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??“我始終覺得，仁恒的房子不該是這個水平。”劉芳無法理解，一個以品質(zhì)著稱的品牌，怎么會出現(xiàn)這樣的問題?

??劉芳有些懊惱買了仁恒海上源，因樓盤外立面鋁板出現(xiàn)質(zhì)量問題，從今年3月開始，她和其他業(yè)主們開始了維權(quán)之路。

??仁恒海上源位于上海楊浦江浦板塊，毗鄰東外灘。樓盤所在地塊由仁恒置地于2017年8月以105.2億元競得。在對外宣傳中，仁恒海上源被稱為是“仁恒第六代國際住區(qū)”。從2021年11月23日首次開盤入市，至2022年8月18日推出最后一批房源宣告正式售罄，期間共經(jīng)歷“四開四售罄”，認(rèn)購率和入圍分屢創(chuàng)新高。

??這樣的紅盤，現(xiàn)在卻因質(zhì)量問題上了小紅書熱搜，超出了人們的認(rèn)知。

??“這就是仁恒第六代國際住區(qū)（仁恒海上源）波浪起伏的鋁板。”5月底，小紅書的一張圖片引發(fā)了很多業(yè)主對仁恒海上源“外立面凹凸不平”的討論，事件不斷發(fā)酵，也把仁恒推上了風(fēng)口浪尖。

??有網(wǎng)友說：紅盤上熱搜可能不止因為超高的人氣，還可能因為質(zhì)量問題導(dǎo)致的維權(quán)。

??據(jù)劉芳等業(yè)主透露，仁恒海上源有數(shù)棟鋁板外立面凹凸不平，在陽光照射下倒映出清晰的水波紋。“這是明顯的施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，幕墻質(zhì)量和施工效果極差，與項目的宣傳完全不符，甚至存在系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)安全隱患。”劉芳和其他業(yè)主在5月初自發(fā)探訪現(xiàn)場后，認(rèn)為仁恒海上源項目疑似被開發(fā)商擅自變更設(shè)計，施工簡配。

??3月開始的維權(quán)始終沒有進(jìn)展，于是業(yè)主們開始“自救”，找來第三方專業(yè)幕墻公司專業(yè)人士，通過對項目樓棟進(jìn)行無人機(jī)近距離和地面遠(yuǎn)距離綜合觀察，發(fā)現(xiàn)鋁板幕墻存在質(zhì)量問題以及多種施工不合規(guī)不合標(biāo)的情況后，業(yè)主們先后向仁恒方面發(fā)出了幾封表達(dá)訴求的聯(lián)名信。

??5月22日，仁恒海上源官方微信發(fā)布《仁恒海上源項目致業(yè)主的一封信》，項目開發(fā)商上海中庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司針對項目部分“減配”、幕墻龍骨施工規(guī)范、幕墻平整度、外墻“孔洞”導(dǎo)致滲露水和保濕問題等進(jìn)行了回應(yīng)。隨后附上了海上源項目幕墻專篇強(qiáng)調(diào)“符合國家標(biāo)準(zhǔn)”。

??問題并沒有到此為止，圍繞外立面的爭議仍在繼續(xù)。

??6月11日上午，多名業(yè)主到仁恒置地上海公司就施工質(zhì)量問題尋求說法。仁恒方面向業(yè)主表示，愿意跟業(yè)主代表溝通，如果確實有問題一定會整改，同時把相關(guān)整改進(jìn)度匯報給業(yè)主代表。因鋁單板特性問題做不到完全平整，但是讓業(yè)主在收房時盡量看不出波浪紋效果。

??針對仁恒海上源項目相關(guān)質(zhì)量問題，中國房地產(chǎn)報記者通過電話和短信等方式聯(lián)系仁恒置地采訪，截至發(fā)稿，未予回應(yīng)。

??外立面起風(fēng)波 

??6月9日，仁恒海上源在微信公眾號又發(fā)布了第四封回復(fù)信，回應(yīng)最近的外立面問題，這是9天內(nèi)的第4次回應(yīng)。

??業(yè)主們并不認(rèn)可。

??“批量的‘波浪紋’鋁板變形，為何出現(xiàn)在仁恒開發(fā)的產(chǎn)品上？”仁恒海上源的業(yè)主王強(qiáng)十分不解，“如果不是為了仁恒這個品牌而來，我絕不會買這個地段的房子。”

