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??房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)盤整超出了不少?gòu)臉I(yè)人員的預(yù)期，也增加了“保交樓”項(xiàng)目的壓力。

??5月10日，廣州鴻珺房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻珺公司”）公開招募重整投資人。該公司持有的資產(chǎn)是位于廣州市白云區(qū)的綠城·江府海棠。2022年7月，中國(guó)奧園為該項(xiàng)目引入綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”），以期實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、順利交付。

??招募公告顯示，綠城·江府海棠今年要交付超過(guò)1000套的住房。選定投資人的標(biāo)準(zhǔn)之一便是重整方案能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的“保交樓”任務(wù)。

??“目前還是有很多投資人在關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目的。”5月20日，一位知情人士表示，引入投資人是為了確保待售的1棟及2棟產(chǎn)品有足夠的建設(shè)資金。

??項(xiàng)目仍在正常建設(shè)

??綠城·江府海棠位于廣州市白云區(qū)江高鎮(zhèn)，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積76548平方米，規(guī)劃建筑面積約24.3萬(wàn)平方米，其中，住宅約16.5萬(wàn)平方米，商業(yè)1122平方米，車位1551個(gè)。項(xiàng)目的主力產(chǎn)品為88平方米至98平方米的N+1戶型，規(guī)劃有8棟高層住宅約1400套，25棟多層住宅共188套。

??2020年5月，中國(guó)奧園以22億元摘得該項(xiàng)目地塊，折合樓面地價(jià)約19067元/平方米，溢價(jià)率20.87%。2021年4月，項(xiàng)目以“奧園云和公館”的案名對(duì)外發(fā)售，均價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

??中國(guó)奧園出險(xiǎn)后，鴻珺公司的預(yù)售監(jiān)管賬戶因資金問(wèn)題被凍結(jié)，首付款未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致該項(xiàng)目在2021年第四季度停工，直到2022年才部分復(fù)工。

??2022年7月，綠城管理與中國(guó)奧園簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為“奧園云和公館”提供品牌輸出，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本、工程、營(yíng)銷、客服等全過(guò)程開發(fā)管理服務(wù)，保障項(xiàng)目交付、銷售。

??按照綠城管理方面披露的信息，該公司進(jìn)場(chǎng)后，先后召開了7場(chǎng)業(yè)主代表見面會(huì)，于2022年10月27日完成了新施工證的辦理，兩家舊總包的清退、新總包入駐，實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工。

??2023年1月，項(xiàng)目更名為綠城·江府海棠，當(dāng)年3月重啟銷售。但受市場(chǎng)調(diào)整影響，目前該項(xiàng)目的銷售均價(jià)僅在2.35萬(wàn)元/平方米，部分戶型的單價(jià)已經(jīng)接近地價(jià)成本。

??綠城·江府海棠5月初披露的工程進(jìn)度顯示，其3、4、5號(hào)樓均已結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入精裝施工階段。6、7、8號(hào)樓結(jié)構(gòu)已封頂，砌體至25層。多層住宅也已結(jié)構(gòu)封頂。

??引入投資人“保交樓”

??綠城管理入場(chǎng)至今，綠城·江府海棠都未公布過(guò)銷售數(shù)據(jù)和回款情況。根據(jù)公開信息，鴻珺公司依然面臨著嚴(yán)峻的現(xiàn)金流挑戰(zhàn)。

??4月28日，廣州市中級(jí)人民法院裁定受理中國(guó)銀行股份有限公司廣州白云支行、深圳市平嘉投資管理有限公司申請(qǐng)鴻珺公司破產(chǎn)重整一案。

??招募公告透露，截至5月10日，鴻珺公司的維穩(wěn)賬戶余額約0.8億元，監(jiān)控賬戶余額約1億元，在途資金約2.05億元。項(xiàng)目在建，根據(jù)管理人的測(cè)算，至竣備交付，項(xiàng)目靜態(tài)投入不超過(guò)6.8億元，動(dòng)態(tài)投入不超過(guò)2.5億元。以當(dāng)前銷售價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目建成后的總貨值約17億元。而已知鴻珺公司的債務(wù)約30億元，項(xiàng)目還涉及在2024年8月30日之前向小業(yè)主交付已售房產(chǎn)505套及在2024年12月31日前向政府交付524套安置房的“保交樓”任務(wù)。

??廣州市中級(jí)人民法院計(jì)劃在6月4日召開鴻珺公司的第一次債權(quán)人會(huì)議，意向投資人被要求在5月31日前向管理人提交重整方案。

??重整投資人的選定標(biāo)準(zhǔn)包括重整方案能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的“保交樓”任務(wù)，能否最大限度實(shí)現(xiàn)重整資產(chǎn)的價(jià)值，能否合理平衡債權(quán)人、債務(wù)人、職工、稅費(fèi)債權(quán)等各方的利益等。

??中國(guó)奧園方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司境外債務(wù)重組成功后集中力量加大內(nèi)外資源整合和保障力度，確保達(dá)成保交房核心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。本次項(xiàng)目重整，是“后重組時(shí)代”在單個(gè)項(xiàng)目層面以重整開新局，為百分百保交樓夯實(shí)確定性的重要舉措之一。目前，“項(xiàng)目處于正常合作經(jīng)營(yíng)中，預(yù)計(jì)重整落地后，將切實(shí)減輕項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力，有效助力項(xiàng)目建設(shè)交付，保障業(yè)主權(quán)益。”

??知情人士透露，目前鴻珺公司賬上的資金足以覆蓋綠城·江府海棠3、4、5號(hào)樓后期的工程建設(shè)，保交付沒(méi)有太大問(wèn)題。招募重整投資人是為了順利推進(jìn)即將入市的1、2號(hào)樓。“咨詢的投資人還是挺多的，包括有實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者以及國(guó)企等。”