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??北京，2024年1月10日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布《2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》及《2023年四季度北京零售寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告》，就2023年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行了獨(dú)家盤(pán)點(diǎn)與解讀，同時(shí)對(duì)2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)趨勢(shì)給出了預(yù)判。

??2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步修復(fù)，可持續(xù)發(fā)展仍是重點(diǎn)趨勢(shì)

??戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東表示2023年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)，預(yù)計(jì)2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將逐步修復(fù)，并達(dá)到4.9%的增速，同時(shí)低迷的全球經(jīng)濟(jì)也將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。2024年政府將加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資扶持力度，出臺(tái)措施提振物價(jià)指數(shù)，刺激居民消費(fèi)，挖掘內(nèi)需潛力、在緩慢復(fù)蘇的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，可持續(xù)發(fā)展仍然是中國(guó)房地產(chǎn)重點(diǎn)趨勢(shì)之一。2024年，“社區(qū)型” 精品民宿酒店和儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)園等另類(lèi)資產(chǎn)可能會(huì)引起投資者和開(kāi)發(fā)商的興趣。

??樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)新發(fā)展，產(chǎn)業(yè)生態(tài)從存量向求質(zhì)轉(zhuǎn)變

??戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜提出，在加快構(gòu)建北京現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的視角下，北京市內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將被賦予新的使命，與樓宇經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)，提高產(chǎn)業(yè)承載力，加速科研成果在當(dāng)?shù)氐霓D(zhuǎn)化應(yīng)用，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動(dòng)能。在這一背景下，我們不僅要充分了解產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，更應(yīng)該建立一種有效的機(jī)制，用于提升存量園區(qū)、指導(dǎo)新建園區(qū)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)孵化，產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，形成高精尖成果轉(zhuǎn)化融合發(fā)展和高能級(jí)商務(wù)辦公的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，進(jìn)而助力北京高質(zhì)量發(fā)展。

??消費(fèi)REITs再次擴(kuò)容，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型迎來(lái)新思路

??戴德梁行北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝指出，2023年是公募REITs市場(chǎng)發(fā)展壯大的一年，截止2023年底共有29支REITs已成功上市，募集資金超過(guò)一千億元，資產(chǎn)類(lèi)型愈加豐富。2023年公募REITs也有多個(gè)里程碑事件，例如三月份國(guó)家發(fā)改委236號(hào)文將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)范圍；年中首批四單擴(kuò)募REITs成功上市；年末迎來(lái)首批消費(fèi)REITs正式申報(bào)及部分產(chǎn)品獲批。

??消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已有六單產(chǎn)品正式申報(bào)至證監(jiān)會(huì)，預(yù)計(jì)總募資規(guī)模近180億元。資產(chǎn)類(lèi)型既包括購(gòu)物中心，也包括奧特萊斯及社區(qū)商業(yè)。發(fā)行人既有國(guó)央企背景，也有民營(yíng)企業(yè)。資產(chǎn)分布既有一線(xiàn)城市，也包括新一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市，整體發(fā)展勢(shì)頭呈現(xiàn)多元化。截至2023年底，已有四單消費(fèi)REITs獲批正等待上市發(fā)行，包括華潤(rùn)青島萬(wàn)象城，印力杭州西溪印象城，金茂長(zhǎng)沙覽秀城和北京物美超市。

??北京大宗交易市場(chǎng)成交宗數(shù)創(chuàng)新高，保險(xiǎn)成最活躍投資機(jī)構(gòu)

??戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理、中國(guó)資本市場(chǎng)聯(lián)席主管劉兵總結(jié)道，2023年北京大宗交易市場(chǎng)全年共錄得576億元，同比上升89.1%；成交宗數(shù)59宗，同比上升68.6%，成交宗數(shù)創(chuàng)北京大宗交易市場(chǎng)新高。

