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仲量聯行2023年第二季度北京房地產市場回顧

??北京，2023年7月5日—— 2023年下半年拉開序幕，北京經濟正在修復至正常增長的進程中，商業地產市場表現略有分化。仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示：“盡管當前商業地產市場挑戰仍存，但在貨幣政策的先行刺激后，愈多的政策積極信號有望帶來市場整體信心的改善。”

??二季度，辦公樓市場租賃需求轉弱，全市整體租金再度下探。在投資市場，內資自用型買家在二季度最為活躍，而機構投資人仍持續關注長租公寓、工業物流及產業園等物業。餐飲租賃需求的提漲在二季度推動零售地產市場整體進入溫和復蘇態勢，租金止跌企穩。工業物流市場需求保持穩健，但新增供應小幅推高全市空置率。酒店市場在上半年實現快速復蘇，有望在暑期旺季釋放出更大的活力。高端住宅市場活躍度在寬松政策影響下實現穩步上升，二季度成交總量環比增長48%。

??甲級辦公樓

??隨著租賃需求走弱，全市整體租金進一步下探。今年年初以來的市場復蘇趨勢并未延續，二季度租賃需求顯現疲軟態勢。僅有的部分搬遷需求受到了租戶方低預算的限制。當前業主與租戶方的談判期拉長，尤其是1,000平方米以上的大面積租賃需求。二季度，租賃成交的行業分布呈現更加多元化的趨勢。源自TMT行業的租戶貢獻了租賃成交總量的四分之一，其中游戲企業增長趨勢更加顯著。從全市角度而言，即使在先前表現穩定的CBD區域，問詢與帶看數量也呈明顯下降。區域業主正持續提供更靈活的策略以吸引潛在的租戶。

??全市整體空置率略微收縮至10.3%，凈吸納量與一季度相比減少了三分之一。雖然二季度辦公樓市場退租趨勢有所緩解，但租賃需求的疲軟仍然導致全市范圍內的凈吸收量十分有限。由于回填速度慢于預期，業主面臨較大空置壓力。全市甲級辦公樓平均租金持續處于下行通道，環比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當前的市場情況，即使針對500平方米以下的小面積需求，業主也開始提供可觀的租金折扣。“近期市場需求復蘇仍然受限，全市租金調整期或將持續至2024年。“仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“租金下行將進一步推動租戶方借助有利市場環境與業主進行談判，有望爭取更加優惠的租賃條款。”

??投資

??二季度北京大宗交易市場以內資買家自用需求為主，成交主要位于五環以外區域。家居龍頭企業居然之家集團近期發布公告稱將收購位于北四環奧林匹克區域的遠洋未來廣場零售物業，總建筑面積約6萬平方米，收購總價為人民幣19.63億元。

??在自用型買家作為大宗交易主力的同時，長租公寓、工業物流及產業園等物業持續吸引投資人目光。由于辦公樓租賃市場表現欠佳，近期北京的辦公樓投資需求稍顯疲弱。“市場博弈情緒有所減弱，但整體投資信心的恢復仍然需要時間。”仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“當前， C-REITs相關資產更受投資人關注，C-REITs的擴容有望繼續推高此類資產的投資活躍度。”

??優質零售地產

??租賃需求復蘇，得益于大面積餐飲租賃成交。五月，社會消費品零售總額同比增長29%，零售商對擴張的預期得到改善。其中，餐飲業態積極響應消費需求，以最快速度推進新店落地，第二季度新租面積達到全市增量的49%。另外，此前退租的兒童娛樂與教育業態開始復蘇，逐步吸納空置面積。

??郊區市場迎來2018年至今最大體量新增供應。2023年第二季度郊區市場錄得三個新項目，總體量高達30.2萬平方米，成為2018年以來的季度供應峰值。得益于新項目開業率高且市場需求持續復蘇，市區和郊區市場空置率均有所回落，分別錄得6.2%和8.0%。新項目由大悅城控股、遠洋集團和華潤集團等市場頭部房企所開發，規劃合理的市場定位與業態組合使這些購物中心都取得了出色的運營表現。

??全市租金進入止跌企穩轉折點。客流量與消費的共同復蘇顯著增強了業主信心。部分頭部項目的業主已從新租餐飲成交中實現漲租，另有其他業主計劃將租金恢復至2021年水平，并積極上探漲幅空間。第二季度，市區市場租金環比增長0.7%，郊區市場租金環比增長0.6%。在經歷長達三年的下行震蕩周期后，北京零售市場租金或迎來轉折點。

??“據預測，核心及市區市場租金將在2023年底達到1.5%和2.0%的同比漲幅。全市租金預計將在2024年底回漲至2021年水平。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

