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??早在2021年12月初，中國奧園一家境內子公司7800萬元信托貸款無法償還時，就有投資者對奧園今年年初的美元債兌付表示擔憂。如今，兌付日期未至，奧園已經提前官宣違約。

??數月來，面對企業的財務問題，中國奧園采取了不少措施，包括與債權人溝通尋求債務展期，以及對旗下項目資產出售套現。不過，從最新的違約結果看，企業的流動性問題并真正未得到緩解。

??接近中國奧園的一位人士告訴記者，“奧園的項目如果要賣的話，這時候就只能是賤賣，”具體到項目出售，“奧園也有在談，但對方開價太低。”

??最新消息顯示，中國奧園已經開始進入境外債務重組程序。“在目前流動性資金歸集極其困難的情況下，奧園選擇了通過市場化手段積極推進境外債務重組，也是為境內債務問題解決騰挪時間和空間。”中國奧園在回應中國房地產報記者時表示。

??美元債違約

??據披露，上述奧園的四筆美元債本金余額共計10.86億美元，包括2022年1月20日到期的4.2%優先票、2022年1月23日到期的8.5%優先票據、2023年6月到期的7.35%優先票據、2024年6月到期的7.95%優先票據，發行規模分別為1.88億美元、5億美元、2億美元、2億美元。

??2021年10月中旬，奧園曾對外披露，對2022年1月到期的兩筆美元債進行了回購，回購金額共計200萬美元;此后，其表示已對1月到期兩筆美元債做好了再融資安排。

??奧園在公告中稱，對于上述兩筆本金余額共6.86億美元的美元債，到期不支付余下本金以及最后一期利息;而對于一年半、兩年半后才到期的另外兩筆美元債，則不會繼續支付最新一期利息。

??據Wind數據顯示，截至1月20日，奧園尚未償還的美元債余額共約32億美元。有市場觀點認為,鑒于奧園的償債能力，在正常情況下是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，將面臨更大的償還壓力。

??在此情況下，債務重組成為中國奧園不得不做出的選擇。

??中國奧園稱，經審慎考慮流動性狀況，并為求保留有限現金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，中國奧園擬就其他境外金融債務采取相同原則。中國奧園同時提示，其所有其他境外金融負債項下將發生(或已發生)違約事件。

??根據公告，此前，奧園已聘請了相關財務顧問，進行盡職調查，評估其目前的流動性、現金流情況，為其制定重組方案提供基礎。

??“該等外部專業顧問已于評估及盡職調查方面有重大進展。”奧園方面稱，在完成之后，“適時盡快地向債權人及其他持份者提出重組建議以供考慮。”

??此外，中國奧園指出，其一直積極物色潛在機會，將會按符合公司及持份者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者，而進行的任何出售事項或引入戰略投資均旨在為其創造流動性緩解或解決債務問題。“集團繼續保持與潛在戰略投資者及買家的初步磋商，但截至公告日期尚未與任何潛在投資者或買家訂立任何具法律約束力的協議。”

??保交付成首選

??2021年10月，不少房企面臨海外債風險，各大國際評級機構開啟了對包括奧園在內的房企評級的下調，并引發了債權人提出提前償債的要求。

??2021年半年報顯示，中國奧園的凈負債率80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收賬款后資產負債率78.5%，踩中“三道紅線”中的一條。

??中國奧園一年內到期有息負債合計517億元，貨幣資金683億元。賬面上看，貨幣資金能覆蓋一年內到期的有息負債。

??不過，2021年12月2日的公告顯示，奧園為借款人或擔保人的本金金額共6.512億美元的融資因評級下調而被要求償還，而奧園“并無付款或就替代付款安排與該等債權人達成協議”。

??彼時，奧園的資金鏈已經相當緊張。2021年11月，奧園先后爭取到了三筆國內ABS私募債的展期，發行金額合計約15.16億元，而對于理財產品也給出了現金分期兌付和實物資產兌付兩套方案。

??在出售資產方面，中國奧園采取了不少措施。

??11月14日，中國奧園披露稱，擬以9億港元(約7.34億元)出售雙福、名萬投資及裕康的全部已發行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業。公告顯示，此次出售股權事項估計虧損1.77億港元(約1.44億元)，相當于8折出售。

??2021年12月3日，中國奧園管理層在召開的紓困會議上提到，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區域公司歸集資金、出售城更股權、引入戰投及主席個人認購定增股票乃至出售物業優質資產等。

??12月份，有媒體報道，中國奧園位于加拿大、澳大利亞的幾個項目都在洽談中。今年1月初，中國奧園正在處置的境外資產中已有約4至5個項目在洽談買家，預計交易金額在30億元左右。

??上述接近奧園的人士稱，公司一直都有出售資產的計劃，問題就在于怎么落地而已。

??“市場持續低迷，打擊消費者信心，令本集團難以按合理條款變現存貨及出售資產。”奧園在最新的公告中表示，當前仍在物色潛在機會，進行資產出售或引入戰略投資者，以期緩解或解決債務問題。

??值得一提的是，在資產出售、債務重組的同時，奧園表示將著力保交付，“本集團大部分房地產項目按計劃及進度進行，本集團亦繼續確保竣工交付，及降低營運開支。”

??中國奧園方面近期披露，2021年12月以來，其在重慶、長沙、郴州、南京、惠州等城市的近10個項目進行了提前交付。

??匯生國際資本總裁黃立沖認為，中國奧園暫不支付到期美元債本金與利息，將重點放在保交付，并進行債務重整，是企業面臨財務困境權衡輕重后，最終做出的選擇。這種做法可以被市場接受。