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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）隨著國(guó)內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控的趨緊，市場(chǎng)降溫的概率也在加大。

??從市場(chǎng)所釋放的多個(gè)信號(hào)來(lái)看，樓市似乎再次進(jìn)入了降溫通道。政策所帶來(lái)的威懾效力，將直接貫穿整個(gè)下半年。房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，保障行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的空間。

??市場(chǎng)：有所降溫

??根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，7月份29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。

??一線城市方面，成交整體仍處高位，環(huán)比下降17%，同比仍增長(zhǎng)1%。各城市成交環(huán)比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，廣州、深圳成交持續(xù)走低。25個(gè)二、三線城市成交適度回落，同、環(huán)比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近7成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、武漢、佛山等熱點(diǎn)二、三線城市。寧波、昆明、東莞等成交跌至年內(nèi)低位，徐州更是創(chuàng)年內(nèi)新低，同比近乎腰斬。

??業(yè)績(jī)：表現(xiàn)不及歷史同期

??從A股上市房企半年報(bào)的披露情況來(lái)看，表現(xiàn)不盡如人意。

??房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境自去年底以來(lái)持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)和盈利水平面臨著較大挑戰(zhàn)，當(dāng)前房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄唾Y金鏈緊繃是最直觀的表現(xiàn)。據(jù)東方財(cái)富金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月底，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)板塊（按申萬(wàn)行業(yè)分類）116家上市公司中，已有46家發(fā)布了半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告。按業(yè)績(jī)預(yù)告類型來(lái)看，46家上市公司當(dāng)中，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比減少的有26家，占比約56.52%；同比增長(zhǎng)的有19家，占比約41.3%；1家不確定。此外，46家上市公司中有20家對(duì)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)進(jìn)行了預(yù)虧損發(fā)布，預(yù)虧企業(yè)數(shù)量占已發(fā)布盈利預(yù)告企業(yè)數(shù)量的43.48%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年房企業(yè)績(jī)虧損現(xiàn)象相較往年有所增多，房企盈利空間受到一定程度的壓縮。

??對(duì)此，中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心分析認(rèn)為，一方面，在持續(xù)、高壓政策調(diào)控下，房企的銷售價(jià)格、推盤去化、銷售回款等均受到一定程度的阻力，業(yè)績(jī)下降，利潤(rùn)空間受到擠壓；另一方面，不少房企謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，但由于轉(zhuǎn)型過(guò)渡期較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)投入產(chǎn)出效益不理想，同時(shí)部分房企轉(zhuǎn)型失利造成現(xiàn)金流緊張，利潤(rùn)率也會(huì)出現(xiàn)下滑。

??不止半年報(bào)稍顯遜色，7月份百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不及上半年和歷史同期。

??根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8611.7億元，環(huán)比降低33%。包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過(guò)35%。7月TOP100房企單月同比降低8.3%。TOP50房企表現(xiàn)不及百?gòu)?qiáng)整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降。此外，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)32.5%和29%，增速較1-6月也有明顯降低。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心預(yù)計(jì)，政策壓力下，居民購(gòu)房需求受到抑制，市場(chǎng)整體成交規(guī)模回調(diào)趨勢(shì)已定，下半年銷售態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。其中，重點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)或?qū)⒅饾u恢復(fù)理性，成交緩步回落至正常水平；部分去化困難的三四線城市市場(chǎng)形勢(shì)依舊低迷，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行。

??政策：調(diào)控趨緊

??市場(chǎng)的普遍降溫與房企的業(yè)績(jī)不佳，與最近一段時(shí)間以來(lái)，多地?zé)狳c(diǎn)城市調(diào)控政策升級(jí)等因素有關(guān)。

??7月30日，中共中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正也對(duì)房地產(chǎn)作出了更為詳細(xì)的定調(diào)。韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。城市政府要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)管好中介等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場(chǎng)亂象。

??7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

??約談房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，已經(jīng)成為調(diào)控的一個(gè)重要手段。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，金華市在實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷售、加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實(shí)主體責(zé)任等方面進(jìn)行調(diào)控。《通知》指出，凡在金華市區(qū)新購(gòu)買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

??同日，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州開發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起執(zhí)行。據(jù)了解，作為廣州的熱點(diǎn)區(qū)域，黃埔區(qū)是廣州首個(gè)明確發(fā)文取消人才購(gòu)房政策的區(qū)域。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上半年，黃埔區(qū)新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價(jià)為34417元/平方米，而去年同期的均價(jià)還不足30000元/平方米。從這次出臺(tái)的政策可以看出，廣州部分區(qū)域人才購(gòu)房的條件在逐漸收緊，這也將進(jìn)一步抑制炒房空間。

??此外，今年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市還建立或?qū)嵤┝硕址砍山粎⒖純r(jià)機(jī)制，成為今年存量市場(chǎng)最重要的一項(xiàng)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市調(diào)控進(jìn)入到新的模式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。