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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）5月12日下午，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊做客樂居財經(jīng)《會長面對面》直播間，就近期房地產(chǎn)市場的熱點進行權(quán)威解讀，同時針對消費者購房疑問以及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的相關(guān)提問等進行了一一解答。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??理性購房有三個條件需要考慮

??今年以來，多地相繼出臺樓市支持政策滿足購房者的合理住房需求，與此同時，部分房企因資金壓力導(dǎo)致暴雷問題頻現(xiàn)，這也引發(fā)了購房者的疑惑。面對“當(dāng)前是不是一個好的買房時機”這一問題，馮俊表示，作為一個理性的消費者，在購買一個商品的時候，有三個條件需要考慮。一是，自己是不是需要；二是，是否在自己的支付能力范圍內(nèi)；三是，對于短期內(nèi)的價格波動，能不能承受住心理壓力。

??馮俊指出，不動產(chǎn)價格的波動是一個正?，F(xiàn)象。從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，除了極少數(shù)人口凈流出量比較大的城市，即萎縮性城市外，長遠來說，房地產(chǎn)的價格都是上漲的。但是長遠的上漲并不排除短期的波動，而消費者也比較關(guān)注短期的價格波動，不過，短期的市場波動是很難“踩”在價格最低點上的。如果買房是要切實解決住房問題，那么就建議從以上三點進行考慮。

??在馮俊看來，目前各個城市的房價大體上平均跌了將近20%的水平，繼續(xù)下跌的空間不是太大。一方面，成本的剛性使得房價很難有一個再下跌的空間；另一方面，目前市場整體已經(jīng)逐漸走出了低迷的情況，特別是最近一段時間政策的密集出臺，使得部分房企的流動性風(fēng)險在不長的時間里得到了很大的緩解。這些綜合效應(yīng)會使得房地產(chǎn)市場需求不足、需求低迷等情況有很大的改善。在這兩個因素基礎(chǔ)上，如果是自住的話，當(dāng)前應(yīng)該是一個買房的好時機。

??開發(fā)商拿地要結(jié)合自身生產(chǎn)及土儲情況

??近期多數(shù)城市土拍市場仍延續(xù)低溫態(tài)勢，部分開發(fā)商在直播間中坦言，不知道當(dāng)前該不該拿地。

??對此，馮俊表示，近幾個月土拍市場熱度的恢復(fù)還是比較快的，企業(yè)要不要拿地，跟自身生產(chǎn)能力、土地儲備有直接的關(guān)系。如果說現(xiàn)在土地儲備幾乎都沒了，那么可持續(xù)發(fā)展的能力就沒了，企業(yè)就一定要拿地。

??同時，馮俊指出，近幾個月各地土拍的整體溢價率在逐漸縮小，好多地塊基本都是底價出讓，現(xiàn)在從土地價值和價格來說，應(yīng)該是處于比較穩(wěn)定的情況。

??未來從業(yè)者要以全新的知識和能力迎接挑戰(zhàn)

??近年來，房地產(chǎn)市場下行壓力增加，不少企業(yè)也在逐漸縮減經(jīng)營規(guī)模，許多房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員更是感到迷茫，不知道未來市場發(fā)展如何。

??針對目前行業(yè)從業(yè)人員的困惑，馮俊認為，未來在相當(dāng)長的時間里，老百姓對住房的需求還會相當(dāng)大。第一，未來在城鎮(zhèn)化進程當(dāng)中，農(nóng)業(yè)人口向城里轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)之間的人口遷徙，都會引起住房需求，在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中至少還會維持二三十年的時間。第二，中央定下了第二個“一百年”，可支配收入每年增長6%的目標(biāo)，相信未來全國人民的收入也一定會繼續(xù)增長，而隨著收入的變化，生活水平的提高，老百姓對于住房品質(zhì)的要求也在不斷提升。

??與此同時，馮俊還特別指出，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)進步是各個領(lǐng)域最慢的。那么，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者面臨一個很重要的任務(wù)，就是要不斷充電，在行業(yè)競爭中要以質(zhì)量和服務(wù)來取勝，在新的發(fā)展階段，以全新的知識、全新的能力去迎接新的挑戰(zhàn)。

??此外，在本次做客直播間的過程中，馮俊還就保障性住房申請、房屋適老化設(shè)計、房屋交易注意事項等民生問題進行了全面、詳細的解答。

??附：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會馮俊會長在線解答房地產(chǎn)熱點問題實錄

??問：今年不少城市都發(fā)布了限購、限貸的松綁政策，您覺得會有更多城市再出松綁政策嗎？比如大家都非常關(guān)注的北上廣深。政策松綁了，房價是不是又得漲？

??馮會長：其實房地產(chǎn)市場宏觀政策的變動，談不上是松綁，因為在每一個階段的發(fā)展過程中，主要矛盾不一樣，矛盾的主要方面不一樣，所以采取的政策措施、調(diào)控對象也不一樣，這是非常正常的情況。原來也沒有說一定要給綁上，現(xiàn)在也不是說一定要給松了，這是兩個不同的范疇。中央對房地產(chǎn)調(diào)控確定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原則，支持地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來調(diào)整政策。

