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??“愁賣”與“不著急買”正成為北京二手房市場供求矛盾的情緒外化的表現。

??北京市昌平區立水橋南的一個商住小區，是房產經紀人張光負責的片區項目之一，因市場冷淡和商住屬性，該項目帶看和成交并不樂觀。鏈家官網顯示，該項目掛牌房源70套，近30天帶看316次，平均一套房源每月帶看4次左右。從掛牌時間來看，多為3個月前掛出，有的不乏掛牌1年仍未售出。

??“現在，首套房剛需客觀望情緒濃厚，這個月我只賣出了兩三套房子。”張光表示，自5月以來，北京二手房市場交易趨于下行，呈現出了成交下滑、價格下調、買方觀望、庫存房源明顯增多的特點。

??鏈家官網數據顯示，截至6月30日，北京鏈家二手房掛牌量已經突破12萬套，但知情人士表示，加之后臺未放出房源，實際掛牌量已經逼近15萬套。來自諸葛找房的統計，截至6月底北京二手房掛牌量已近20萬套。

??過量的供給加上收縮的需求，讓很多二手房業主不得不降價甩賣。自今年3月至今，北京二手房套均成交價格已經跌了幾十萬元，根據房型不同跌幅不等，400萬元左右老房子下降約20萬元；老舊學區房甚至降價超50萬元；房齡比較新的小區，成交價也在下降。

??為何供需兩端會出現強烈反差？易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年一季度二手房掛牌量明顯增加，購房需求在4月份開始明顯萎縮，供大于求的矛盾不斷凸顯，使得二手房價格出現下行。從實際情況觀察，業主急于拋售的心態明顯加重，也會帶動房價的進一步下降。

??“從歷史長周期角度看，過去二手房總體處于不愁賣情況，現在二手房開始步入愁賣階段，意味著二手房市場已經從賣方市場悄然變為買方市場。”嚴躍進補充道。

??變大的議價空間

??在2023年上半年關鍵節點期，北京二手房交易并未如持續走高的氣溫一般走出小高峰行情。據中原地產研究院統計，6月北京二手房住宅網簽11607套，環比下降10.6%，成交量已跌至今年3月的一半。

??事實上，自“小陽春”結束后，北京二手房成交量便持續下滑。北京市住建委官網數據統計，4月、5月北京二手房成交量分別為13928套、12982套，環比下調比例分別為37.2%、6.8%。

??北京二手房成交量明顯放緩下，二手房價格出現下行行情。以北京東四環附近的朝陽區八里莊北里小區為例，該小區1981年建成，臨近十里堡地鐵站，主要戶型為兩居室，目前在貝殼APP上掛牌135套，從該小區一套56平方米精裝兩居室來看，6月初掛牌價為305萬元，而同類戶型房源在今年2月的成交價基本在360萬元以上。

??在北京朝陽區永順鎮的八里橋南院，二手房同樣面臨降價情形。據區域房產經紀人李磊透露，小區一套建筑面積60平方米的兩居戶型，2月掛牌價為245萬元，截至當前已降至227萬元，“價格還能再商量”。

??伴隨市場成交量減少，業主心理預期也隨之下降。據麥田房產方面數據，5月份北京二手房掛牌均價環比上月下降0.1%，同時二手房議價空間和上月相比擴大0.37個百分點；6月議價空間相比5月再次擴大0.67個百分點。

??進入買方市場

??伴隨二手房市場議價空間變大，市場逐步向買方傾斜，購房者心態也與“小陽春”時期有所不同。

??“前幾個月買房的一般是因為孩子上學，強教育需求肯定會帶動成交量和成交價上漲。現在市場穩定下來了，可以好好選一選看看能不能撿漏。”購房人張女士表示，她從去年年末便開始看房，已經看過朝陽、豐臺多個區域，房源性價比和價格是打動她出手的重要因素。“現在還沒找到滿意的房子，反正也不急著住，可以再挑一挑。”

??李磊表示，現在的購房者普遍看房比較多，一個小區同一個戶型要看幾套甚至十幾套；出價也更加謹慎，有的購房人看完都不出價，幾乎都到不了面談環節。出價的價格也很低，需要與業主洽談很多次才能勉強談到預期價格。

??在購房人觀望情緒蔓延下，賣家心態開始出現分化。上述人士表示，有一些業主急需用錢或急著換改善房，迫于無奈會多次降價賣房；也有一部分業主見形勢不佳選擇先緩一緩再賣房。

??二手房成交減緩，也給房產中介機構和房產經紀人帶來一定沖擊。張光透露，業績不好的門店已經開始裁員，“上個月我們門店干了七八年的老員工走了好幾個，這幾個月業績如果還上不來，也許還得走人”。

??諸葛找房調研報告顯示，七八月份進入傳統淡季，預計在沒有強有力政策刺激下，二手房市場難見起色。“這種觀望可能要持續到9月份。”多位房產經紀人判斷，預計未來3個月內成交量依然不會有明顯起色，價格也會經歷調整。

??降低交易成本呼聲漸起

??事實上不只是北京，全國主要城市二手房市場均在經歷掛牌量增加和購房需求銳減的供需矛盾，以及由此引發的連鎖反應。國家統計局數據表示，2023年5月，全國70城二手住宅價格指數環比上漲的城市數量為15個，相比3月57個、4月36個出現了快速減少的現象。

??“近期二手房價格指數的走勢反映了市場存在較大壓力。這種壓力背后所反映的問題，和過去一些年份二手房價格調整有很大區別。”嚴躍進表示，今年2月份開始各地二手房拋售的問題比較明顯，二手房背后的恐慌性心理也有所加重，這些問題都不是簡單的行情問題。

??“鑒于過去十多年房地產高速發展，以及居民家庭住房持有套數的增加，對二手房的房源管理和價格管理確實有必要加強。”嚴躍進透露，觀察目前房價管理體系，更多是對新房的價格上漲和下跌有所管理，二手房方面的價格管理政策相對少，即便有也主要集中在價格上漲時的指導價管理。對于二手房價格的下跌管理相對少，這也是后續政策層面可以重點關注的領域。

??針對二手房市場盤活和穩健發展，各地對二手房已有一定舉措，比如降低二手房房貸利率、降低二手房稅費成本、降低二手房中介費成本等。此前，北京房地產中介行業協會曾與各家房產中介機構協商，降低二手房中介費等問題。有知情人士透露，鏈家已針對倡議制定相應舉措，比如中介費買賣雙方承擔，買家收取1.7%、賣家收取1%，不過由于市場爭議較大，此后并未公開發布施行。

??為促進二手房交易，縮短抵押房屋交易時間和成本，北京上半年還推行了“帶押過戶”，不過對于此政策有房產經紀人反映，“帶押過戶”并未引發交易“增量”，新增客戶也沒有出現集中涌入。

??“二手房領域期待吹暖風，市場預期也有必要進一步做引導。”嚴躍進表示，預計后續各地針對二手房交易會有各類專項政策，尤其體現在對二手房買賣方面的支持和鼓勵方面。