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??昨天，中央人民銀行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR），一年期LPR下調至3.55%，五年期以上LPR下調至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10個基點。

??LPR的上一次調降是在去年8月，之后一直按兵不動，至今已有10個月。2021年底至今，一年期LPR已累計下降30個點，五年期以上LPR已累計下降45個點。

??如果從2019年8月LPR改革算起，至今年6月，LPR已經發生了9次變動，其中包含幾次不對稱調整。

??作為房貸利率報價的參考基準，五年期以上LPR的調整將對購房者的房貸產生直接影響，LPR下行代表購房者的月供額度降低，購房成本也將隨之下降。此次降息后，房貸利率已降至歷史低位。

??從國家統計局6月15日公布的5月宏觀經濟數據看，當前經濟雖延續修復態勢，但主要生產指標的增速均有所回落，說明經濟修復的內生動力不強、需求不足等問題仍在持續，企業和居民投資預期尚未修復，經濟復蘇還需政策的進一步支持。

??此次LPR報價下調將有助于穩增長、降成本和提信心，但一次LPR的下調作用有限，如果要解決當前信心不足及預期有待提振等問題，后續仍需要采取進一步的“穩增長”政策，以促進需求修復。

??此次LPR下調在市場的預期之內。

??6月7日，央行行長易綱在赴上海調研，并在隨后的講話中表示，人民銀行將按照黨中央、國務院決策部署，繼續精準有力實施穩健的貨幣政策，加強逆周期調節，全力支持實體經濟，促進充分就業，維護幣值穩定和金融穩定。

??其中，“加強逆周期調節”的表述引發市場關注。貨幣政策的逆周期調節通常指向降準降息等總量寬松工具。

??6月8日，六大行集體宣布下調活期及多個長期限定期存款掛牌利率，并帶動股份行、農商行存款利率下行。當時市場普遍認為，銀行存款利率的下調是在為下調MLF利率鋪平道路，以引導降低LPR。

??從央行逆回購利率下調10個基點，到6月15日是MLF如期下調，以及昨天LPR的調降，各項邊際寬松的政策措施開始從預期變成現實。

??按照住房信貸政策規定，首套住房商業性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

??此次5年期以上LPR下降10個基點至4.2%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。

??以100萬元商業貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，按基準利率計算，月供額可減少58.54元，總利息支出可減少約2.1萬元。若以200萬元貸款金額、30年期等額本息還款計，月供額可減少約117元，總利息支出可減少4.22萬元。

??由于居民對收入預期偏謹慎，目前樓市中以剛需、改善為主體的需求，在按揭首付和月供上的壓力較大，因此，本次降息對促進樓市企穩有一定作用，但每月的月供節約幾十元或者上百元仍然難以緩解市場主要客群在首付和可持續支付月供方面的壓力，可以預見，提前還貸的風潮還將會繼續。

??有媒體報道稱，昨天LPR下調后，已有上海的銀行跟進，表示新發放的按揭貸款利率將按照新LPR定價，首套房的利率調整到4.55％，之前是4.65％。

??最近連續發布的5月份經濟運行及金融數據顯示，我國的生產需求正在逐步恢復，就業和消費價格總體穩定，經濟運行保持恢復態勢，但金融數據連續兩個月不及預期，5月社融、信貸、M2等數據同比增速全面下滑，尤其是居民中長期信貸消費偏弱，加杠桿意愿不高，可以看出經濟復蘇的內生動能不足。

??今年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，各城市政府可對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。今年以來，已經有超過40個城市降低首套房貸利率下限至4%以下。

??根據貝殼研究院監測的數據，2023年6月，全國百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。

??據CRIC重點監測的30個核心城市數據顯示，5月各地樓市環比表現冷熱分明，除成都市場保持火熱外，前期略顯低迷的武漢、濟南、寧波等都有不同程度的觸底回升行情。反觀合肥、嘉興、徐州等城市，經歷了前期的放量后市場回歸理性。

??今年4月以來，全國新房及二手房銷售熱度有所回落，部分房企的經營壓力再度提升，市場情緒又趨于悲觀。因此，此次LPR下調可能只是開始，要達到提振經濟、扭轉預期的效果，還有待后續一系列配套支持政策的出臺。

??市場對于“救市”的期待也并非憑空而來。6月16日，國務院常務會議指出，“針對經濟形勢的變化，必須采取更加有力的措施，增強發展動能，優化經濟結構，推動經濟持續回升向好”“圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防范化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施”。

??市場普遍預期，央行開展降息并引導LPR下降僅是宏觀政策發力的起點，后續還有更多增量政策在路上。

??本月LPR調降，再次傳遞出穩增長、促發展的政策信號，進一步穩定市場預期，提振市場信心。

??根據CRIC監測數據，5月百城成交環比降3%，同比增15%，北京、上海、深圳等一線城市高位回落。同時，購房者對未來經濟形勢、出生率、結婚人數、收入、房價等的后市判斷，均顯示出信心不足，市場整體呈下調趨勢。

??此次LPR下調及最近高能級城市非核心區域優化限購等放松政策，對提振購房者信心和樓市銷售的正向提升雖有一定效果，但作用仍然有限。

??我們認為，未來政策的發力點還是穩信心。經濟要穩增長，穩地產的重要性不言而喻。從今年前5月的數據看，房企的投資信心恢復速度和力度均不及居民置業信心。因此，有效防范及化解優質頭部房企風險，緩解房企經營壓力，應是下一步房地產政策的重點。