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??田傲云 彭紅俠

??“連中三元，未來可期。”2月17日下午16點20分，綠城北京一高層在朋友圈曬出了今天在北京拿地成績。

??2月17日，經(jīng)過一天競拍，北京虎年首輪集中供地收官，總起拍價491.8億元；18宗出讓地塊中17宗地順利成交，總成交金額480.22億元。

??從拿地房企來看，綠城、中海、華潤成為本輪拿地贏家；本輪土拍中國企、央企拿地比重依然較高，除去旭輝一家民營以外，幾乎全是央企業(yè)、國企開發(fā)商，如華潤、中海、金地、保利、廈門建發(fā)等；此外，和以往相比房企抱團拿地比重明顯降低，僅5家房企聯(lián)合體報名。

??值得注意的是，北京今年在土拍政策上再次進行了優(yōu)化和調整，不僅加大了“競現(xiàn)房銷售面積”地塊宗數(shù)比例，還出臺了一項“搖號+定高標”新規(guī)。但該新規(guī)并沒有在競拍現(xiàn)場觸發(fā)，對此，中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛對記者分析，“這說明房企拿地越發(fā)謹慎，不再為了拿地而拿地。”

??另外，除北京已開啟集中供地外，福州、合肥等城市日前也公布了今年首輪集中供地計劃。

??觸頂和底價成交并存

??本次集中供地分為上下兩場，2月17日上午出讓的是位于北京朝陽、豐臺、石景山的五宗地塊，下午出讓的是位于北京昌平、大興的三宗地塊。

??北京朝陽區(qū)崔各莊地塊是上午開拍的首宗地塊，一開拍就引來多家房企激烈爭搶。盡管該宗地塊規(guī)定要求配建4400平方米保障性租賃住房，卻仍吸引了首開、廈門建發(fā)、中海、綠城、城建、華潤、金地+保利、中建一局7家房企報名參拍。

??經(jīng)過21輪競價后，金地+保利聯(lián)合體觸及上限價43.47億元，進入“競報現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)，金地+保利聯(lián)合體在報出16000平方米競現(xiàn)房銷售面積后下場，剩下中海、華潤、綠城僵持，最終在經(jīng)過32輪報價后，被綠城以43.47億元和41000平方米現(xiàn)房銷售面積摘得該地塊；土地成交樓面價約4.88萬元/平方米，溢價率15%。

??2月17日上午，其他地塊競拍相對平穩(wěn)。同樣位于朝陽的王四營鄉(xiāng)地塊熱度低了很多，在經(jīng)過11輪競爭，被金地+保利聯(lián)合體以42.4億元拿下，樓面價約4.6萬元/平方米，溢價率8.16%；豐臺紀家廟地塊被華潤最終以57.12億元和6%政府產權份額摘得該地塊，成交樓面價約6.69萬元/平方米，溢價率5%；石景山首鋼園地塊起拍價甚至無人報價，之后降低報價至22.82億元后方被華潤拿下,成交樓面價約4.97萬元/平方米，溢價率0.53%。

??情況一直到下午才好轉。下午的第一場出讓的是昌平中關村生命科技園地塊，該地塊吸引了中交、城建、建發(fā)、中海、金地+保利+建工聯(lián)合體、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城10家企業(yè)參與，也是熱度最高的地塊。

??競拍開始前就有房企投拓人士對記者表示，該地塊地段優(yōu)越，客群相對比較穩(wěn)定，利潤也相對客觀，綜合來看性價比比較高。正是基于對該地塊的前景預判，競拍開始后很快就觸及總價上限。

??土拍現(xiàn)場，經(jīng)過14輪競價，建發(fā)報價27.7億元觸及上限，進入現(xiàn)房銷售競報環(huán)節(jié)。不過在即將觸及上限時，建發(fā)和綠城同時舉牌，現(xiàn)場主持人一時無法確定是由哪方率先觸及上限。在經(jīng)過近半個小時協(xié)商后，最終確定是建發(fā)率先舉牌觸及上限。此地塊以27.7億元上限價獲得該地塊，成交樓面價約3.86萬元/平方米，溢價率約15%，銷售指導售價6.2萬元/平方米。

??隨后出讓的是位于北京大興的兩宗地塊，其中大興舊宮地塊經(jīng)過11輪競價，被中海以24.8億元摘得；亦莊新城地塊因現(xiàn)場無房企報價，最后由綠城以14.76億元線上報價最高價成交。

??值得關注的是，綠城在本輪土拍中表現(xiàn)亮眼，共斥資98.4億元競得三宗地塊。其中朝陽崔各莊地塊在觸及了價格上限后，轉入競報現(xiàn)房銷售面積程序，最終綠城以43.47億元+4.1萬平方米現(xiàn)房銷售競得朝陽崔各莊地塊；石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊也被綠城分別以以40.17億元、14.76億元競得。

??對于此次連續(xù)出手拿下北京兩塊地，上述綠城北京高層表示，“我們持續(xù)看好北京市場，這幾塊地都是好地”。

??“單打獨斗”成主流

??2021年北京土地市場由熱轉冷，房企合作拿地趨勢也明顯增強。從北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站土地成交來看，大部分地塊是聯(lián)合體拿地。如朝陽區(qū)首輪集中供地的10宗地塊中，其中6宗地塊為聯(lián)合拿地。即便是以單獨公司形式拿地的企業(yè)，背后也有其他房企影子。

??很顯然，在高總價、高風險和現(xiàn)金流壓力下，聯(lián)合拿地已成為房企謀求市場站位的重要手段。不過在聯(lián)合拿地之后，如何平衡聯(lián)合體中各家房企的利益訴求，成為一個爭執(zhí)難解的命題。對某個項目而言，最重要的是操盤權，這意味著項目的主導權、股權收益之外的操盤管理費用，或被其他利益分成。

??此外，聯(lián)合拿地后的合作開發(fā)項目亦涉及項目股權投資收益分成、項目并表以及合作房企暴雷等種種問題。加之在北京土地出讓文件中就明確規(guī)定，此后拍地將秉持“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”原則，因此，相較去年二批次房企聯(lián)合體報名的盛況，今年一批次僅5家房企聯(lián)合體報名，更多的是單打獨斗。

??其中，華潤此次獨立報名10宗地，成功取代中海，成為本次土拍報名地塊最多的房企；中海系，報名7宗位居第二；綠城獨立報名6宗，城建、保利、中建系則分別報名5宗。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次北京屬于全國較早進行集中供地的城市，隨著全國其他城市政策的放松，預計后續(xù)其他城市土地市場也有小復蘇的可能，但大復蘇確實不具備條件和基礎。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月全國經(jīng)營性土地供應總建筑面積為9485萬平方米，環(huán)比下降39%。