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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議總結(jié)2021年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署2022年經(jīng)濟(jì)工作。

??在房地產(chǎn)方面，會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??相較于以往，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對于房地產(chǎn)的定調(diào)在嚴(yán)守“房住不炒”底線、發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，還首次提出了“探索新的發(fā)展模式”，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的一些信號，對于理解2022年房地產(chǎn)市場政策等有重要的作用。

??連續(xù)五年定調(diào)“房住不炒”

??自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”以來，2018年、2019年及2020年舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提及了“房住不炒”，今年是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第5次明確提及“房住不炒”。

??“十四五”規(guī)劃綱要也強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。可以預(yù)見的是，“房住不炒”作為頂層設(shè)計(jì)， 將是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期方針。

??在12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國家發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)，除重申中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)內(nèi)容的表述外，還強(qiáng)調(diào)了“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”。

??今年下半年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，下行壓力較大，行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條均承受了不小的壓力。在“房住不炒”的總基調(diào)下，高層的表態(tài)和發(fā)言，無疑也肯定了房地產(chǎn)的重要地位。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，未來政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會(huì)持續(xù)下行，不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期引導(dǎo)；也包括“房住不炒”長效機(jī)制不會(huì)改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)“的心態(tài)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，無論后續(xù)對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機(jī)的購房需求已經(jīng)沒有支持和市場。所以，各地在后續(xù)理解政策的時(shí)候，即便可以放松政策，也要嚴(yán)格守住這條紅線。

??首提“探索新的發(fā)展模式”

??值得注意的是，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的涉房內(nèi)容中，首次提到了“探索新的發(fā)展模式”。

??事實(shí)上，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運(yùn)營時(shí)代轉(zhuǎn)變，過去企業(yè)通過高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式弊端已逐漸顯現(xiàn)。同時(shí)，對于地方政府而言，過去依賴房價(jià)、地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)的“土地財(cái)政”模式也急需轉(zhuǎn)變。

??許小樂認(rèn)為，“探索新的發(fā)展模式”將推動(dòng)房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來房地產(chǎn)依賴房價(jià)和地價(jià)上漲以獲利的模式將不再可行，住房市場發(fā)展將從增量市場為主轉(zhuǎn)向增量、存量市場共同發(fā)展，保障性租賃住房、租購并舉模式等將得到進(jìn)一步推進(jìn)。此外，未來在存量房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅等方面的新政策或值得期待。

??堅(jiān)持租購并舉

??在住房租賃方面，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

??相較于去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在住房租賃方面提及的關(guān)于長租房、租購?fù)瑱?quán)、土地供應(yīng)、市場整頓、租金調(diào)控等細(xì)化要求，盡管此次會(huì)議對于住房租賃市場政策的細(xì)節(jié)提及較少，不過，這并不代表高層不重視多層次租賃市場的建設(shè)。

??近期，北京市十五屆人大常委會(huì)對《北京市住房租賃條例（草案）》進(jìn)行了審議，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各地或陸續(xù)將住房租賃上升到地方立法的層面，未來租售并舉有望獲進(jìn)一步的政策支持。而此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽也表示，“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。

??中國社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)表示，住房租賃市場發(fā)展是一個(gè)長期過程，目前仍有諸多制約因素，未來需要制度和政策的進(jìn)一步規(guī)范。自提出“租售同權(quán)”以來，情況有所改善，但短時(shí)期并不能實(shí)現(xiàn)真正的同權(quán)，還需要進(jìn)一步改善。

??同時(shí)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙預(yù)測，保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大。保障房是住房市場的供應(yīng)來源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關(guān)注的重點(diǎn)之一。

??合理住房需求受支持

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)指出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會(huì)議的提法一致。合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求，這都是政策支持的。預(yù)計(jì)信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。

??嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，此次政策和中央政治局會(huì)議精神一致，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進(jìn)去，后續(xù)應(yīng)該會(huì)有一些變化要注意：第一、合理住房需求包括剛需和改善型需求，后續(xù)土地、信貸、稅費(fèi)方面會(huì)給予保障。第二、商品房市場的發(fā)展獲得支持，房企的市場地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和購，這都將面臨鼓勵(lì)和支持。

??促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

??近幾年，高層對于房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的一系列措施，事實(shí)上都是在圍繞行業(yè)的長期平穩(wěn)發(fā)展做文章。在12月6日召開的中共中央政治局會(huì)議中，就明確提出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也進(jìn)一步明確了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

??不過，值得注意的是，相較此前中央政治局“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“良性循環(huán)”的表述放在前面，而“健康發(fā)展”放在了后面。這樣的排序，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于理解后續(xù)的政策目標(biāo)有積極的作用。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如說銀行信貸方面的支持力度不大，導(dǎo)致市場迅速降溫，今年很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下跌6個(gè)月的態(tài)勢，并衍生出了房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，致使房地產(chǎn)運(yùn)行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。所以從這個(gè)角度看，只有房地產(chǎn)市場的“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。

??王業(yè)強(qiáng)表示，與過去限制房地產(chǎn)為主的政策相比，“良性循環(huán)”提法中蘊(yùn)藏更積極的含義。“過去房地產(chǎn)投資炒作和金融化比較嚴(yán)重，是一個(gè)單向的循環(huán)，亦即資金單向流動(dòng)，未與國民經(jīng)濟(jì)和雙循環(huán)格局形成良性互動(dòng)。”

??同時(shí)，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大指出，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主體和防范重點(diǎn)，一旦房地產(chǎn)債務(wù)大規(guī)模違約，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)部門造成沖擊甚至危機(jī)。房企開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)是今年房地產(chǎn)最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是明年防風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。