復，現(xiàn)階段核心是“穩(wěn)”；整體市場上銷售難、融資難、回款難，民營房企主動出擊更難。

??國企、央企是拿地“先頭軍”

??4月2日，為期3天的成都2022年首批集中供地以攬金393億元平穩(wěn)落下。沒有意外，國企、央企依然是拿地“先頭軍”，摘得44宗地中的36宗，占比約82%。其中，中海斥資56.5億元斬獲3宗地，合計面積約229畝；保利競得2宗地，中交、金茂各斬獲1宗地。

??“今年1至3月，中海總投資額已超過200億元。現(xiàn)在整個市場處于復蘇過程中，投資機會還是相對不錯，所以公司在收并購、公開市場都在發(fā)力。”中海地產(chǎn)行政總裁張智超在此前的業(yè)績會上表示。

??這是整個房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

??今年1月，北京打響2022年集中供地第一槍，綠城耗資98.4億元拿下3宗地塊，成為本輪土拍收獲最豐厚房企；華潤排第二，以80億元拿下2宗地塊；另外中海、“金地+保利”均有2宗地塊收獲。旭輝控股成為本輪土拍中唯一一家有所斬獲且是獨立拿地的民企。

??旭輝給予記者的回復表示，未來依然會聚焦高能級城市核心區(qū)位板塊，這也是實現(xiàn)利潤、保證公司健康平穩(wěn)發(fā)展的重要途徑。旭輝管理層在業(yè)績會給出的答案同樣是，嚴守投資紀律和底線，謹慎判斷聚焦核心城市拿地，不拿貴地，不拿錯地。

??機構顯示，2022年1月-3月，TOP100房企拿地總額為2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%。從累計新增貨值來看，綠城中國、華潤置地和上海地產(chǎn)集團占據(jù)百強房企新增貨值榜單前三名。其中，綠城中國以392億元占據(jù)榜首。

??從拿地企業(yè)來看，一類是頭部國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億元；另一類是區(qū)域深耕的本土房企，如濱江、大家、偉星等，借集中供地補充大本營可售貨值，在廈門、合肥的首輪土拍中有80%和60%地塊被本土房企斬獲。

??“主要是預期不明朗，銷售回款壓力倍增嚴重影響公司現(xiàn)金流，從而制約新增拿地投資。”前述上海某房企營銷總經(jīng)理表示，不管是現(xiàn)金流還是投拓力度，希望保持穩(wěn)健，希望經(jīng)營回歸到自身權益和利潤上。

??銀城國際執(zhí)行董事兼副總裁朱力表示，公司投拓以不低于15%以上毛利率作為投資準入門檻，在多元化拿地節(jié)奏上，準入新項目目標經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期18個月，自有資金回正周期9個月，這才會對集團利潤及長期可持續(xù)經(jīng)營提供有力支持。

??市場冷熱不均

??今年首輪集中供地門檻普遍有所下降亦是一大特點。

??杭州在首輪土拍中未采用去年使用的“預公告”和“勾地”模式，改用“限地價、限房價、定品質、一次書面報價+搖號”的競價方式，首推“次高者得”的規(guī)則，即當?shù)貎r到達封頂價之后將不再直接搖號，而是通過線下的一次報價方式進行。這一規(guī)則被認為能在一定程度上保證項目利潤。

??蘇州第一批集中供應15宗涉宅用地中，不乏位于工業(yè)園區(qū)湖東板塊和高新區(qū)獅山板塊內的優(yōu)質地塊，以及新房供應告急的姑蘇平江新城等板塊。且將保證金比例由30%下調至20%，這一舉動無疑降低了參拍門檻。

??南京首輪土拍推出的20宗地塊中，僅對1宗地塊實施了配建要求，其余均未有配建要求。同時南京還將部分地塊保證金比例進行了下調，并延長付款周期。

??機構土地事業(yè)部分析師殷玉軒表示，南京第一批集中供地呈現(xiàn)出“質優(yōu)量小”特點，并適當提高了地塊房地價差，使企業(yè)利潤空間進一步加大。

??成都對首輪集中供地全部采取“限地價+抽簽”方式進行拍賣，較2021年第三批次“限地價+競人才公寓”的方式有所放松。東莞取消了對房屋最高銷售價格的限制，并大范圍取消無償配建安居房。

??“這些措施主要是為了提升企業(yè)拿地意愿，但土拍市場要重新回暖尚需時日，預計2022年上半年為土地市場出現(xiàn)‘政策底’，到下半年有望出現(xiàn)‘市場底’，一線城市和部分重點二線城市土地有望率先回暖。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

??上述華東某房企人士認為，各地優(yōu)化土拍規(guī)則有助于釋放企業(yè)合理利潤空間，促進市場良性循環(huán)，“土拍規(guī)則的局部調整，主要朝著合理利潤空間、居住品質有保障方向，我們會積極面對和研究，爭取提升優(yōu)質地塊命中率”。

??盡管近期針對房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風頻吹，地方政府吸引企業(yè)拿地意圖也比較明顯，但不同城市土拍市場熱度分化明顯。

??北京首輪集中供地熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價。廈門、重慶在“讓利”“降低土拍門檻”政策下，地市熱度較去年四季度也小幅回升。其中廈門島內5宗地塊均溢價成交，2宗觸及最高限價；重慶在核心板塊起拍價下調的情況下，13宗地塊零流拍，有3宗進入搖號環(huán)節(jié)；武漢共推出11宗地塊，其中7宗涉宅地有1宗流拍，1宗觸及最高限價+搖號成交，整體溢價率1%；福州、青島地市相對較冷，地塊以底價成交為主；合肥表現(xiàn)為“冰火兩重天”，有15宗地塊進入競品質環(huán)節(jié)，但同時有8宗地塊遭遇流拍。合肥溢價率最高，達到11.2%；福州流拍率最高，為33%。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，各地通過調整土拍規(guī)則給房企預留了利潤空間，基于自身城市特點有保有壓適度調整土拍規(guī)則也是為了適應市場。但受大環(huán)境影響，土地市場信心短時間內難恢復。土拍市場分化的背后可以看出房企的投資邏輯，企業(yè)主要關注城市整體發(fā)展空間。

??馬泓認為，土拍市場能否更大程度改善還要看住房銷售預期能否好轉，房企融資問題能否積極妥善解決。目前來看，對資質相對優(yōu)良的央企、國企及城投公司，土拍規(guī)則放松是利好，參與度也相對較高；民營房企普遍因現(xiàn)金流、融資和償債壓力，對土地市場持觀望態(tài)度。考慮到本身資產(chǎn)負債率仍處于相對較高水平，拿地行為還是會比較謹慎。

??克而瑞研究中心認為，若當前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。分化也將愈發(fā)明顯，長三角部分抗壓性較強、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟發(fā)展較差的三四線城市土地市場熱度或進一步降低。