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??中房網訊（曲濤/文）本月，5年期以上LPR未做調整，低于市場預期。

??日前，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

??此前，央行曾于8月15日開展4010億元1年期MLF操作，中標利率降至2.5%，較前值調降15個基點。當日，七天逆回購中標利率1.8%，較前值下降10個基點。受此消息影響，市場降息預期強烈。

??5年期LPR未做調整

??但此次僅1年期LPR較上月出現下降10個基點，5年期LPR利率維持不變，與市場預期有著不小的偏差。

??中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示，1年期下調10個BP，或反映政策意圖在于刺激制造業或擴大消費上，反映了近期一系列政策在政策利率層面的體現；5年期LPR保持不變，表明對房地產的政策態度仍偏中性， 表明政策仍然以穩為主，給后續實際情況留有后手。

??分析人士指出，盡管商業銀行近年來利潤保持增長，但凈息差持續收窄，利潤增速有所下滑。此次5年期以上LPR保持不變，也是為了保持銀行的合理盈利空間。

??根據國家金融監管總局日前公布的商業銀行主要監管指標情況表顯示，二季度我國商業銀行凈息差為1.74%，與一季度持平。這一數值低于市場利率定價自律機制發布的《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中，凈息差水平不低于1.80%（含）的滿分標準。

??央行近日發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》中的專欄文章指出，商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。

??也有分析人士認為，此次5年期以上LPR保持不變，在一定程度上也是為存量按揭利率調整預留出空間。

??人民銀行、金融監管總局、證監會近日聯合召開的電視會議明確，要調整優化房地產信貸政策。規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

??招聯首席研究員董希淼表示，金融機構應重視存量與增量產品之間、不同機構產品之間的價差問題，其中商業銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表態后，預計利率偏高的存量房貸利率調整方案將加快出臺。此種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。

??諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，本次5年期LPR下調預期落空或是預示著目前在統籌增量、存量房貸利率的定價關系，當前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調的預期逐步提升，預計存量房貸利率的定價細則將加速落地，新增房貸利率及存量房貸利率定價關系將更加合理。

??8月百城房貸利率與上月持平

??另一方面，從市場主流房貸利率情況來看，仍保持了穩定的態勢。

??根據貝殼研究院監測，2023年8月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和25BP。

??從城市分類上看，8月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平；三四線城市首套房貸利率為3.87%，較上月下降1BP，二套維持4.80%。

??在放款速度方面，創下了2019年以來最快放款速度。根據貝殼研究院監測，8月銀行平均放款周期為21天，較上月縮短1天。

??值得一提的是，目前已有部分城市正在調整優化房地產信貸政策。

??8月17日，南昌出臺15條房地產新政。其中，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。

??8月16日，福州和廈門針對“本市有一套住房，且有一筆房貸未結清”的購房人家庭，再次申請商業性個人住房貸款的最低首付比例從50%下調為40%。

??此外，廈門還將二套住房商業性個人住房貸款利率下限從LPR+80BP下調為LPR+60BP，即二套房貸款利率降至4.8%。這也意味著，其他房貸利率超過下限的城市實際房貸利率仍有下降空間。

??對此，貝殼研究院分析認為，房貸利率下降結合新一輪的降首付、認房不認貸、減稅、補貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預期，促進住房需求釋放，為市場修復注入動力。