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??“你要采訪的事，我可能幫不了你。”9月24日上午，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人婉拒了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪。

??記者“要采訪的事”，系該公司位于海口“黃金地段”的37套房產(chǎn)近期被司法拍賣一事。

??從今年6月開始，牡丹江市中級(jí)人民法院通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，公開司法拍賣位于海口市龍華區(qū)濱海大道57號(hào)中海國(guó)際中心2號(hào)樓的37套房產(chǎn)，建筑面積總計(jì)15000.4平方米。

??上述房產(chǎn)在通過兩次司法拍賣流拍之后，執(zhí)行法院將其改為“變賣”的方式進(jìn)行處置。近日，一家剛剛成立的浙江企業(yè)以1.4億元“抄底”了這37套房產(chǎn)，折合單價(jià)9286元/平方米。

??記者了解到，與海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓緊鄰的1號(hào)樓，其備案均價(jià)為3.3萬元/平方米。這一備案價(jià)格與2號(hào)樓9286元/平方米的變賣價(jià)相差甚遠(yuǎn)。

??有知情人士告訴記者，海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓總共38套房產(chǎn)，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司是通過股權(quán)（或債權(quán)）的方式取得的其中37套房產(chǎn)，“海口中海國(guó)際中心項(xiàng)目所在地塊很復(fù)雜，早期在海南知名地產(chǎn)商王大富的手中，至少倒了4次手才到中海的手中。”

??37套房產(chǎn)的“法拍”

??9月20日下午近4時(shí)，瓊（2024）海口市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0254222號(hào)等37套房屋在網(wǎng)上“變賣”結(jié)束，一個(gè)競(jìng)買號(hào)為“J9990”的用戶，以139296401.44元的底價(jià)競(jìng)得該標(biāo)的。

??根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確認(rèn)書，競(jìng)買號(hào)“J9990”——湖州市產(chǎn)豐企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）“以最高應(yīng)價(jià)勝出”，競(jìng)得上述37套房屋，建筑面積總計(jì)15000.4平方米。該企業(yè)成立于今年年9月11日，通過股權(quán)穿透，其為浙江省湖州市一家國(guó)有控股企業(yè)。

??在此前，海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓的這37套房屋已經(jīng)進(jìn)行了兩輪司法拍賣，但均以無人報(bào)名參與競(jìng)買而流拍。

??今年6月初，牡丹江市中級(jí)人民法院將上述拍賣標(biāo)的首次掛網(wǎng)進(jìn)行司法拍賣，起拍價(jià)為174120501.8元；根據(jù)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，該37套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為248743574元。這也意味著，該標(biāo)的起拍價(jià)低于評(píng)估價(jià)7463萬元進(jìn)行了公開拍賣。

??本次拍賣記錄顯示，盡管有超過4000人次圍觀、89人設(shè)置了“提醒”，但無一人報(bào)名參與競(jìng)買。

??今年7月初，海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓的37套房產(chǎn)繼續(xù)通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行進(jìn)行司法拍賣。記者注意到，該拍賣標(biāo)的起拍價(jià)降至139296401.44元，較第一次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起始價(jià)減少了3482萬元之多。

??該司法拍賣項(xiàng)目雖然吸引了2800人次圍觀，但依然沒有人參與報(bào)名競(jìng)買。直至9月20日該標(biāo)的改為“變賣”的方式處置才成功交易。

??以最后一次成交價(jià)139296401.44元測(cè)算，海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓37套房屋、總計(jì)15000.4平方米建筑面積，單價(jià)為9286元/平方米。

??“黃金地段”的寫字樓

??“這37套房產(chǎn)與中海沒有關(guān)系，是2號(hào)樓業(yè)主的正常市場(chǎng)行為。”9月23日，一名不愿具名的知情人士告訴記者，被拍賣的37套房產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??據(jù)了解，海口中海國(guó)際中心項(xiàng)目位于海口市龍華區(qū)濱海大道57號(hào)，由2棟寫字樓組成，1號(hào)樓35層高168米，2號(hào)樓20層高80米，總建筑面積約12.5萬平方米，項(xiàng)目總投資約10億元。

??該項(xiàng)目地處海口市濱海大道的黃金地段，站在樓上，海口灣景致一覽無遺，為濱海大道地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓。