??北上廣深的問題要根據(jù)實際情況來考慮，它有一個著力點，是把潛在的住房消費需求激發(fā)出來，同時又像政治局會上所說，要防止系統(tǒng)性風(fēng)險。

??總體上，北上廣深在供應(yīng)不足的情況下，房價反彈的壓力還會存在，當(dāng)然目前不一定馬上出現(xiàn)反彈。在這種壓力存在的情況下，政府政策的著力點是鼓勵正當(dāng)?shù)淖》肯M需求，或者房子是用來住的，滿足多樣性的住房需求，而不是鼓勵投資炒房的方向。

??實際上，這幾個月北上廣深的房地產(chǎn)銷售低迷跟整體經(jīng)濟下行的壓力有關(guān)。在經(jīng)濟下行壓力下，大家都覺得收入增長是不是沒有可靠度了。收入增長可靠度如果得到懷疑，消費的欲望就會減弱。

??當(dāng)然了，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在跟有關(guān)政府部門提建議時，考慮了這個問題。如果政策過度地刺激了投資需求，那就很有可能使得房價上漲，特別是在整體供應(yīng)不足的情況下。決定價格的是有錢人，而不是降價就能把錢拿出來買房子的人，所以防止房價過快反彈也是應(yīng)該作為政策考慮當(dāng)中一個重要的組成部分。

??從歷史的經(jīng)驗看，2008年全球金融危機，房地產(chǎn)市場低迷、房價下行也就是三五個月的時間，時間并不長。目前，價格已經(jīng)處于比較低的狀況了，上漲的壓力還是會存在的。這里面兩方面事情都要做到，一是消費者需要理性地看待市場價格波動，二是開發(fā)商不要利用價格波動去作為牟利的機會，這兩者之間都要做好。

??問：目前政府提倡的共產(chǎn)房、經(jīng)適房、公租房好多買不上或租不到，這類屬性的房子有沒有什么搶房攻略？

??馮會長：沒有搶房攻略，因為政府對社會保障性質(zhì)的公共資源供給一定是公開、透明的。你如果符合條件，就在規(guī)定的網(wǎng)站或者規(guī)定的場所去登記、排隊。如果你自己不知道在哪去登記，那永遠租不到、買不到。首先要把政府的公共信息掌握清楚，然后按照規(guī)定渠道去申請，沒有什么攻略，投機取巧的事在這里面做不到。

??問：孩子要上學(xué)了，要不要置換學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房會取消嗎？

??馮會長：其實學(xué)區(qū)房的問題不是房的問題，是學(xué)區(qū)的問題，是教育資源配置不均衡的問題，別把這個問題說到房子的問題上。各個地方政府都在解決教育公共資源配置不均衡的問題，但是短期要完全實現(xiàn)全社會教育資源配置均等是有難度的。你讓所有學(xué)校都達到北京四中的水平，這怎么可能。

??當(dāng)然我們是要盡可能的給孩子提供一個好的教育環(huán)境，但是要順其自然，不要刻意的去聽那些說學(xué)區(qū)房好，類似廣告的起哄的事，一點不值當(dāng)。

??問：一方面調(diào)控政策有松動，另一方面房企爆雷信息頻出，對于普通購房者來講，面對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟環(huán)境，到底該不該買房？

??馮會長：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)了一個需求收縮的狀況。其實，需求收縮從去年下半年開始就逐漸有跡象了，今年3月份已經(jīng)出現(xiàn)了一定的好轉(zhuǎn)，但是由于疫情的反復(fù)，使得房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于需求低迷的狀況。

??網(wǎng)友都非常關(guān)心現(xiàn)在是不是買房的時機。我是這么理解的，作為一個理性的消費者，在購買一個商品時，有三個條件需要考慮：第一，是不是自己需要；第二，是不是在自己的支付能力范圍內(nèi)；第三，對于短期的價格波動，能不能承受心理壓力。

??總體來看，現(xiàn)在各個城市的房價大體上平均跌了近20%，下跌的空間不是太大。一是成本剛性使得它很難有一個再下跌的空間；第二，從目前的情況看，總體上已經(jīng)逐漸走出了市場低迷的情況。

??我估計，用不了幾個月市場就能夠恢復(fù)到正常情況了。特別是最近一段時間，各個方面的政策很密集地出臺，這種綜合效應(yīng)會使得房地產(chǎn)市場的需求不足情況、需求低迷情況得到很大改善。同時各方面政策出臺，使得流動性風(fēng)險在不長的時間里可以得到很大的緩解。

??在這兩個因素基礎(chǔ)上，如果是要自住的話，目前應(yīng)該是一個買房子的好時機；但如果因為明天可能會跌就永遠不出手，那就永遠完成不了消費目標(biāo)。

