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??樓市去化大潮之下，鄭州“以舊換新”工作應(yīng)勢鋪開。

??“截至目前，‘以舊換新’報(bào)名3676組，有效登記1629組，完成新房意向認(rèn)購數(shù)量199組。”5月20日，鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員接受采訪時(shí)向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。“對(duì)于確定收購的二手房房源，我們將對(duì)其改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，并在‘鄭好辦’APP統(tǒng)一配租，等統(tǒng)一配租時(shí)若有需要仍可選擇該房源。”

??5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息，即日起，取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等市內(nèi)八區(qū)，全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。這也是全國首個(gè)“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開的城市。

??“這個(gè)政策好！老房子面積小不夠住，想更新?lián)Q代提升下住房品質(zhì)，簽完二手房交易后，我有一個(gè)月時(shí)間可以去選新房源。”一位簽約房主說。

??“操作過程的難點(diǎn)主要是，新房市場還不是很旺盛，有些項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)沒有推出更多針對(duì)‘以舊換新’群體的購房優(yōu)惠活動(dòng)，有些開發(fā)企業(yè)可能覺得整個(gè)‘以舊換新’活動(dòng)的流程和周期較長，參與積極性不是特別高。希望房企多多參與，從政策和價(jià)格上拿出更多針對(duì)‘以舊換新’群體的優(yōu)惠來，把整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場盤活，這對(duì)所有開發(fā)企業(yè)都是好事。”前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員說。

??從試點(diǎn)到全面鋪開

??5月10日，鄭州舉行二手住房“賣舊買新、以舊換新”集中簽約儀式，換房群眾代表、房地產(chǎn)企業(yè)代表與鄭州城發(fā)安居公司共同簽約。

??從4月20日正式開啟“以舊換新”試點(diǎn)到5月10日全面鋪開，鄭州僅用了20天。

??早在3月28日，鄭州市房管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。方案提出，2024年，鄭州全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，其中5000套通過由國資平臺(tái)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)收購二手住房，促成群眾“以舊換新”；另外5000套鼓勵(lì)市場化去化。

??鄭州還給出了稅收優(yōu)惠政策：通過“以舊換新”購買新房契稅補(bǔ)貼30%，這一政策延續(xù)到2024年12月31日。

??5月10日，鄭州宣布“賣舊買新、以舊換新”試點(diǎn)工作提前近一個(gè)月結(jié)束，在全市建成區(qū)范圍內(nèi)全面實(shí)施。

??與此同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化收購房屋條件：房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區(qū)域?yàn)槭袃?nèi)八區(qū)，優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）等。

??“提前結(jié)束試點(diǎn)，是基于群眾換房需求。試點(diǎn)期間只在鄭州兩個(gè)區(qū)開展，很多不在此范圍內(nèi)的群眾也反映說想?yún)⑴c這個(gè)活動(dòng)。通過試點(diǎn)，我們把整個(gè)流程從前到后全部跑通了一遍，提前結(jié)束試點(diǎn)，就是想把以舊換新范圍擴(kuò)得更大一些。”前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱，在“換新”上，試點(diǎn)期間要求“換新”的新房必須是主城區(qū)現(xiàn)房，現(xiàn)在擴(kuò)大到整個(gè)鄭州市建成區(qū)域內(nèi)，只要是取得預(yù)售證和現(xiàn)售證的期房和現(xiàn)房均可以參加活動(dòng)，以滿足群眾換房需求。

??為什么對(duì)擬收購二手房設(shè)置這些門檻？前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員解釋稱，城發(fā)集團(tuán)收購二手房源不是為了銷售，而是用作保障性租賃住房，收購之后會(huì)對(duì)房源進(jìn)行一定改造，讓其滿足新市民、青年人的租住需求。保障性租賃住房的要求是滿足職住平衡和配套齊全，且房源不能太老舊，這會(huì)讓新市民、青年人的居住體驗(yàn)感變差，也違背國務(wù)院發(fā)布保障性租賃住房的初衷。

??“不超過20年房齡設(shè)定，主要是按照金融機(jī)構(gòu)融資放款要求；優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)二手房，是因?yàn)槿h(huán)內(nèi)房源新市民、新青年的租賃需求更旺盛一點(diǎn)，他們都希望職住平衡控制在其通勤范圍和通勤時(shí)間內(nèi)，保證正常生活。三環(huán)外的房源，對(duì)于租賃群體而言生活不便，無法滿足職住平衡。本次城發(fā)集團(tuán)收購二手房以舊換新，旨在持續(xù)完善全市保障性租賃住房區(qū)域布局，進(jìn)一步滿足新市民、新青年的租住需求”，前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱。

??5月10日，鄭州舉行二手住房“賣舊買新、以舊換新”集中簽約儀式，換房群眾代表、房地產(chǎn)企業(yè)代表與鄭州城發(fā)安居公司共同簽約。

??在二手房價(jià)格評(píng)定上，鄭州探索出了一套比較公正公平的評(píng)估方法。據(jù)前述鄭州城發(fā)安居工作人員介紹，在鄭州房管局網(wǎng)上平臺(tái)上有個(gè)易居網(wǎng)絡(luò)公司，上面建立了一個(gè)專門的房產(chǎn)交易平臺(tái)，在上面有一個(gè)評(píng)估機(jī)制，先由房協(xié)建立評(píng)估機(jī)構(gòu)的供應(yīng)商庫，在這個(gè)庫中會(huì)隨即抽取3家評(píng)估公司對(duì)房源進(jìn)行評(píng)估，每套房源采用的是3家評(píng)估公司給出的評(píng)估價(jià)的中間值，就是去掉最高和最低值，相對(duì)更客觀。