??“難道我是沖著江浦公園這個老年活動中心來的嗎？”另一位業(yè)主張軍說。

??6月10日下午，中國房地產(chǎn)報記者來到仁恒海上源項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，靠近南面一側(cè)的鋁板在夕陽的映照下呈現(xiàn)出“水波紋”的現(xiàn)象，部分鋁板不平整的現(xiàn)象清晰可見。

??“小區(qū)13棟西墻、11棟西墻、8棟西墻、1棟北面、2棟北面，都存在‘水波紋’的情況，鋁板幕墻存在的問題很嚴(yán)重。”劉芳說。

??仁恒海上源項目開發(fā)商為上海中庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由仁恒置地間接持股100%。最后一批開盤房源備案均價119800元/平方米，項目擁有約9000平方米體量的公建配套+自持商業(yè)，以及開放式的公共空間設(shè)計。根據(jù)報批信息，算上建安、裝修、土地拆遷成本等，項目總投資約176億元。

??公開資料顯示，仁恒海上源項目自2021年11月首開就獲得了超高人氣，第一批次開盤認(rèn)購率274%，積分50.68；二次開盤認(rèn)購率392%，積分73.44分；三次開盤認(rèn)購率476%，入圍分72.16分；四次開盤認(rèn)購率491%，入圍分84.5分，四開四售罄，典型的“日光盤”，也是楊浦板塊名副其實的紅盤。

??“仁恒反復(fù)強(qiáng)調(diào)所有的原材料質(zhì)量均符合國家標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房也是國家標(biāo)準(zhǔn)，難道我們花3000萬元買的房子和經(jīng)濟(jì)適用房一個標(biāo)準(zhǔn)嗎？”王強(qiáng)說，仁恒海上源作為高端住宅項目就不應(yīng)該出現(xiàn)這么大的工程質(zhì)量問題，真的難以相信這是一向以口碑和品質(zhì)立足的仁恒的作品。

??仁恒海上源為何會出現(xiàn)“波浪紋”鋁板這種情況？

??某品牌房企工程部負(fù)責(zé)人告訴記者，鋁板厚度偏薄或加工質(zhì)量不合格、工人安裝水平不到位、安裝工藝不規(guī)范或是無法有效傳遞溫度變化產(chǎn)生的熱應(yīng)力等原因，都能導(dǎo)致鋁板變形和不平整。

??“鋁板變形可以控制，絕非無法克服的硬傷。在業(yè)內(nèi)關(guān)于變形原因有種說法是，三分材料，七分安裝。”該負(fù)責(zé)人說。

??從仁恒海上源項目方反饋的內(nèi)容來看，此次外立面使用的是3系鋁板，俗稱防銹鋁板，材質(zhì)是鋁錳合金，像空調(diào)冰箱就多用3系鋁板，強(qiáng)度可達(dá)到145~185。

??“因此，如果排除材質(zhì)問題，鋁板表面出現(xiàn)凹凸不平是風(fēng)吹日曬導(dǎo)致的情況，這幾乎不太可能，大部分情況是安裝工藝不到位所致。”前述某房企工程部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從施工現(xiàn)場照片看，鋁板寬度窄，尺寸切片大，加上鋁板厚度偏薄，就容易受力，安裝不當(dāng)就會出現(xiàn)凹凸問題。鋁板寬和高的比例過大，受力不均勻?qū)е碌摹Ｈ绻X板尺寸較小，中心相對就較穩(wěn)。

??除了鋁板外立面的“水波紋”問題，記者注意到，在業(yè)主提供的材料中，仁恒海上源還存在項目土建墻體多處孔洞導(dǎo)致滲水和保溫缺失的情況。此外，樓梯的幕墻結(jié)構(gòu)也存在結(jié)構(gòu)性問題，其中幕墻立柱與橫梁連接不規(guī)范，存在龍骨缺失、懸空、中斷等現(xiàn)象。

??張軍告訴記者，仁恒給業(yè)主們的反饋是，鋁板只能達(dá)到這個效果。“讓我們更氣憤的是，仁恒還附上鋁板檢測報告，仁恒自稱用的每一項材料都符合國標(biāo)。我們買的不是動遷房，是仁恒的房子，不該是這個水平。”張軍說。

??近年來，“交樓即維權(quán)”乃至“施工中便維權(quán)”似乎成了新房市場的一個怪圈，仁恒海上源作為品牌房企的網(wǎng)紅盤也未能幸免，曾經(jīng)以質(zhì)量和口碑被人津津樂道的仁恒，似乎面臨著極大挑戰(zhàn)。

