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??中房網訊 “行業最佳窗口期已經過去，房地產公司依賴財務杠桿彎道超車的時代已經不復存在”。這是一位TOP20房企高管對于行業新形勢下的一個觀點。

??在他看來，正是由于“三道紅線”的出臺，給房地產行業帶來了巨大的影響與改變。

??所謂“三道紅線”，是指2020年8月住建部、央行召集房企開會時提出的三個監管要求——剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

??根據踩線的條數，監管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。

??而“踩線”數量越多，房地產企業面臨的降杠桿壓力越大。

??按照監管要求，從今年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

??時至今日，距“三道紅線”出臺已有10個月的時間，不少房企的財務情況得到改善，部分企業快速下檔至黃檔，甚至是綠檔。

??三項指標半年內改善明顯

??克而瑞研究中心日前發布的報告顯示，根據其監測的99家重點房地產企業2020年底的財務情況來看，其現金短債比的算數平均值為1.65，中位數為1.53；凈負債率的算數平均值為63.9%，中位數為68.9%，現金短債比和凈負債率兩項指標相比2020年上半年均有明顯的改善。

??尤其是凈負債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點。但2020年底剔除預收款后的資產負債率無論是算術平均還是中位數都均超70%，相比2020年上半年改善不大。

??從三個指標的通過率來看，均有明顯的提高。2020年底現金短債比的通過率最高，達到了84%，相比2020年上半年提高了16個百分點。此外凈負債率通過率也同樣較高，達到了79%，比年中提高了15個百分點。相較之下，剔除預收款后的資產負債率的通過率僅有41%，多數房企仍未達標，但相比年中仍有14個百分點的提升。

??綠檔房企擴容明顯

??從不同的顏色檔次來看，2020年底處于綠檔的房企明顯擴容，占比相比年中的13%上升了22個百分點，達到了35%。黃檔房企占比下降，相比年中下降了6個百分點，至45%。此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降，分別下降了9個及7個百分點至9%、11%。

??整體來看，自“三道紅線”政策出臺以來，99家樣本房企中就有41家房企成功降檔，其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中，降一檔的有35家，降兩檔的有5家，一家成功連降三檔，直接從紅檔企業變為綠檔企業。

??此外在2020年踩線的房企中，還有部分已提供了降檔時間表，大多規劃未來3年內力爭“三道紅線”的全部達標。

??經營性現金流凈額首超融資性

??從歷年99家房企的現金流情況來看，2017年為主要轉折點。2017年融資性現金流凈額達到峰值12402億元，同時投資性現金流凈額為歷年最高，為凈流出9087億元，證明整體房地產行業依靠融資來驅動投資，對融資依賴度較高。

??隨著2017年后融資環境的不斷收緊，融資性現金流凈額規模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了35%、19%及49%。在此背景下，越來越多的房企開始強回款、控投資。

??2018年至2020年三年的投資性現金流凈額均呈現凈流出狀態，且逐年支出規模減少。2020年凈流出為5241億元，相比2017年減少了42%。同時經營性現金流凈額三年均為正，2020年達到了5303億元，為歷年最高，首次超過了融資性現金流凈額。

??若從99家房企2020年上半年及下半年經營、投資、融資性現金流凈額變化來看，可以看出大多數房企于下半年加強銷售回款、控制投資，經營性現金流由負轉正至5790億元；而投資性現金流基本保持持平。與此同時，融資性現金流凈額呈現為凈流出，側面也說明房企加大了債務償還力度。

??短期有息負債首次下跌

??根據CRIC監測，99家典型上市房企總有息負債規模增速近幾年呈現持續下降的趨勢，尤其是2020年8月，“三道紅線”提出后，更是呈現斷崖式下跌。

??數據顯示，2020年末99家房企的總有息債規模為77919億元，相比2019年僅增長5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。

??其中，有28家房企的總有息負債同比呈現下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%（2019年該比例為54%）。

??可見，越來越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。與此同時，不少房企通過借新還舊等方式，積極調整企業債務結構。

??截止2020年末，99家房企的長短期債務比達2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善；其中短期有息負債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來首次出現下滑；長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。 

??過半企業2020年債務結構優化

??在99家重點房企中，有52家房企的長短期債務比出現不同程度的改善，其中融創、佳兆業、榮盛等房企，不僅控制了總有息負債規模的增長，債務結構也優化顯著。

??部分房企加緊降負債或調結構

??進入2021年，部分房企繼續加大債券贖回和借新還舊力度。據不完全統計，中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規模的債券。 

??其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉債。6月3日晚間，恒大集團召開了年度戰略合作伙伴交流會，董事局主席許家印在會上表示6月底恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。 

??中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優先票據，規模超70億人民幣。正榮上半年以來積極通過以長債置換短債的方式，不斷優化債務結構，上半年共贖回三筆優先票據。

??整體來看，由于獲取長期負債相比短債，獲取難度更大。一般要對借款企業進行詳細的信用評估，甚至資產抵押。在當前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長的長期負債。能夠做到以新換舊的房企仍然僅占少數。

??房企經營面臨的常態化趨勢

??克而瑞研究中心分析認為，三道紅線后，房企的經營可能呈現以下常態化：

??投資方面，投資能力關乎房企投入成本的變現，拿地失誤的容錯率越來越低，房企投資前期應該做好研判，盡量避開需求不足、去化困難的低能級城市，精簡組織架構，收縮布局范圍，更聚焦于自身優勢區域；對于地塊的選擇，房企可能對現金流回正周期和相關利潤率提出更嚴苛的要求；對待多元化的態度，絕大多數房企可能會選擇聚焦主業，堅決不做大比例的自持存量物業；越來越多房企會選擇合作開發來緩解資金壓力，土拍市場也將趨于理性；

??銷售方面，新規下回款端尤為重要，房企對項目運營管理流程將變得更為標準化和精細化，周轉效率未來將提升到更為重要的位置，回款周期可能變短；但周轉提升的同時，并不意味項目品質的下滑，升級迭代產品成為關鍵；

??融資方面，新規后房地產融資監管模式從渠道管制轉變為“因企施政”，房地產整體的融資需求將下降，杠桿率將穩步下滑，行業整體的資金成本將呈下行趨勢；具體渠道突破方面，房企將從依賴傳統債務融資轉為拓展股權融資、供應鏈金融和資產證券化等方式，緩解資金壓力的同時，有效降低杠桿。

??報告來源：克而瑞研究中心，中房網綜合整理