??“評(píng)估公司給出的評(píng)估價(jià)也是參考了市場成交價(jià)、房管局備案價(jià)、銀行交易價(jià)格評(píng)估和稅務(wù)局的交易價(jià)格備案，是多個(gè)維度綜合評(píng)估的價(jià)格，與市場價(jià)基本持平。從群眾反映來看，換房群眾對(duì)這個(gè)價(jià)格還是比較滿意的。”前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱。

??具體操作流程上，對(duì)于換房群眾而言，第一步先在房產(chǎn)交易平臺(tái)上報(bào)名，將信息填寫上去；第二步，鄭州城發(fā)安居有限公司會(huì)在線上審核資料，通過的話會(huì)告知對(duì)方，換房業(yè)主就可以去選擇自己想要的房源，然后與新房開發(fā)企業(yè)簽訂認(rèn)購協(xié)議，確定買新房意愿；鄭州城發(fā)安居有限公司會(huì)與換房業(yè)主簽訂二手房收購協(xié)議；接下來會(huì)進(jìn)行保租房認(rèn)定和銀行授信審批；審批通過后，換房業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行新房網(wǎng)簽，鄭州城發(fā)安居有限公司與換房業(yè)主進(jìn)行二手房網(wǎng)簽，兩個(gè)網(wǎng)簽同時(shí)進(jìn)行。完成后，進(jìn)行房屋交割和房款支付，如果換房業(yè)主購買的是現(xiàn)房，鄭州城發(fā)安居有限公司會(huì)把二手房房款打給開發(fā)商；如果是期房，房款會(huì)打到資金監(jiān)管賬戶，避免開發(fā)商私自挪用房款。

??值得一提的是，在鄭州“以舊換新”中，有抵押貸款的二手房源不能收購，主要是因?yàn)槠髽I(yè)交易層面上，銀行方面不支持企業(yè)收購帶押房源，客戶需要先還上抵押貸款再進(jìn)行下一步。

??難點(diǎn)在于“換新”

??住房“以舊換新”能在多大程度上盤活市場？“以舊換新”工作開展過程中，痛點(diǎn)和難點(diǎn)是什么？

??記者在采訪中了解到，相比于“收購二手房”，“換新”環(huán)節(jié)難度更大一些。“鄭州市內(nèi)優(yōu)質(zhì)改善型樓盤的可選范圍比較少，這是我們接觸到的很多換房群眾的顧慮，這部分換房人群的定位就是改善型客戶，他們更多想買位置好、配套全、價(jià)格又合適的新房，但是這樣的現(xiàn)房基本賣完了，而他們對(duì)于期房又有一定顧慮，更傾向于選擇知名開發(fā)商或國企、央企開發(fā)的房子。”前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱。

??另一個(gè)問題是，部分開發(fā)企業(yè)對(duì)于“以舊換新”活動(dòng)的參與積極性并不是很強(qiáng)，針對(duì)以舊換新群體沒有推出更多的購房優(yōu)惠活動(dòng)，甚至還沒有市場化客戶給到的優(yōu)惠多，開發(fā)企業(yè)有自己的考慮。

??“不管是房管局還是房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，都在積極主動(dòng)協(xié)調(diào)市里各個(gè)開發(fā)商拿出優(yōu)質(zhì)房源參加‘以舊換新’活動(dòng)，確保活動(dòng)效果達(dá)到最大化，我們也希望開發(fā)企業(yè)能拿出一些額外的優(yōu)惠給到換房群眾，這樣更有利于政策的開展，拉動(dòng)一二手房聯(lián)動(dòng)去庫存。”前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱。

??“以舊換新”對(duì)拉動(dòng)樓市去庫存效果如何？前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱表示，“‘以舊換新’對(duì)拉動(dòng)樓市去庫存有一定效果，但效果多大現(xiàn)在還說不好，畢竟政策實(shí)行還不到一個(gè)月時(shí)間，相信政策發(fā)酵一段時(shí)間后效果會(huì)更好。”

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有60多個(gè)城市或地區(qū)，包括上海、深圳、青島、南京等開始支持住房“以舊換新”。一位參與其中的城投公司人士稱，從全國范圍內(nèi)來看“以舊換新”剛起步，從其他城市以往經(jīng)驗(yàn)來看效果并不是很理想，還沒有聽說哪個(gè)城市的去庫存效果較好，有些城市實(shí)施“以舊換新”一年才去化了個(gè)位數(shù)的庫存量，去庫存效果還需要再觀察一段時(shí)間。

??從“以舊換新”模式看，目前主流方案包括政府收儲(chǔ)、優(yōu)化交易、換房補(bǔ)貼三類。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，由國資平臺(tái)直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房的模式，一方面可以及時(shí)解決居民因二手房無法售出導(dǎo)致的換房不暢，另一方面可以穩(wěn)定二手房掛牌規(guī)模，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，同時(shí)還可以通過“換新”方式將需求導(dǎo)入新房市場，實(shí)現(xiàn)新房去庫存。

??華泰證券報(bào)告顯示，三類模式中從對(duì)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系影響程度來看，政府收儲(chǔ)>換房補(bǔ)貼>便利交易，但相應(yīng)的對(duì)于地方財(cái)政的資金負(fù)擔(dān)也是由大到小；如果推廣政府收儲(chǔ)模式，那么收購規(guī)模、收購標(biāo)準(zhǔn)和新房換購標(biāo)準(zhǔn)等具體細(xì)節(jié)仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價(jià)也是該模式的一大難點(diǎn)。

??政策面好消息是，5月17日，人民銀行副行長陶玲在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上指出，人民銀行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。