??2023年，自用型買(mǎi)家成交額占總成交額比達(dá)49%，其中9成標(biāo)的為寫(xiě)字樓物業(yè)。自用買(mǎi)家以70%的占比成為寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)的主力軍。TMT企業(yè)和國(guó)央企平臺(tái)交易依舊活躍。值得一提的是，出版社和外省企業(yè)成為了北京自用買(mǎi)家的新生力量。 投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的投資標(biāo)的更偏向可發(fā)行公募REITs的業(yè)態(tài)。其中，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開(kāi)以及保障性租賃住房REITs的成功發(fā)行，投資人更加關(guān)注商業(yè)和公寓業(yè)態(tài)。同時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)發(fā)力，成為了2023年最活躍的一類(lèi)投資機(jī)構(gòu)，險(xiǎn)資背景的買(mǎi)家成交額占全部投資類(lèi)成交額的41%，其中，78%的金額投向了辦公類(lèi)物業(yè)，成為了寫(xiě)字樓市場(chǎng)除自用買(mǎi)家以外的最大一類(lèi)買(mǎi)方。

??寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)下探，新興戰(zhàn)略企業(yè)或成市場(chǎng)需求新風(fēng)口

??未來(lái)三年，將迎來(lái)百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中40%集中在2024年入市，將拉動(dòng)北京全市空置率繼續(xù)上揚(yáng)，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。2025-2026年，隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)的放緩，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的向好以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好轉(zhuǎn)，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交將逐步回暖。在剛剛結(jié)束的2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，政府再次強(qiáng)調(diào)了科技創(chuàng)新。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示，北京作為全國(guó)的科技創(chuàng)新中心，多年以來(lái)一直將高科技作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、生物制造、量子技術(shù)、生命科學(xué)、新能源等若干戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將成為北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求的重要補(bǔ)充。

??商業(yè)市場(chǎng)緩慢回暖，消費(fèi)者需求應(yīng)運(yùn)而變

??戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎指出，2023年注定是商業(yè)市場(chǎng)不平凡的一年，市場(chǎng)在謹(jǐn)慎樂(lè)觀和積極回暖中持續(xù)向新。在新的社會(huì)環(huán)境下，消費(fèi)者的生活方式和習(xí)慣持續(xù)轉(zhuǎn)變，躺平經(jīng)濟(jì)、城市松弛感、陪伴經(jīng)濟(jì)成為新訴求，也催生了公園商業(yè)、城市漫游、萌寵商業(yè)、策展商業(yè)的發(fā)展；同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的訴求也在從“探新”向“務(wù)實(shí)”轉(zhuǎn)變，由性?xún)r(jià)比向質(zhì)價(jià)比在發(fā)生轉(zhuǎn)移；在生活習(xí)慣和工作習(xí)慣持續(xù)發(fā)生變化之際，“15分鐘城市”的概念開(kāi)始在各大城市推行，除了社區(qū)商業(yè)的持續(xù)發(fā)展外，打通商業(yè)消費(fèi)的最后一公里，將線(xiàn)上線(xiàn)下商業(yè)一體化融合將成為未來(lái)新的探新方向。隨著線(xiàn)上線(xiàn)下商業(yè)運(yùn)營(yíng)方的持續(xù)發(fā)力，2024的商業(yè)市場(chǎng)將迸發(fā)出更不一樣的活力。

??戴德梁行北京公司總經(jīng)理胡峰表示，戴德梁行持續(xù)洞悉市場(chǎng)，在2023年發(fā)布了《中國(guó)REITs指數(shù)之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》等多本行業(yè)影響力報(bào)告，為地產(chǎn)圈提供一線(xiàn)視角洞察。同時(shí)，我們也一直深耕在市場(chǎng)前線(xiàn)，與政府緊密合作，成為了北京市及各區(qū)的招商合作伙伴，幫助多家外資頭部企業(yè)落戶(hù)各區(qū)，為北京市及各區(qū)提供政府智囊服務(wù)，重新裝點(diǎn)都市生活圈，讓城市可持續(xù)、更宜居。