??記者注意到，被司法拍賣的37套房產(chǎn)有398.93平方米、482.5平方米、323.54平方米和333.87平方米等幾種大戶型。

??“整個(gè)2號(hào)樓只有38套房產(chǎn)，其中37套登記在北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司的名下。”該知情人士稱，海口中海國(guó)際中心項(xiàng)目所在地塊比較復(fù)雜，地塊使用權(quán)所對(duì)應(yīng)公司的股東較多，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司就是其中股權(quán)（或債權(quán)）持有人之一。

??“該項(xiàng)目地塊從上個(gè)世紀(jì)90年代末至今，使用權(quán)至少過了4次手，最后從中信轉(zhuǎn)讓到中海手中。”該知情人士告訴記者，中海在開發(fā)該項(xiàng)目過程中，想把股權(quán)“純凈化”，就將2號(hào)樓15000余平方米的房產(chǎn)給了北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司。

??“如果按照股權(quán)份額，將全部的38套房產(chǎn)登記在北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司名下，就超過了它的股權(quán)份額。”上述知情人士表示，所以剩下了1套房產(chǎn)處于“未售狀態(tài)”。

??海口地標(biāo)性項(xiàng)目的“前世今生”

??記者也通過相關(guān)公開資料查詢，證實(shí)了上述知情人士所說。

??相關(guān)資料顯示，海口中海國(guó)際中心項(xiàng)目均以“海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司”（曾用名：海口中信鴻洲濱海建設(shè)有限公司）作為項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，目前法定代表人為劉顯勇。

??記者了解到，早在2012年，海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司的前身為“海南鴻洲置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”，海南知名地產(chǎn)開發(fā)商王大富任該公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。目前，海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司為中海地產(chǎn)（海南）投資有限公司全資子公司、中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司全資孫公司。

??2022年4月的一份“海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司商品房銷售價(jià)格備案申報(bào)表”顯示，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司向海口市發(fā)改委申請(qǐng)備案中海國(guó)際中心2號(hào)樓銷售價(jià)格：38套毛坯商品房、總共建筑面積15417.18平方米，申請(qǐng)均價(jià)為9500元/平方米。

??“如果按照均價(jià)9500元/平方米的備案價(jià)，與這次9286元/平方米的成交單價(jià)相比，也相差無幾。”上述知情人士告訴記者，實(shí)際上，1號(hào)樓商品房銷售成交價(jià)也僅為2.3萬元/平方米至2.4萬元/平方米。

??但記者在2023年6月一份“海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司商品房銷售價(jià)格備案申報(bào)表”中見到，本次海口中海國(guó)際中心1號(hào)樓申請(qǐng)價(jià)格備案一共266套房產(chǎn)（總建筑面積71523.85平方米），銷售申報(bào)均價(jià)3.3萬元/平方米。另外，740個(gè)車位（總面積24291.18平方米）申請(qǐng)備案均價(jià)為25萬元/個(gè)。

??也就是說，與1號(hào)樓緊挨著的2號(hào)樓的申請(qǐng)銷售均價(jià)相差2.35萬元/平方米，令人尋味。

??值得關(guān)注的是，就在海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓37套房產(chǎn)司法拍賣期間，即2025年9月16日，海口市發(fā)改委同意海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司提出調(diào)整2號(hào)樓的備案價(jià)格，準(zhǔn)予備案“擬售辦公均價(jià)2.45萬元/平方米”。

??事實(shí)上，這“2.45萬元/平方米的均價(jià)”僅對(duì)應(yīng)海口中海國(guó)際中心2號(hào)樓中的一套417.05平方米的未售房產(chǎn)，其他37套房產(chǎn)在該套房產(chǎn)價(jià)格備案的4天后網(wǎng)拍成交。

??記者也了解到，這37套房產(chǎn)被在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行司法拍賣，源起一起執(zhí)行案件，即牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行“（2024）黑10執(zhí)489號(hào)”案，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司、牡丹江市珠江萬嘉旅游投資發(fā)展集團(tuán)有限公司、北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司、海林市萬嘉雪鄉(xiāng)度假酒店有限公司均被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的約633萬元。