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??樓市下行趨勢仍在持續。

??國家統計局6月15日發布數據顯示，5月，70個大中城市中二手房價環比持平或上漲的城市僅有15個，一線城市中，北京、上海、廣州、深圳的二手房價環比都在下降，分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

??房價下調的同時，二手房交易周期延長，掛牌量也在持續增加。易居研究院數據顯示，今年6月初，全國13個重點城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。

??從絕對規模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大，6 月初分別為 22萬套、20萬套 和 18 萬套。對比年初掛牌規模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為 82%、72%和40%。

??掛牌量激增背后原因為何？易居研究院研究總監嚴躍進表示，今年上半年二手房出售意愿很強，但由于市場交易遇阻，進而產生了房源激增問題。“從結構分類來看，雖然也存在一些恐慌性拋售或急于套現等情況，但其占比或風險是可控的，占比較多的則屬于置換需求或換房需求。”

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年疫情解除后，市場沒有出現報復性反彈，導致部分業主預期轉向悲觀，掛牌總量走高。此外，一二線城市中投資客較多，部分投資客拋售套現，也導致二手房掛牌量增加。

??二手房掛牌量近200萬套

??今年3月，急需資金周轉的鄧綺將3年前入手的一套100平方米房子掛到各地產中介機構平臺，本以為市場行情不錯，很快就能賣掉，但幾個月下來連看房的人都不多。

??鄧綺坐不住了。“掛牌的房子位于北京朝陽區百子灣，2006年建成，臨近地鐵，周邊還有大型購物商場，單價8萬元/平方米，但沒想到這么難賣。”

??為了快速賣掉房子，鄧綺只能忍痛降價，但她低估了賣房的難度，3個多月下來，報價已由800萬元下調到760萬元，依然沒有賣出去。

??“現在二手房掛牌量一直在增加，不降價大幾十萬元根本沒人看。”北京百子灣片區一房產機構中介人士直言，客戶對現在市場不買賬，同時沒有利好政策刺激，他們耐得住性子。

??鄧綺也抽空去其他小區轉了轉，看看銷售情況，小半個月下來心情十分復雜。“其實看新聞有說市場不好，但大多是說沒有學位的老破小，沒想到次新房銷售情況也一般。”

??商飛是北京亞運村片區一地產中介機構門店工作人員，他也深感今年賣房的難度。“3月中下旬之后掛牌量增加，成交量卻量價齊下；市場上，成交量較大的是大三居以及四居室。”

??在上海，位于上海市虹口區鏈家門店的中介人員告訴記者，從去年9月份開始，上海二手房源掛牌量就開始增加，但成交情況并不理想，到今年2~3月份，經歷了一波短暫上漲行情后，市場開始轉冷。“議價空間變大，但也有業主因為房子一直賣不掉不得不將房源下架。”

??在西安，多家地產中介機構工作人員告訴記者，“房子越賣越多”。西安經開南一位地產中介機構人士表示，今年以來，二手房成交量一直都不景氣，很多房源一個月下來只有三四組客戶。“拿我們門店附近的這個小區為例，掛牌房源18套，其中有10套房源是最近兩個月新掛牌的；剩下的8套，有的掛了半年多，也有的掛牌時間超過一年，最近的一次成交還是在5月份。”

??成交量價齊跌背后，除去買房觀望氛圍濃厚外，最貼切的感受還有二手房掛牌量持續爆破。多家房產經紀平臺線上數據顯示，北京二手房掛牌量已突破12萬套關口；也有市場機構稱其后臺數據顯示更多，整體大約有15萬套左右。

??另據易居研究院數據顯示，今年6月初，全國 13 個重點城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬套，相比今年年初 159 萬套增長了25%。

??易居研究院認為，這意味著今年上半年二手房出售意愿很強，但由于市場交易遇阻，進而產生了房源激增的問題。

??“再等等吧”！

??“房價基本沒有上漲空間了，等等肯定還會有降價的。”有買房計劃的張磊表示。

??采訪的多位地產中介機構從業者稱，現在二手房市場已轉為買方市場，交易量持續下降，掛牌量卻在持續增加，供需失衡下給購房者帶來了較大議價空間。

??易居研究院數據顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月，二季度該指標為15個月，出現明顯增長。

??張磊告訴記者，他從今年年初開始看房，今年4月地產中介人士向他推薦了一套位于上海浦東區的一套房子，二室一廳53平方米，交通十分便捷，通勤也很方便，“當時掛牌價是450萬元，最近又降了30萬元。”

??“去年年中有朋友523萬元買了這個小區的同戶型，這相當于一年降了100萬元。”張磊表示，盡管很想盡快把買房一事敲定下來，但目前的市場行情確實讓他有些后怕，“我們這波青年人沒有吃到低房價的紅利，面對一線城市高房價大多力不從心，房子降價后，我那個朋友也挺后悔的。”

??在北京的周瑜因為去年生了小孩，為了孩子將來上學她也正在看房，但她也開始變得猶豫起來。“之前看的是帶學位的老破小，但我關注的一套房源從640萬元一路降到570萬元，實在讓我下不了手。”

??“之前覺得學區房至少是保值的，但現在發現學區房也可以降價這么厲害，為了避免以后降價拋售，我們也在考慮是否要買學區房。”周瑜告訴記者，她看中了一套位于西城區的學區房，48平方米，但從現在的市場情形來看，也有不買學區房，將來送孩子去國際學校的想法。

??核心城市房產還保值嗎？

??一二線城市二手房掛牌量持續上漲，交易周期拉長，價格出現較大跌幅，一二線城市的房產還保值嗎？

??諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，一二線城市仍是全國韌性最強的市場，短期內市場調整波動，長期來看前景仍然看好。

??李宇嘉表示，現在最大的問題是接盤能力不足，短期內二手房還將有一段調整期。“經過2015年~2018年以及2020年~2021年上半年這兩年上漲，很多城市房價翻了一倍有余，甚至兩倍多，現在的現象說明市場在回歸正常。”

??為降低購房成本，激發市場活力。6月20日1年期、5年期LPR下調10BP至4.2%，這是自2022年8月以來LPR的首次下降。這是否對二手房市場產生影響，帶動房地產銷售情況好轉？

??多位受訪人士認為，LPR下調10BP可以減輕購房壓力，有利于促進購房需求入市，從而推動二手房市場活躍度提升，對于拉動銷售面的好轉有著積極意義。但對樓市短期成交帶動作用有限。

??“本次降息對購房產生的實質效果或有限，市場銷售的企穩恢復仍需要其他政策協同發力，需求端如通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，或通過一區一策、與生育政策和人才政策結合等方式調整核心一二線城市限購政策，以提振市場預期。”某機構市場研究總監補充表示。

??李宇嘉也表示，盡管LPR下調10BP有望對后市形成一定支撐，但最關鍵的還是需求端對新市民、年輕人的就業、收入能積極幫助，供給端對開發商的風險能及時控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產量價的穩定。

??（應受訪者要求，文中業主、購房者、中介人士均為化名）