??問：按照現(xiàn)在住宅房子的租售比，還有收入和房價的比例，是不是房價還在高位？

??馮會長：其實房價的問題是跟收入相對而言的。中國的“房價收入比”相對于目前的經(jīng)濟發(fā)展階段來說有點高，我們在解決這個問題的時候，不要去簡單想把房價壓下來就能把“房價收入比”改善了，而是要通過增加收入。假設(shè)房價不漲，收入翻了一倍，那“房價收入比”就減少一半。只要長期的房價增長比收入增長慢，這個社會的福祉就是改善的。

??問：買房時對于新房、期房、二手房如何選擇？

??馮會長：現(xiàn)在如果買到現(xiàn)房是更好，眼見為實，包括對房子的質(zhì)量、對周邊的配套都可以看到。但是總體上，目前預(yù)售的占比在整個銷售中要占到80%以上，所以現(xiàn)售的房子特別少，很難看到。有關(guān)專家也在呼吁，接下來是不是取消預(yù)售，直接走到現(xiàn)售去。

??當(dāng)然，對于買房者最重要的是地段。其實二手房也好，一手房也好，合適的地段比什么都重要。比如你在北京平谷，房子蓋得很好，但上班要兩小時，你承受不了這個交通成本。所以在一手房和二手房的選擇上，還是要選擇地段?？倳浿v了一個對老百姓生活非常關(guān)鍵的要素，就是“職住平衡”，上班能夠十分鐘、二十分鐘到達，跟兩小時到達是完全不同的幸福感。

??問：這位網(wǎng)友的老家在河南三線城市，自己的能力在鄭州買房子有很大壓力，回老家買倒是沒問題，但是現(xiàn)在的市場讓他不敢在小城市出手。小城市的房子能買嗎？未來的發(fā)展前景會怎樣？

??馮會長：買房子本身是跟就業(yè)相關(guān)聯(lián)的問題。買房子是為了居住，居住一定跟就業(yè)相關(guān)聯(lián)。雖然三四線城市買房子便宜，但首先要考慮那里有沒有就業(yè)機會。我所說的就業(yè)機會指的是充分就業(yè)的機會，不僅僅是能夠找到工作，而是要能夠找到跟你期望的收入相匹配的工作。不能為了房子便宜，就去那住了，那你工作沒了，收入就沒了。所以還是要從這個角度考慮。

??但這是個矛盾，正常情況下，大城市的就業(yè)機會要多，大城市的收入要比小城市高。所以不能簡單的說去小城市、小縣城買房子便宜，但是沒有就業(yè)了，待在那干嗎。

??問：這位湖北的網(wǎng)友提問，他在武漢工作，想給父母資助買一套房，到底買新房還是二手房？是買遠一點的大房子，還是買在市中心的小房子？

??馮會長：給老人買房子，除了錢以外首先考慮兩個因素，一個是生活方便，一個是醫(yī)療服務(wù)方便，這是最重要的考慮因素。

??問：想在海南或者云南給岳父買文旅地產(chǎn)，但是現(xiàn)在疫情波動，不知道該不該出手？

??馮會長：任何一個買房子的投資行為，肯定是有人最終買在了最低點，但這個最低點并不是他理性分析出來的，完全是偶然、運氣好。但是你不能拿著運氣始終作為你行事處事的原則。所以實際上買房子的決策，還是要非常理性地去對待。

??問：對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在土拍有點冷，還要不要拿地？

??馮會長：從最近的情況看，土拍并不冷，總體跟前幾年是要冷的，但是這幾個月土拍市場的恢復(fù)還是比較快的。

??要不要拿地這個問題太具體了，跟企業(yè)的生產(chǎn)能力、土地的儲備有關(guān)系，如果說現(xiàn)在土地儲備幾乎都沒了，可持續(xù)發(fā)展能力沒了，那一定要拿。

??這幾個月各地土拍當(dāng)中的溢價率在逐漸縮小，好多地基本都是底價出去的。目前從土地價值價格來說，應(yīng)該是處于比較穩(wěn)定的情況。在整個發(fā)展過程中，要素價格不斷增長是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格增長的一個重要因素。怎么樣冷靜地看要素價格對社會經(jīng)濟運行的影響，這需要有一定的智慧。

??問：聽說恒大有復(fù)工、恢復(fù)銷售的消息，他們家的房子還能買嗎？

??馮會長：這個太難回答了，因為恒大的流動性風(fēng)險產(chǎn)生以后，其項目全國遍地都是，各個項目的復(fù)工情況、進度也不完全一致。

??這個房子就得到現(xiàn)場去看那個樓盤。第一要看復(fù)工進度是不是真實的；第二，政府在處理恒大資產(chǎn)的時候，都采取了一定的鎖定措施，要看這個項目本身的債權(quán)債務(wù)是不是能夠平衡，如果本身這個項目已經(jīng)處于資不抵債的狀況，那本身就有風(fēng)險了；第三，要看這個樓盤后續(xù)交付的能力條件具不具備。這幾個要素都要看一下。不能說該買不該買，要根據(jù)樓盤的情況不同，還是要看它后續(xù)的進展和能力怎么樣。