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??寬松的房地產支持政策，正醞釀待發。

??7月24日中央政治局會議提出適時優化調整房地產政策，隨后住建部發聲，落實“降首付”“減免稅費”“認房不認貸”等措施，緊接著，北上廣深四大一線城市紛紛表態，將結合實際情況推進落實。

??進入8月，國家發改委提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??利好信號至今已持續兩周時間，重點城市中僅鄭州、南京出臺相關政策。

??樓市，正在等待被激活。

??CRIC數據顯示，今年7月30個重點城市新房成交面積為1104萬平方米，創5年來同期新低；17個重點城市二手房成交面積同環比齊跌。

??8月樓市能否被激活？還要看刺激政策能否落地。若無實質性政策，市場仍將繼續探底，成交仍舊面臨回落壓力。

??7月24日，中央政治局會議提出適時優化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱。至今，房地產市場利好政策不斷。

??7月28日，住建部重磅發聲，表示要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

??隨后，北京、深圳、廣州和上海四大一線城市紛紛表態，結合實際情況推進落實。

??進入8月，利好信號還在不斷釋放。

??發改委發布《關于恢復和擴大消費措施的通知》中，明確提出支持剛性和改善性住房需求。

??鄭州，成了首個響應落地的省會城市。

??8月3日，鄭州發布15條樓市政策，內容涉及購房補貼、取消限售、現房銷售、金融信貸等多個維度。

??我們從新房和存量房兩個維度梳理了此次鄭州樓市“十五條”。政策聚焦集中在需求端，比如加大契稅補貼力度、提升公積金支持力度降低交易稅費、降低存量房利率等，緩解購房者壓力，恢復市場信心。

??實際上，政策除了短期的刺激，更多在于長期的影響。比如現房銷售試點，改變了原有銷售模式；租售并舉則改變原有運營模式，提升住房品質旨在改變原有產品模式，而城市更新則意在改變開發模式。這些，則需要長時間的積累和沉淀。

??同樣，省會城市南京也推出了八條樓市政策，包含購房補貼、房票安置等內容。

??鄭州很典型。

??今年年初，鄭州率先調整房貸利率至“3”時代，市場有了明顯觸動，但后勁不足。

??CRIC數據顯示，2023年1-7月，鄭州新房成交量已達到2022年全年的89%，二手房成交超去年全年，但市場穩定性差，新房成交自2月份以來逐月下滑，而二手房交易也在5月開始明顯減速。

??市場急需政策刺激轉向。

??鄭州，是全國樓市的一個縮影。

??放眼全國樓市，據CRIC監測，7月重點30城新房成交面積為1104萬平方米，創5年來同期新低，環比下降33%，同比下降37%。這是自3月放量后，市場迎來的“四連跌”。

??對比近五年樓市成交走勢規律，可以看出今年行情的低迷程度。往年6月年中放量后會在7月迎來一波小幅下探，但今年從3月開始下行趨勢不斷加深。

??重點30城中，同環比齊跌的城市達到27個，累計成交面積同比仍有11城下降。

??比如上海，7月新房成交高位回落，同環比腰斬，市場迎來階段性瓶頸期。

??新房成交同環比腰斬的城市還有長春、蘇州、寧波、徐州和嘉興。

??再來看二手房市場。

??7月，CRIC監測的17個重點城市二手房成交面積預計為586萬平方米，同環比齊降，多數城市二手房市場依然承壓，其中14城成交繼續走弱，北京、蘇州、東莞等跌幅超過20%。

??對比去年同期，有10個城市成交規模同比下降。蘇州、杭州、廈門領跌，降幅都在3成左右。

??需求退潮后成交萎縮，最明顯的是廈門，累計同比已經轉為負增長。

??市場供應節奏和政策刺激將影響接下來市場表現。

??其中，居民購房信心以及購買力的實質性提升，仍是樓市能否被激活的關鍵，而各城市利好政策落地是購房信心恢復的重要推動力。

??先來看供應，接下來的8月供應預期有所回升。據CRIC調研，28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1051萬平方米，環比上升25%，同比下降27%。

??從供應結構各產品檔次分布來看，改善項目占比高達6成，這也意味著改善客群仍是支撐市場的中堅力量。

??在供應放量的情況下，預計將帶動成交止跌，但各城市還將延續分化行情。

??以北京為例，8月供應較7月有了穩步回升，且主城區和改善產品占比均在6成以上，加之近期住建委表態“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續或將從遠郊“一區一策”、調整“普宅標準”、差別化松綁“認房不認貸”等方向進行政策修正。在各種利好因素加持之下，8月成交預期能推動成交量的回升。

??不過，供給約束并非是制約成交放量最為核心的因素。

??更關鍵的，還是要看后續地方利好政策落地，能否帶動居民購房信心修復以及購買力的實質性提升。

??地方政策持續放松已成為一大趨勢，接下來預計更多核心一二線城市將加入松綁、調整隊伍中來，并成為松綁主力軍。

??但有一點很重要，核心一二線城市的強刺激政策并不會出現，尤其是一線城市的北京和上海不會出現全面松綁，僅非核心區域有適度放開的可能。政策刺激后，也很難再現當年的V型反轉行情。

??目前，購房者信心還需要強有力的政策來推動，且政策效果存在一定的時間窗口，房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內，低位盤整的現狀難以得到根本性改變。