??“公關(guān)文無誠意” 

??僵持還在持續(xù)。

??“剛開始，我們通過仁恒銷售和400客服熱線多次反映相關(guān)情況，卻始終未見仁恒真誠答復(fù)。”劉芳說，業(yè)主們得到的只有機(jī)械性的回答：您反映的情況我們知道了。除此以外，沒有采取任何實質(zhì)性整改措施。

??劉芳等一眾業(yè)主被逼無奈，只得去查看國家幕墻相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，去項目上不停飛無人機(jī)和拍照觀察。

??“這本就不應(yīng)該發(fā)生，業(yè)主們買房子也不需要自己要懂專業(yè)，甚至說是很專業(yè)，我們只是希望仁恒賣房時允諾的品質(zhì)，能得到保障而已。”劉芳說。

??新一輪“自救”從聯(lián)系第三方幕墻公司開始，經(jīng)幕墻公司專業(yè)人士鑒定后，確認(rèn)鋁板幕墻施工質(zhì)量存在問題。業(yè)主們于5月15日向仁恒發(fā)出第一封郵件，希望仁恒對相關(guān)問題作出解釋。

??隨后，仁恒方面的一名王姓客服代表聯(lián)系了業(yè)主方。此后，業(yè)主代表又先后向仁恒方面發(fā)出了幾封表達(dá)訴求的信件，并附上了近千名業(yè)主的簽名，最終仁恒方面終于愿意溝通。

??5月22日，仁恒海上源微信公眾號發(fā)布公開信做出回應(yīng)，但業(yè)主們并不買賬。

??劉芳告訴記者，仁恒的公開信目的性很強(qiáng)，為的是降低事件給他們帶來的負(fù)面影響，卻沒有公布明確的整改范圍、針對性的整改措施方案及時間表，也沒有舉行具有技術(shù)背景的業(yè)主代表溝通會的計劃。

??“業(yè)主們曾先后5次給仁恒的高層發(fā)去郵件，但始終沒有得到明確答復(fù)。”王強(qiáng)說，最終在業(yè)主們的努力爭取下，5 月 28 日才有了一次業(yè)主代表的溝通會。

??會議的結(jié)果，讓廣大業(yè)主十分失望。

??“在溝通會上，仁恒反復(fù)強(qiáng)調(diào)所有的原材料質(zhì)量均符合國家標(biāo)準(zhǔn)。”劉芳說，我們發(fā)現(xiàn)海上源的相關(guān)負(fù)責(zé)人偷換概念、敷衍應(yīng)付、推卸責(zé)任，不僅沒有正面、全面地回復(fù)業(yè)主們提出的質(zhì)疑和擔(dān)憂，也沒有就后續(xù)的整改和長效管控機(jī)制提出明確的解決方案。

??“我們最初太相信仁恒了，仁恒在我們心目中一直是品質(zhì)代言，一輩子要住一次仁恒，包括示范區(qū)、樣板間，讓我們覺得仁恒在品質(zhì)上超過其他開發(fā)商，所以才愿意花錢在楊浦買仁恒這套房子。”王強(qiáng)說。

??這場溝通會之后，業(yè)主們的擔(dān)心更多了。

??“仁恒對于面子工程的外立面尚且如此態(tài)度，那對于其他主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修、隱蔽工程等工程質(zhì)量，我們更不敢想。”劉芳稱，業(yè)主們最不滿的地方在于，仁恒方面不直面他們提出的訴求，而是避重就輕，只解決被指出的明顯問題，并通過微信公眾號發(fā)文來維護(hù)他們的品牌形象和麻痹一些業(yè)主。“但回到實質(zhì)問題的解決上，既不愿意真誠面對和解決，又不愿意建立有效的溝通渠道。”

??某房企品牌總監(jiān)向記者表示，從公司品牌的角度來看，仁恒對該事件不夠重視，只是想安撫客戶的情緒，并沒有真正解決問題，這在無形之中對仁恒品牌的美譽(yù)度造成了損傷。開發(fā)商在施工過程中被業(yè)主維權(quán)，甚至去施工現(xiàn)場監(jiān)工的情況，放在三五年前并不會出現(xiàn)。“保交樓、保交付”的當(dāng)下，仁恒需拿出實質(zhì)動作。