??工業物流地產

??物流市場需求保持穩健，全市空置水平受新增供應影響小幅上升。多個超過五千平方米以上的大體量新租成交在二季度錄得，新租需求以第三方物流、電子科技和生物醫藥為主。其中，順義空港子市場和通州馬駒橋子市場需求增量明顯優于其他區域，呈現穩步增長態勢。在供應方面，二季度北京物流市場在遠郊區迎來一個新增項目，總建筑面積為78,000平方米。新項目因自身交通可達性較差且地處偏遠，面臨較大的去化壓力，市場整體空置率受此影響在二季度小幅上升0.8個百分點至7.1%。

??全市租金水平在二季度保持穩定，環比微跌0.5%，同比增長3.2%。市場中的大部分優質項目租金呈穩步上漲趨勢，成熟子市場中空置率較低的項目租金增長尤為顯著。然而，近期來自廊坊市新落成項目的低價競爭，給地理位置相近的北京大興子市場租金帶來較大下行壓力。部分業主選擇小幅降租以避免租戶流失。

??“由于原計劃于第二季度交付的兩個大體量項目將延期入市，預計2023年下半年的供應側壓力將顯著加大。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“近30萬平方米的新增供應將于今年三四季度集中入市，2023年末空置率將被推高至10.2%，相較去年上升4.4個百分點。在供應波峰的影響下，租金增速預計將小幅放緩。“

??酒店

??上半年公共假期旅游數據節節攀升，北京國內休閑旅游市場進入全面復蘇；入境游客數量復蘇滯后明顯，但國內游客出境意愿強烈。端午節期間，全市重點監測的216家旅游景區（地區）累計游客接待518.59萬人次，超過2019年同期2.1%；累計營業總收入30,910萬元，比2019年同期增長5.8%。端午節期間，全國出入境人員396.3萬人次，日均132.1萬人次，較去年端午節增長約2.3倍，是2019年端午節的64.6%。基于入境人次并未恢復，出入境數據增長主要來源于出境人次。

??2023年上半年北京酒店市場實現快速復蘇，每間可出租客房收入恢復至2019年同期水平八成。截至2023年5月份，北京高端酒店市場業績進一步提升，入住率達62.1%，平均房價達1,070元，每間可出租客房收入上升至665元；平均房價已接近恢復至2019年同期水平，入住率和每間可出租客房收入恢復至2019年同期水平約85%。

??2023年上半年無高端及以上酒店新增供給，有一家高端酒店翻新后重新開業。預期2023年全年無高端及以上酒店新增供給，原計劃2023年3月開業的北京大興凱悅酒店，現推遲至2025年開業。北京港澳中心瑞士酒店（1991年開業）經過歷時四年的改造裝修后，于2023年4月煥新開業，改造后的港澳中心瑞士酒店擁有467間客房和套房。中國酒店市場已逐漸進入存量時代，尤其是在新增供給增速緩慢的北京，品牌煥新、升級改造及用途更新已成為酒店業主需要面臨的新難題。

??得益于長線游、主題游的趨勢，以及環球影城等輻射全國的旅游引擎，北京酒店和旅游市場有望在暑期旺季釋放出更大的活力。根據中國旅游研究院節假日文化休閑和旅游消費專項調查顯示：端午假日期間，游客平均出游半徑164.87公里，同比增長52.8%；目的地平均游憩半徑12.94公里，同比增長71.0%。對比疫情期間，周邊游的熱度或有所降低，但依舊為本地休閑短期游的基礎。游客的出行半徑擴大的趨勢將在暑假期間更加凸顯，國內長線游和出境游預期將占暑期旅游消費主導。除了學生游和親子游等暑期傳統需求的釋放，演唱會、音樂節、戲劇和特色在地文化等熱門文化場景將進一步推進游客出行意愿的上漲，進而帶動酒店住宿業市場需求提升。

??仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部高級副總裁梁濤表示：“2023年上半年旅游市場實現了迅速復蘇，高端酒店市場業績亦迅速回升。但截至五月份，北京高端酒店業績仍未突破2019年同期水平。隨著暑期傳統旺季的到來，北京高端酒店業績有望進一步攀升。”

??高端住宅

??寬松政策環境下，北京高端住宅市場成交量穩步上升。第二季度，北京高端住宅市場共成交2,048套，環比增長48.1%，但同比下跌17.3%。信貸政策釋放積極信號疊加年中項目促銷，購房需求于季度末回升，推動成交量上升。部分開發商為沖刺年中業績增加促銷活動，二季度高端住宅新房價格環比下降0.7%。隨著國內及外籍租戶需求回流，租賃市場熱度持續恢復，高端住宅平均租金環比增長0.9%。

??未來新增供應有望放量，市場將持續活躍。預計今年下半年高端住宅供應將逐漸增加，購買力將進一步被釋放，從而進一步推高市場成交量。“在‘一城一策’的原則下，考慮到當下市場運行態勢，地方政策放松預期有望加強。”米陽表示：“穩健的成交量為開發商帶來堅定信心。在活躍的市場情緒帶動下，部分項目或將收緊優惠力度，帶動北京高端住宅市場價格企穩回升。”