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仲量聯(lián)行深度解析全國(guó)物流地產(chǎn)綠色發(fā)展進(jìn)程

??2023年6月27日，北京——2023年《政府工作報(bào)告》提出，今年的重點(diǎn)工作之一是建設(shè)高效順暢的物流體系，強(qiáng)化對(duì)中國(guó)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈支撐。隨著物流領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，中國(guó)物流地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型蓄勢(shì)待發(fā)。

??基于此背景，仲量聯(lián)行從綠色認(rèn)證、綠色溢價(jià)和綠色金融三個(gè)方面，對(duì)物流地產(chǎn)的綠色發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行了梳理。

??物流資產(chǎn)綠色認(rèn)證數(shù)量：井噴式增長(zhǎng)后，成長(zhǎng)空間仍巨大

??從過(guò)去幾年的實(shí)踐看，一系列綠色金融和投資政策的出臺(tái)，吸引了更多增量資金流入。豐富的融資渠道和金融產(chǎn)品的支持，極大地推動(dòng)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、順利踐行綠色轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，各國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司ESG信息披露的要求在不斷提升，頭部物流集團(tuán)因此加強(qiáng)在環(huán)境、社會(huì)和公司治理方面實(shí)施系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。預(yù)計(jì)未來(lái)?yè)碛懈呒?jí)別綠色認(rèn)證的項(xiàng)目將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??全國(guó)物流資產(chǎn)的綠色認(rèn)證數(shù)量在2017年開(kāi)始顯著增長(zhǎng)，增速逐年加快，并在2022年呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。目前，全國(guó)已獲綠色認(rèn)證的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目超過(guò)350個(gè)，覆蓋90多個(gè)城市，呈現(xiàn)多點(diǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。即使是上海和天津這兩個(gè)獲得美國(guó)綠色建筑委員會(huì)能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒（LEED）綠色建筑認(rèn)證的物流項(xiàng)目最多的城市，它們的項(xiàng)目總數(shù)也僅占全國(guó)獲得綠色認(rèn)證物流項(xiàng)目總量的12%。

??在仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的全國(guó)物流地產(chǎn)總項(xiàng)目中，獲得綠色認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量?jī)H占3.9%，未來(lái)提升空間巨大。此外，從開(kāi)放商角度來(lái)看，外資開(kāi)發(fā)商更加重視ESG理念，目前全國(guó)84.3%的LEED綠色建筑認(rèn)證物流項(xiàng)目為外資持有。

??租金“綠色溢價(jià)”：短期尚不明顯，長(zhǎng)期大有可為

??根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，已獲綠色認(rèn)證的物流項(xiàng)目租金較周邊市場(chǎng)平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項(xiàng)目的平均溢價(jià)更為顯著，達(dá)到5%至7%；而下沉城市的溢價(jià)低于2%。

??從具體城市的表現(xiàn)來(lái)看，天津獲得綠色認(rèn)證的物流項(xiàng)目溢價(jià)高達(dá)12%；北京、廊坊和寧波的物流項(xiàng)目綠色溢價(jià)可以達(dá)到9%左右。

??根據(jù)仲量聯(lián)行此前發(fā)布的《可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值》報(bào)告，中國(guó)一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租金綠色溢價(jià)區(qū)間在2%至10%，其中高級(jí)別綠色認(rèn)證（例如LEED金級(jí)、鉑金級(jí)）的資產(chǎn)溢價(jià)表現(xiàn)更為突出。

??對(duì)比辦公樓市場(chǎng)，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的綠色溢價(jià)也相當(dāng)可觀。但是，這更多的是由于獲批綠色認(rèn)證的項(xiàng)目多為周邊市場(chǎng)和同類(lèi)物業(yè)中條件最優(yōu)質(zhì)的標(biāo)桿項(xiàng)目，并多由成熟開(kāi)發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)，租金表現(xiàn)在多種有利因素加持下本就優(yōu)于市場(chǎng)均值。若控制這些有利因素，將獲得綠色認(rèn)證的項(xiàng)目與區(qū)位相近、品質(zhì)相等、條件相似但未獲綠色認(rèn)證的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)比，則租金差距并不顯著。不過(guò)，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“隨著雙碳政策嚴(yán)格落實(shí)、租戶綠色租賃需求增強(qiáng)，綠色物流項(xiàng)目的租金溢價(jià)和市場(chǎng)表現(xiàn)將進(jìn)一步提升，促使更多的資產(chǎn)持有方積極探索物流項(xiàng)目的綠色轉(zhuǎn)型方案，形成正向傳導(dǎo)、正向反饋、正向激勵(lì)的良性循環(huán)。”

??綠色金融：推動(dòng)物流地產(chǎn)升級(jí)、社會(huì)環(huán)境共贏發(fā)展

??目前，我國(guó)綠色債券發(fā)行規(guī)模處于全球領(lǐng)先水平。2022年，我國(guó)綠色債券發(fā)行量高達(dá)1.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.8%，位列全球綠色債券市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模排名前三。與此同時(shí)，對(duì)綠色金融的監(jiān)管制度體系也日趨完善。2022年7月29日，綠色債券標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)發(fā)布《中國(guó)綠色債券原則》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步統(tǒng)一并與國(guó)際接軌，大幅度提升了綠色純度。

??伴隨著相關(guān)政策法規(guī)的不斷完善、投資規(guī)模的穩(wěn)步上升、產(chǎn)品與業(yè)務(wù)的創(chuàng)新升級(jí)，預(yù)計(jì)綠色金融領(lǐng)域?qū)⒃诰G色轉(zhuǎn)型、“雙碳”環(huán)保的大背景下進(jìn)一步有序發(fā)展、提速發(fā)展。通過(guò)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)激勵(lì)措施和制度安排，綠色金融政策工具也有望不斷增加企業(yè)和項(xiàng)目從事綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的收益、降低和補(bǔ)償其相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)資源環(huán)境成本內(nèi)部化、企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值精確化，引導(dǎo)企業(yè)自發(fā)減少具有負(fù)外部性行為、增加正外部行為，協(xié)助企業(yè)解決在綠色低碳化轉(zhuǎn)型、綠色融資和綠色運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的增量成本與增量收益之間的時(shí)間錯(cuò)配、權(quán)益錯(cuò)配、技術(shù)錯(cuò)配，促進(jìn)綠色可持續(xù)發(fā)展，并反過(guò)來(lái)不斷推動(dòng)形成和完善與綠色發(fā)展更為相容的綠色金融制度。

??在提前明確和充分契合境內(nèi)外綠色項(xiàng)目的評(píng)估體系、評(píng)價(jià)目標(biāo)、界定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，以ESG評(píng)價(jià)體系為導(dǎo)向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色物流項(xiàng)目提升融資優(yōu)勢(shì)、拓寬融資渠道、降低融資成本、試錯(cuò)成本與合規(guī)成本，使相關(guān)利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和隨之而來(lái)的良好的投資回報(bào)，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發(fā)展道路。