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??中房網訊（蘇曉/文）6月22日，鄭州2022年首批集中供地落下帷幕，15宗地塊收金約107億元。至此，22個重點城市今年首批集中供地已全部完成。

??整體來看，今年首批集中供地土拍規則仍較為寬松，熱度較去年第三批次也有所回暖，但整體溢價率基本保持低位，與此同時，國企、央企依舊是本輪的拿地主力。

??396宗地攬金超4880億元

??據中房網不完全統計，今年22城首批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）396宗，土地成交面積1742.12萬平方米，土地出讓金總額達4883.09億元，整體溢價率約為4%。

??與2021年首批集中供地相比，今年首批次土地供應及成交規模均有大幅度縮減。相關業內人士認為，房地產市場下行和房企資金緊張成重點城市縮減供地規模的最主要原因，市場下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現大量流拍，大部分城市主動減少供地規模。

??除此之外，部分城市全年供應批次的增加也引發了本輪土地供應和成交數據的下降，即不同于2021年統一的“一年只賣3次地”，今年北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分4個批次進行。

??將3次集中供地增加為4次，對各地方政府而言，供地變得更加靈活，能夠更加及時的根據市場行情變化調整土地出讓的節奏，但這一定程度上也分散了各批次供地面積。

??城市間土拍熱度分化

??從各城土拍結果來看，城市之間的表現冷熱不均。

??其中，合肥、廈門、杭州、深圳的土拍熱度較高。尤其是深圳，本輪的土拍頗為“亮眼”，推出的8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價，且其中4宗地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”，整體溢價率約達15%，是目前為止首批集中供地熱度最高的城市。

??其次是合肥，成交的17宗涉宅地塊中有15宗達封頂價格，溢價率超13%；還有廈門，其首批集中土拍的10宗地塊，除了一宗因規劃條件調整，提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓，其中6宗溢價成交、并且2宗地塊到達“最高限價+搖號”成交，整體溢價率為6.78%；杭州土拍熱度同樣不低，成交的59宗地中有23宗地觸頂，僅1宗地遭遇流拍，平均溢價率為6.41%。

??相比之下，武漢、天津、無錫、濟南、沈陽、長春的土拍情況則明顯偏冷，成交地塊多數均以底價成交，部分城市流拍地塊亦不在少數。如天津集中土拍推出的30宗地塊，僅成交6宗土地，有9宗流拍、15宗停牌，整體溢價率不足0.5%；濟南推出的35宗地塊，有14宗因無人報價而流拍，整體溢價率不足1%；無錫雖然沒有地塊流拍，但8宗地塊多數以底價成交，最終溢價率僅約有0.07%；而長春今年的首批集中供地僅以底價賣出一塊地。

??多數城市拿地規則仍寬松

??從土拍規則來看，多數城市的土拍門檻仍有一定程度降低，并且主要體現在兩方面：一是，多城取消或降低了配建要求，一定程度上減少了企業開發成本；二是，部分城市對競拍主體要求方面有所降低，如放松資質要求、下調保證金比例、適當延長付款周期等。

??如青島和成都，本輪土拍中取消了此前配建“人才住房”的要求，而武漢和廈門取消了配套“保障房建設”的要求；南京除一宗地塊外，其余地塊均取消了租賃住房的配建要求；而北京土拍規則中將含保障房建設地塊占比由此前的33%下調至22%，合肥配建保障性租賃住房地塊數量也明顯減少，且配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調至20%。

??同時，合肥對于競拍人開發資質的放松也較為明顯，由去年的“企業法人需具有一級開發資質且注冊資本金不低于5億元人民幣”變更為“企業法人需具有房地產二級以上（含二級）開發資質且注冊資本金不低于2億元人民幣”，還有部分地塊對競買企業開發資質不設置要求。

??鄭州、武漢、蘇州等地均下調了保證金比例。其中，鄭州和武漢土拍保證金比例由最高50%下調至20%，蘇州則從30%下調至20%。

??而在土地出讓金付款進度方面，多地也給予了適當放寬。重慶規定，付款周期由3個月最長延長至一年；鄭州明確，土地出讓金可在成交后1年內分期繳納；而寧波也規定可以延期4個月繳納。

??值得注意的是，由于受疫情影響，為了恢復市場信心，激發房企參與積極性，一向以“高門檻”著稱的上海，此次也下調了多項參拍門檻，取消了打分入圍環節，改為掛牌方式，只要房企申請都能參與競拍。此外，競拍資金監管額度也有所下調，從此前土地價款的110%降至80%，一定程度上減輕了參拍房企的資金壓力。

??國企、央企仍為拿地主力

??從拿地房企來看，本輪國企、央企依舊是主力軍。

??如北京首批集中供地的拿地企業中，民企僅旭輝1家，其余房企全部為國央企或混合所有制企業；上海首批集中供地中的八成地塊也由國央企競得；福州的拿地企業中，國央企占比約七成；青島的拿地企業中，國央企占比六成；無錫成交的8宗地塊中，有7宗的競得企業有國資背景。

??不過，與其他城市國央企“爭鋒”相比，合肥首批土拍中民營房企表現也十分活躍，如龍湖、綠城、偉星、置地、新華、徽創、邦泰、遠大、越秀等房企均積極參與其中，甚至還出現了一些“生面孔”，如融翔、和順、新錦成、華力等。而上海本土民企如大華集團、大名城、上海同潤投資、上海佳運置業等也在上海首批供地中有所斬獲。

??總體而言，“兩集中”供地政策經過一年時間的磨合，各地已經積累了一定的土地出讓經驗。而隨著近期房地產市場利好不斷釋放，相信今年各地為了促進土地的合理成交，仍將繼續優化土拍規則，中房網也將持續進行報道。