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??自2021年2月底22個重點城市集中供地政策出臺以來，土地市場的游戲規則發生本質改變。

??據不完全梳理，截至目前已有約17個城市明確首批集中出讓土地的日程表，北京、杭州、重慶等11個城市明確將在4-5月集中供應土地，長春作為首個集中掛牌的城市，已經在2021年4月15日迎來首場土拍，成為集中供地新政的先遣軍。

??具體來看，本次長春土地集中供應共涉51宗宅地，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗終止掛牌，從溢價率水平來看，整體市場表現比較平淡。

??從長春首場土地集中出讓來看，其土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比沒有出現明顯的變化，總體保持相對穩定。

??接下來北京、杭州、南京、福州、深圳、無錫等高熱城市首次土拍即將開啟，由于這些城市地價水平較高，競拍熱度仍不能小覷。

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??長春首場土地集中出讓平淡收場

??2021年4月15日，“集中供地”新政首場土拍如期而至，作為集中拍地的先遣軍，長春此次土拍共推出51宗涉宅地塊，其中有11宗終止掛牌，流拍2宗。

??整體來看，本次土拍表現較為平淡，在本次成交的38宗地塊中，有32宗均底價成交，其余6塊雖然是溢價成交，但總溢價率僅有3.3%，較長春2020年全年涉宅土地溢價率低了1.3個百分點。

??原因主要為兩個方面，首先長春處于人口外流比較嚴重的東北三省，需求基本面不佳，樓市整體表現也不及疫情之前，房價上漲動力也不及長三角和粵港澳城市，因此房企參拍熱情不佳，二是由于長春是首個集中供地的城市，機構向總部申請保證金的時間相對較短，資金相對緊張，加之本地集中掛牌地塊位于南關、北湖高熱板塊的土地數量較少，土地質量一般，因此首場土拍表現相對平淡。

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??競拍方式發生明顯變化

??值得注意的是，本次長春集中供應競拍方式發生明顯變化，首次提出了“限地價,競配建”競地模式，由此看來，有關穩地價的相關舉措已經落地。

??從拍地情況來看，本次溢價成交的6宗地塊中，僅有一宗觸及最高限價，該地位于寬城區，屬于城北的核心區域，經過62輪競拍，最終被華潤以最高限價8.53億元+ 4100平方米配建租賃住房取得該地塊，可售部分樓面價3585元/平方米，溢價率29.4%，也是本次集中土拍中溢價率最高的地塊。

??事實上，自2020年9月長春出臺“限價+限貸”政策之后，市場降溫明顯。2020年9月23日，長春市人民政府官網發布《長春市人民政府辦公廳關于落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》通知要求，“繼續實施商品住房價格指導”、“調整商品住房信貸政策”，這意味著長春房地產市場在經歷數年寬松之后，進入“限價+限貸”的調控時代。

??在此之后，長春月均成交量僅有60萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規模甚至不及疫情之前。長春市場本身的明顯降溫在一定程度上也對此次首次集中拍地產生影響。

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??優質地塊競爭，品牌房企優勢明顯

??具體到房企參拍情況來看，本次集中土地出讓的積極性并不是很高，主要以本地房企為主，從全國性房企數量來看，僅吸引了中鐵、華潤、保利、萬科4家，但在優質地塊的競爭中，品牌房企優勢明顯。

??在這其中，中鐵由于要配合政府做一個大型規劃建設及其配套，共拿地13幅，占總成交38宗地塊的34.2%，這些地塊均為底價成交。華潤則拍得了本次集中土拍中溢價率最高的地塊，拿地金額8.5億元。

??除此之外，其余地塊全部為吉林本地開發商取得，大部分為底價成交。其中比較集中有長春清泉和長春萬龍兩家房企，均競得了4宗，其余地塊的成交則比較分散。

??總體來看，政府推行“集中供地”的目的本身就是為了通過穩定地價從而平抑房價，這一點從長春首場土地集中出讓中得到了較好的證明，但是考慮到近兩年長春樓市進入低谷，與近期市場火熱的北京、杭州、無錫等城市在需求層面存在較大差異，因而仍需警惕優質地塊供應比重較高的北京、杭州、無錫等城市首次集中土拍的熱度，在“僧多肉少”的格局下，部分品牌房企可能會在這些城市“碰釘子”。