??有業(yè)主告訴記者，截至6月10日，仁恒海上源的工人們總共換了24塊鋁板，但即便是換過以后的鋁板，也沒有讓業(yè)主們滿意。從現(xiàn)場來看，1棟更換以后的鋁板面依舊不平整。

??“我們需要一個切實可行的整改計劃，我們要求當(dāng)面溝通，而不是每次公開信都是公關(guān)文，不是真正回應(yīng)業(yè)主的訴求，也沒有真正愿意坐下來和業(yè)主代表好好把問題聊清楚。”劉芳說。

??“白月光”蒙塵

??“善待土地，用心做好房”，這是仁恒的理念。

??作為來自新加坡的外資房企，仁恒置地進(jìn)駐上海已經(jīng)超過30年，打造了諸多受到業(yè)界和購房者認(rèn)可的項目，如仁恒濱江園、仁恒河濱花園、仁恒公園世紀(jì)等。在地產(chǎn)圈，仁恒是高端和品質(zhì)的代名詞，也是業(yè)主們心目中的“白月光”。

??變化從2021年開始，仁恒在全國多個項目遭遇業(yè)主維權(quán)。

??2021年8月，武漢仁恒·公園世紀(jì)的業(yè)主們拉出“仁恒不仁、捆綁銷售、價外加價、欺壓業(yè)主”的橫幅，聲討開發(fā)商“捆綁”裝修升級包的做法。上海浦發(fā)仁恒珊瑚世紀(jì)，外立面由此前宣傳的“石材與高級鋁板勾勒而成”最終變成了涂料，遭到業(yè)主維權(quán)。上海浦東康橋板塊的仁恒錦繡世紀(jì)的準(zhǔn)業(yè)主們也曾在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)聲表示，購入的新房外立面減配，疑似開發(fā)商虛假宣傳。海南仁恒海棠公園項目，因部分房型捆綁“裝修包”遭到當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門調(diào)查。

??一向以品質(zhì)著稱，“一輩子總要住一次”的仁恒近年來深陷“誠信門”、“維權(quán)門”漩渦，這或與仁恒的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略有關(guān)。

??早在2020年，仁恒置地的管理層就已提出要加快周轉(zhuǎn)，當(dāng)年仁恒置地開始在多個城市擴(kuò)充規(guī)模，有些項目開始“平民化”、“剛需化”。董事局主席鐘聲堅曾表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，從拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內(nèi)完成。”

??彼時，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為仁恒也開始用“快周轉(zhuǎn)”來緩解利潤下滑帶來的壓力。

??某房企高管認(rèn)為，“快周轉(zhuǎn)”和“高端”是兩個完全不同的邏輯。仁恒其實只是一個區(qū)域深耕型房企，并沒有全國化頭部房企的超強(qiáng)組織能力和人才培養(yǎng)體系，想要全國化標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展難度很大，仁恒的戰(zhàn)略與自身的管理深度其實不太匹配。

??從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看，仁恒逆周期發(fā)展策略不是很理想。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年仁恒全口徑銷售金額871億元，2021年下滑至755億元，2022年繼續(xù)下滑至665.9億元。銷售下滑也進(jìn)一步導(dǎo)致仁恒在土地投資上的縮減。截至2022年底，仁恒在中國境內(nèi)土地儲備約913萬平方米，較2021年年末下降5.3%。受一二線城市限價等因素影響，仁恒的毛利率由2018年的46%下降至2022年的27%。

??另外，截至2022年底，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%。短期有息負(fù)債141.2億元，較去年同期上升53.7%，長期有息負(fù)債287.9億元，較2021年年末下降14%。未來兩年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重67.8%，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。

??因為“不做高周轉(zhuǎn)、不做高杠桿、不做低品質(zhì)”，仁恒的節(jié)奏始終保持不疾不徐。因市場占有率落后，采用高周轉(zhuǎn)的方式跌入了口碑、質(zhì)量下滑的困境，如何破局，如何維護(hù)口碑，成為仁恒的一道重要考題。

??“這是因為仁恒本身以做中高端產(chǎn)品為主，這種產(chǎn)品不是靠走量取勝，仁恒想要適應(yīng)高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏與當(dāng)前市場的變化，還需要經(jīng)歷一段陣痛期。”前述某房企高管說。

??目前，就仁恒海上源外立面質(zhì)量等其他一系列問題，業(yè)主們已經(jīng)向有關(guān)部門舉報，等待進(jìn)一步結(jié)果。

??（應(yīng)受訪者要求，文中劉芳、王強(qiáng)、張軍均為化名）