原創高鶴 2022-01-25 11:47:26 來源：中房網
窮則變，變則通，通則久。
——《周易·系辭下》
??中房網訊 （高鶴/文）自去年9月底央行三季度例會定調“兩個維護”后，融資政策端持續轉暖。公開數據顯示，2022年1月上旬，房企成功發債數量明顯增多，總獲批金額約1078億元。其中，包括14只ABS、12只公司債、7只中票和3只美元債。
??隨著融資端政策的糾偏，不少房地產行業人士燃起對2022年的期望。但事實上，房企頭頂的“至暗時刻”仍未散去，今年房地產企業預計到期債務仍高達近萬億元，行業陣痛期仍將繼續持續一段時間。
??2022年房企償債規模近萬億元
??根據貝殼研究院此前的一項統計，房地產企業2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億元的償債規模高位。從月度到期債務來看，1月、3月、4月、7月的月度償債規模均超過千億元。
??海外債方面同樣不容樂觀。Wind數據顯示，從房企海外債到期余額來看，2022-2025年為美元債兌付高峰期。特別是2022年，是未來四年房企償債壓力最大的年份。
??從房企角度看，今年有251家房企需償還到期債務，其中22家房企到期債務超過100億元。同時，去年受融資環境收緊影響，房企融資收窄。據克而瑞不完全統計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。
??去年，在融資低位運行疊加調控政策加碼、房企銷售下行等多重因素影響下，房企普遍陷入流動性緊張的困境。債務違約頻現，并已擴大到頭部房企。據貝殼研究院統計，截至2021年11月，已有房地產行業違約債券67只，同比增加131%。債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。
??業內人士認為，未來房企償債壓力仍保持高位，如若其中個別房企資金流動性未能得到實質性緩解，短期內仍具有高違約風險，從而引發系列信用危機，仍有暴雷風險存在。
??房企各顯神通
??與此同時，眾房企也拿出真金白銀積極自救，規避風險。
??在融資收窄、規模房企暴雷的大背景下，房地產企業更注重“現金流”安全，盡量增加手中現金儲備。去年以來，多家房企進行了一系列配股融資、回購票據、債務展期、出售資產、內部調整等動作。
??開年以來，房企更是動作不斷。據中房網不完全統計，僅1月上半月，已有綠城中國、時代中國控股、中梁控股、金輝控股、旭輝控股5家房地產企業回購票據。同時，包括富力、榮盛、禹洲、大發、旭輝、中駿、寶龍、上坤在內的多家房地產企業在原有存量債務基礎上實現了美元債交換要約，債務得到展期，獲得更多周轉空間。
??而去年以來，包括正榮、新城、金輝、建業、陽光城、融信、祥生、旭輝、金茂、奧園在內的超20家房企進行了美元債的回購，回購次數超過百次。
??在成本“節流”方面，自去年以來，包括萬科、萬達、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽光城、榮盛、雅居樂、佳兆業、奧園、融信、祥生、金輝、俊發、時代、弘陽等20余家規模型房企進行了組織架構調整。
??業內預計，在未來一段時間，房地產企業仍將勒緊褲腰帶過“苦日子”。雖然目前金融機構對大型房企的態度有所回暖，但整體依然十分謹慎。
??然而，對企業來說，時間就是金錢。當下最重要的就是提振市場對行業和企業的信心。
??于是，去年以來包括碧桂園、世茂、富力、中南建設、禹洲、綠城、上坤地產等在內的房企大股東紛紛出手增持自家股票。另據相關媒體統計，年初第一周，就已有8家涉房企業合計回購股份超10過次。僅1月5日單日，便有5家涉房企業相繼披露回購股份進展的公告。
??與爆發危機以及流動性較緊的房企相反的是，優質的白名單企業將會迎來發展擴張的機會。
??去年12月底，央行與銀保監會聯合出臺通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。在此之前，金融監管部門也曾公開表態，支持優質房地產企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購。
??1月12日，招商蛇口發布公告稱，該公司2022年度第一期中期票據（并購）30億元已完成注冊。除其中有半數資金用于償還銀行貸款外，目前已明確并購用途的有12.9億元，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目。
??另據市場消息顯示，隨著房地產企業并購票據“破冰”，華潤、中海、萬科等企業均有計劃在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。
??此外，值得注意的是，金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券花落浦發銀行。根據其1月17日在銀行間債券市場發布的公告顯示，計劃于1月21日簿記發行房地產項目并購主題債券（22浦發銀行02），債券規模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。隨著這些資金的精準投放，未來有助于出險房企風險化解。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
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2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
