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??樓市重回高庫存時(shí)代。

??為了緩解庫存壓力，最近一些城市開始出招了，即回購商品房，也就是說政府出手或鼓勵(lì)國有企業(yè)批量購買存量商品房。

??自7月以來，陸續(xù)有城市出現(xiàn)了“鼓勵(lì)回購”的情況，直到10月中旬，蘇州市政府部門擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購約1萬套新房的消息，再次攪動(dòng)樓市。

??截至目前，全國已有至少5個(gè)城市開始回購商品房。

??當(dāng)下政府鼓勵(lì)回購商品房，到底該如何看待？這些城市市場有哪些共同特征？房企能否從中受益？

??實(shí)際上，從目前情況來看，政府回購對(duì)城市市場去化存在一定積極意義，但對(duì)房企而言如果想以此改善流動(dòng)性那就有點(diǎn)難了。

??目前已有5個(gè)城市和地區(qū)明確了政府回購商品房的信息。

??其中蘇州市政府?dāng)M對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購約1萬套新房，房源基本為有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項(xiàng)目。

??同時(shí)，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來源為自籌資金。

??鄭州在5個(gè)城市中最早實(shí)行了回購商品房，7月下旬，鄭州對(duì)外披露，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施，提高存量房去化率。

??政府回購不僅能響應(yīng)政策解決低收入人群的住房困難和動(dòng)遷等遺留的歷史問題，而且還推動(dòng)了市場流動(dòng)，緩解了城市庫存較高的問題。

??政府回購商品房，從側(cè)面可以看出城市的庫存壓力有多大。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年8月百城商品住宅庫存量達(dá)到了58718萬平方米，維持高位波動(dòng)，環(huán)比微增0.16%，較上月持平，同比增長3%。

??上述幾個(gè)城市中，截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟(jì)南、湖州商品住宅庫存均較高，分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。其中，鄭州和蘇州商品住宅庫存分別位列第16位和第23位。

??除此之外，房企自身的去庫存壓力也進(jìn)一步加大。

??一般，政府回購的商品房通常作用于安置房、保障房、租賃房等保障體系的房源。在房源的選擇上，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房等房源將作為回購首選，房源供給的穩(wěn)定性將有利于政府按期按量的完成保障房籌集工作。

??央國企和城投類房企在近期回購中有著明顯的優(yōu)勢。

??比如，蘇州政府選擇了較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)萬科，而其余地方政府多數(shù)均選擇央國企和城投類房企。

??這也不難理解。

??一方面，央國企和城投類房企背后與政府關(guān)系緊密，有國企或區(qū)域城投入股、操盤的項(xiàng)目，在回購過程中政府也能對(duì)其有話語權(quán)和較大的監(jiān)管力度。

??另一方面，回購的商品房大部分作用于安置房、保障房、租賃房等，在政府回購后仍需房企參與，以確保投入運(yùn)營。而保障體系的房源勢必會(huì)牽扯房企本身的資金安全和盈利等問題，民企在保障體系的住房上資金及運(yùn)營能力有限。

??此外，央國企和城投類房企的自身去庫存也較為困難，政府回購能緩解其去化壓力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年上半年，存貨總量TOP20企業(yè)中，央國企存貨總量超36865.45億元，其中保利、中海、華潤、招商等大型央企存貨總量均超四千億元。

??地方政府回購商品房，除政策性支持外，也是以財(cái)政現(xiàn)金的形式支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的舉措。

??一方面是為房地產(chǎn)市場輸入現(xiàn)金流，另一方面增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的信心，可以預(yù)期這對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌鲇休^好的提振作用。

??對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，想要通過此方式實(shí)現(xiàn)“紓困”就比較難。除了央國企與城投類房企，一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)與政府合作。

??實(shí)際上，政府回購商品房時(shí)會(huì)在回購的項(xiàng)目選擇、價(jià)格定位、項(xiàng)目輸出上存在較大的難度，也就是說回購動(dòng)作完成整個(gè)過程并非想象中那樣簡單。

??比如，政府回購的項(xiàng)目多以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房為主，而在價(jià)格定位上，通常不會(huì)采用市場價(jià)，而是以更低的價(jià)格購入，這需要房企在利潤方面做出一定讓步。

??因此，這也給一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企帶來了入局機(jī)會(huì)。通過參與政府回購項(xiàng)目，獲得與政府合作的機(jī)會(huì)，從而為自己背書，增厚自身價(jià)值。

??此外，本土房企深耕本地市場，在后續(xù)的開發(fā)和運(yùn)營上有較大優(yōu)勢，同時(shí)，地方政府對(duì)本土房企較為熟悉，在資金和債務(wù)的監(jiān)管方面也較為有力。

??市場寒冬已至，回購對(duì)緩解當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫Α⒓铀偈袌龀銮逵兄^好效果。與此同時(shí)除央國企與城投類房企外，一些本土房企也能積極爭取，獲得新的去化渠道。

??市場尚未回穩(wěn)，未來更多地方政府在有條件的基礎(chǔ)上，將會(huì)逐步推行商品房回購，以緩解城市庫存壓力。