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??2025年1月35個重點城市二手房成交高位回落，同環比齊降，不過與去年春節月2024年2月相比仍顯著增長80%。

??分能級來看，一線高熱不退，京滬深新政效應延續，業主降低預期以價換量刺激剛需客群入市，整體成交量延續高位，二三線城市分化持續加劇，成都、寧波、佛山等迎來階段性放量，二手房成交量同環比齊增，武漢、青島、長春、長沙、無錫、常州、清遠等成交略顯疲軟，長沙、清遠等同環比跌幅均在五成以上。

??在成交放量的城市中，成都、上海、北京單月成交量突破百萬，銷量居前三。

??究竟背后原因幾何？2025年1月三城二手成交結構又出現了哪些新特征，客群置業偏好又存在哪些改變？

??克而瑞研究中心梳理了重點35個城市2025年1月二手房市場成交情況，結果發現僅成都、上海、北京單月成交面積突破100萬平方米。其中成都二手房成交面積168萬平方米排重點35城第一，上海成交面積140萬平方米排第二，北京第三，成交面積118萬平方米。

??成都、上海、北京三城總成交面積426萬平方米，占重點35城比重高達26%。

??聚焦到這三個城市來看，近幾年二手房成交韌性仍顯著好于新房，2021年以來二手房成交占比均呈現波動上行趨勢。

??北京是三個城市中二手房成交占比最高的一個，其二手房成交面積占比從2022年的70%，升至2024年的77%，截至2025年1月，北京二手房成交占比達78%，較2022年增長8pcts。

??上海二手房成交占比在三個城市中排第二，其二手房成交面積占比從2022年的57%，升至2023年的62%，再到2024年繼續上升，達72。截至2025年1月，上海二手房成交占比達74%，較2022年增長17pcts，為三個城市中增幅最高。

??成都2022年二手房成交面積占比為49%，2023年漲至53%，到了2024年進一步漲至61%。截至2025年1月，成都二手房成交占比達59%，雖然與2024年相比略有下降，但與2022年相比仍增長了10pcts。

??聚焦到成交總價來看，成都雖然成交面積占首位，但成交結構與北京、上海形成了典型的差異化特征。

??成都總價100萬以下成交不僅是主力且占比增長顯著，漲幅在各面積段居首，從2024年的46%漲至2025年1月的47.2%，漲幅達1.2%。跌幅最高的為總價100-200萬總價段，從2024年的40.6%跌至2025年1月的38.3%，跌幅達2.3%。

??但從成交總占比來看，200萬以下總價成交占成都八成以上購買量。此外，200-800萬中改高改總價段成交占比也出現了小幅增長，1000萬以上總價段成交占比無明顯變化，可見改善和高端購買力相對持穩。

??上海和北京從成交結構來看高度趨同，剛需購買力增長疲軟，中高改購買力相對堅挺。總價200萬以下成交雖然為主力，但2025年1月明顯出現了占比下降態勢，增幅較為顯著的集中在中改600-800萬元和高改1000-3000萬元。

??上海總價600-800萬元成交占比從2024年的5.5%漲至2025年1月的6.2%，漲幅達0.7pcts，總價1000-3000萬元成交占比從2024年的3.9%漲至2025年1月的5.2%，漲幅達1.3pcts，總價1000-3000萬元成交漲幅也是上海各總價段成交套數中漲幅最高。

??北京總價600-800萬元成交占比從2024年的3.0%漲至2025年1月的3.4%，漲幅達0.4pcts，總價1000-3000萬元成交占比從2024年的1.3%漲至2025年1月的1.8%，漲幅達0.5pcts。

??從成交面積段來看，僅成都70平方米以下極致剛需成交占比出現了增長，上海、北京均出現了不同程度下滑，而大面積段100平方米以上均出現了普漲行情。

??成都二手房市場仍吸納了部分買不起新房的剛需客群，尤其是70平方米以下2025年1月成交套數占比達23.8%，較2024年全年仍持增1.1個百分點。

??相較而言，上海、北京高改和豪宅市場相對堅挺，140-160平方米和180平方米以上成交套數占比持增，且增幅在不同面積段中居前，這點也不難理解，優質豪宅受限于新房供應有限，高端客群被迫選擇二手房市場置業，除了自住需求外更多是滿足資產保值增值需求。

??具體到項目層面，成都剛需小戶型主要依托業主降價持續跑量，70平方米以內戶型成交折扣率（成交價/掛牌價）由2024年的97.37%降至95.34%，熱銷項目集中在50-60平小面積段低總價產品，典型代表為成華區藍光Coco時代、青羊區金沙攬勝、高新南區中鐵城錦南匯等，2025年1月成交均價較2024年全年均有小幅回調，降幅均在3%以內，不過成交量穩步上升，較2024年月均值翻番。

??與成都降價跑量略有不同，京滬高端住宅相對堅挺，2025年1月上海、北京部分熱銷二手住宅項目量價齊升，尤其是處于熱點片區的140平方米以上大面積段，保值增值性良好，以上海浦江華僑城為例，2025年1月成交套數高達13套，整體成交均價較2024年上漲19%，成交量較2024年月均值增幅也達32%。

??預判后市，我們認為，短期來看京滬蓉二手房市場還將延續震蕩行情，高改和頂豪需求相對穩定，成交占比或將延續穩中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應影響。

??而從剛需客群購買傾向來看，成都二手房業主若延續降價策略，還將帶動一波剛需客群入市；而對于京滬而言，市區和遠郊老破小都將面臨不小的去化壓力。