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??當前的樓市，正在悄悄獎勵那些有眼光、遠見和重品牌的購房者和開發(fā)商。

??上周末，位于長沙市開福區(qū)福元路板塊的軌道萬科璞悅灣住宅項目開盤，再現(xiàn)“搖號”場景，給當下長沙樓市來了一支急需的“強心針”。

??湖南中原數據平臺的監(jiān)控數據顯示，該住宅項目推出的104套住宅，當天開盤被認購99套，認購率95%。

??“這是自7月份市場異常冷清以來，長沙房企品牌積累、地段和性價比多方均衡、突出重圍的優(yōu)異表現(xiàn)，有利于提振樓市信心和穩(wěn)定市場預期。”當地市場人士點評說。

??成交低迷庫存及去化周期雙雙上行

??“說實在的，現(xiàn)在只要是上門有誠意來看房的，我們基本上會想盡一切辦法留住，接待下單實行首問責任制，看房客戶想要的優(yōu)惠，置業(yè)顧問可以現(xiàn)場申請。”長沙某樓盤營銷負責人稱，為告別樓市低迷、奮戰(zhàn)“金九銀十”，樓盤營銷中心從接待、介紹、參觀，到洽談、下單、回訪等一系列流程，進行了全方位的細節(jié)梳理和優(yōu)化，努力實現(xiàn)成交。

??該營銷負責人所稱的樓市整體低迷，指的是8月長沙樓市供應節(jié)奏小幅加快，但成交繼續(xù)探底。湖南中原研究院日前發(fā)布的樓市月報顯示，8月長沙市內五區(qū)累計供應商品住宅63.41萬平方米，環(huán)比增長98%，同比增長13%；成交量十分低迷，僅35.86萬平方米，環(huán)比下滑14%，同比下滑35%，僅高于近兩年春節(jié)月成交量。

??截至8月底，長沙市內五區(qū)商品住宅庫存量升至526萬平方米。因近6個月去化速度放慢，長沙樓市去化周期升至8.9個月。庫存及去化周期雙指標上行，尚處于相對合理區(qū)間內。不過，芙蓉區(qū)、開福區(qū)商品住宅去化周期已達15個月，去化壓力上行。

??從板塊看，河西整體去化壓力較小；雨花、芙蓉、天心中心板塊受個盤影響，去化周期維持高位；園林生態(tài)園、青竹湖、暮云三大板塊流速緩慢，去化周期維持在48個月以上。

??“認房不認貸”新政落地后，9月第1周，長沙市內五區(qū)一手住宅成交439套、6.2萬平方米，環(huán)比均下滑50%，遠低于2023年周均成交829套、成交面積12.21萬平方米。

??改善性產品成交占比出現(xiàn)下滑

??值得注意的一個現(xiàn)象是，大面積大平層住宅的銷售在持續(xù)降溫。

??8月長沙市內五區(qū)一手住宅成交主力面積維持在130~144平方米區(qū)間，占比29%；160平方米以上改善產品成交占比較上月下滑6個百分點。

??也就是說，從面積段看，剛改仍為長沙市場中流砥柱，改善產品占比下滑。

??從成交單價看，8月長沙市內五區(qū)商品住宅成交主力價格在1.2萬~1.5萬元/平方米區(qū)間。

??在細分物業(yè)中，8月長沙別墅供銷均維持低位水平；洋房、大戶型住宅產品供漲銷跌，雙指標上行但去化仍處在健康水平；而商辦類三大物業(yè)成交均表現(xiàn)低迷，去化維持高壓。

??當地房企不得不面對的一個樓市現(xiàn)實是，由于客戶預期未見好轉，客戶觀望情緒濃厚，蓄客艱難，轉化難度在提升，市場營銷效果有限。

??湖南中原研究院的月報還稱，8月長沙市內五區(qū)開盤推貨及成交環(huán)比分別上升215%、128%，整體仍處較低位，去化率30%，相比上月下降12個百分點，為今年最低位；單項目開盤去化率基本在59%以下區(qū)間，開盤項目去化均不理想。

??后續(xù)成交量有望提升

??按照湖南中原研究院的推測，9月長沙市六區(qū)一縣預計有46個項5144套新房入市，總面積約83.2萬平方米，以普通住宅為主，套數占比52.7%，其次為大戶型產品。待入市項目中，以毛坯產品居多，預計為34個，套數占比67.9%。其中14個新盤將扎堆入市，大戶型項目占比仍在提升。

??隨著推貨節(jié)奏的小幅加快，接下來長沙樓市的競爭壓力會小幅加大。在信貸利好刺激下，如有疊加提振樓市信心的新政加快出臺，長沙樓市成交量環(huán)比將呈現(xiàn)回升態(tài)勢。三季度整體仍將處于低位，四季度將逐步回溫，但全面復蘇仍具備一定難度。

??若無進一步的政策出臺，各樓盤的促銷讓利活動將有所增加，品牌房企受制業(yè)績壓力也會參與其中。

??同時，長沙樓市后續(xù)供地壓力將增加，不排除會從優(yōu)化出讓條件、完善配套要求等多方面調整提質，以望更多房企參與拿地。