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??中房網訊  在調控政策持續保持高壓的背景下，2017年房企整體拿地規模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。

??中房網（微信公眾號：zhongfangwang）根據克而瑞研究中心發布的數據統計顯示，2017年百強房企新增土地貨值約12.28萬億元。其中，十強房企新增土地貨值約6.23萬億元，TOP11-TOP100房企新增土地貨值約6.05萬億元。

??10強房企新增土地貨值超其他百強房企總和 融創碧桂園領跑

??從上述數據來看，2017年十強房企新增土地貨值已經超過其他百強房企總和。從招拍掛市場到收并購再到城市舊改，房地產企業之間的競爭蔓延到各個拿地領域。大房企的規模優勢也在土地市場上有所顯現，“強者恒強”的規律似乎也開始適用于土地市場。

??克而瑞研究中心報告顯示，對比2017年銷售金額各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，未來百強內房企的規模還將繼續分化。銷售十強房企的銷售額在百強中的占比達到44%，而對應企業的新增貨值占比卻達到了48%，因此未來TOP10房企的規模還有更高的上升空間。其他梯隊來看，TOP50之后的房企稍顯動力不足，企業的銷售金額占比均要高于其新增貨值，可以看到百強房企分化正在加速，企業的規模之爭將愈演愈烈。

??具體來看，有“并購王”之稱的融創中國2017年新增土地貨值高居榜首，為14358.5億元。2017年房企銷售“一哥”碧桂園全年新增土地貨值為11963.3億元。此外，恒大、萬科、保利、中海的新增土地貨值分別為8785.1億元、6379.7億元、5319.1億元、3553億元。

??值得一提的是，在2017全年新增土地貨值前十名中出現了一匹黑馬。福晟集團以新增3199.4億元貨值位列第七。此外，富力地產、龍湖地產、新城控股三家房企新增土地貨值也位居前十，分別為：3100億元、2814.9億元和2811.6億元。

??50強房企拿地區域布局：扎堆京渝等一二線城市

??從銷售金額TOP50房企今年以來的拿地布局來看，一二線城市因為其龐大的市場容量吸引了大部分投資。

??比較典型的有北京、重慶、天津這類城市。例如重慶，土地供應充分加上市場容量充足，也成為TOP50房企的投資熱土。

??但一些城市也因為房企的扎堆進入或使得競爭加劇，如合肥2016-2017年的商品房平均成交面積為600萬方，但今年銷售金額TOP50房企已在合肥取得1027萬方土地建面，是該市2016-2017年商品房成交建面的1.7倍，未來隨著大量的項目入市或將直接對各家房企造成壓力。

??同時，據克而瑞研究中心報告來看，蘇州、濟南也都存在類似情況，TOP50房企的新增土地建面分別為兩市近兩年商品房平均成交建面的1.6、1.4倍，其未來的市場壓力不言自明。而北京的項目未來也存在銷售壓力，與前幾個二線城市不同的是，這方面壓力主要來源于政府的價格和預售證管制。

??房企未來表現看貨值 銷售排名仍存變數

??隨著今年銷售百強業績的高歌猛進，企業也在拿地端積極補充貨量，根據企業自身的土儲情況，百強房企拿地表現也不盡相同，尤其是競爭激烈的TOP20梯隊。

??從典型房企的土儲總量和當年銷售面積比值來看（簡稱存銷比），一般房企當前的存銷比平均在4年左右，千億房企多數在4年以上。

??克而瑞研究中心分析報告認為，今年TOP20房企拿地表現根據其存銷比也可以分為以下幾類：

??第一類是土儲足夠，拿地依然積極的房企。如恒大、碧桂園、融創，前兩者本身土儲豐富，在17年初的土地儲備即分別達到2.3億方和1.7億方，而在今年的土地市場上卻毫不懈怠，恒大、碧桂園兩家分別斬獲0.8億方、1.3億方土儲。融創中國為今年的3000億新貴，也是因為企業今年通過收并購新增了大量可快速變現的貨值，使得融創不僅實現爆發式增長，也使得企業的土儲成功破億。

??第二類是本身土儲充足，在2017年拿地偏保守的房企。如綠地、招商。綠地控股擁有上億方土儲，但這樣大規模的土儲潛力并沒有完全釋放，近年來綠地的銷售排名在逐漸下滑，因此企業首要目標在于激活自己的存量潛力，繼續提高存量轉化，而招商在前海擁有大量土地儲備。

??第三類是本身土儲一般，今年拿地規模仍顯不足的房企。如金地、綠城、華潤，前兩家土地消化周期分別為4.1和為3.4，雖然處于安全線內，但與其他千億房企相比則稍微遜色。對于這樣千億規模的企業來說，3000萬方左右的土儲還是略微不足的，仍有補充的空間。像今年企業的新增貨值排名都在20位之后，遠低于企業銷售排名。另外還有像華潤的年初土儲在4400萬方左右，存銷比在5年上下，但今年的拿地銷售比為0.6，低于TOP20的平均水平。

??房企拿地總量和集中度將進一步提升

??2017年受房企積極沖擊規模的推動，房企的新增土地建面達到峰值。在2017年底三部委再次強調樓市調控政策的延續性和穩定性之后，2018年調控政策放松的可能性較小。

??對于未來房企的拿地表現，克而瑞研究中心預計明年房企在拿地上主要有三大趨勢：

??趨勢一，整體上房企的拿地總量仍將保持較高的水平。一方面由于龍頭房企銷售規模繼續擴張，市場占有率繼不斷升，預計對新增土地儲備需求量還有較大的增長空間；另一方面，部分中等規模房企也提出了近一兩年內實現千億的計劃，這也將對明年的土地成交量形成助推。

??趨勢二，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市場起拍價居高不下，有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。另一方面，在集中度加強和土拍價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業洗牌還將繼續進行，這也給了規模較大的房企收并購的機會。

??趨勢三，一線城市拿地需提升租賃運營能力。2017年一線城市整體進入租賃時代，上海今年上海累計公告出讓了9幅租賃住房用地，可建建筑面積約182萬平方米。2018年租賃用地將持續成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企希望拓充一線城市土儲則不可避免的需要面對租賃地塊的運營問題，長租公寓的運營能力以及盈利模式將成為房企繼續深耕的新方向。

??附：