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??9月20日上午8時(shí)，鏈家app上顯示廣州的二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到了121001套。

??按照克而瑞廣佛區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計(jì)算，當(dāng)前二手房的去化周期為19.5個(gè)月，比新房16.3個(gè)月的去化周期還要長(zhǎng)3個(gè)多月。

??賣房難是業(yè)主們的共同感受。白云區(qū)一位中介告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，為了盡快賣出手里的房子，怡新花園有位業(yè)主給中介設(shè)立了階梯式獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，帶客一組可以領(lǐng)88元的獎(jiǎng)勵(lì)，面談一次獎(jiǎng)勵(lì)1888元，“業(yè)主組了一個(gè)中介群，500人很快就滿了，成交前至少花了大幾千的推廣費(fèi)。”在去化壓力更大的增城區(qū)，有投資客甚至以市場(chǎng)價(jià)六折的價(jià)格出貨，引得同小區(qū)的業(yè)主堵門(mén)要說(shuō)法。

??貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，相較2021年的低點(diǎn)，今年廣州的二手房成交量有所恢復(fù)，但恢復(fù)速度還是不如預(yù)期，這其中有宏觀經(jīng)濟(jì)面的不穩(wěn)定、疫情反復(fù)帶來(lái)的影響，也有廣州樓市政策遲遲未松綁的原因，但更主要的是業(yè)客雙方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判不一致、相互博弈的結(jié)果。

??為了賣房 業(yè)主有多拼？

??怡新花園位于白云區(qū)的梅花園板塊，一位業(yè)主在5月份放盤(pán)了四期怡泰閣一套約105平方米的三房單位，最初的放盤(pán)價(jià)為568萬(wàn)元，但由于是頂層單位，且朝向沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，放盤(pán)3個(gè)月都未能賣出。著急置換其他區(qū)域房子的業(yè)主特地制定了一套針對(duì)中介的激勵(lì)方案，希望能盡快成交。據(jù)了解，該業(yè)主組了一個(gè)買賣中介群，專賣推廣自己這套房子，只要進(jìn)群加業(yè)主微信就可以領(lǐng)1.8元，發(fā)朋友圈領(lǐng)4.8元，帶客一組領(lǐng)88元，面談一次可得1888元，促成交易的中介還有5萬(wàn)元現(xiàn)金紅包的額外獎(jiǎng)勵(lì)。

??重賞之下必有勇夫，這套房源迅速?zèng)_上了鏈家梅花園熱搜房源的第1名，帶看的中介絡(luò)繹不絕。在服務(wù)細(xì)節(jié)上，這位業(yè)主也做的很到位，房里常備鞋套，冰箱里放滿了冰凍飲料，客廳還有糖果供客人食用。

??“業(yè)主挺懂行的，也確實(shí)用心去讓中介推。給個(gè)建議就發(fā)28元的紅包，帶客看房就是88元。”上述中介表示，這套房源應(yīng)該是在8月中旬就賣掉了，“激勵(lì)機(jī)制加上降價(jià)的影響，最后的成交價(jià)是530多萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)格算不錯(cuò)了，畢竟樓層的弊端在這里，本身就要比其他樓層的戶型便宜幾十萬(wàn)元。”

??同樣是賣房，增城區(qū)保利中航城二期的一位業(yè)主付出了更大的代價(jià)。該業(yè)主此前放售了一套96平方米的三房復(fù)式單位，8月份將報(bào)價(jià)下調(diào)到123萬(wàn)元，單價(jià)約為1.28萬(wàn)元/平方米。而該小區(qū)同樣戶型的放盤(pán)價(jià)大部分在2萬(wàn)元/平方米以上，這個(gè)報(bào)價(jià)無(wú)異于打破了小區(qū)里的價(jià)格同盟，引起了其他業(yè)主的不滿。

??據(jù)了解，在中介集中帶客看房的那天，保利中航城二期的一些業(yè)主上門(mén)討要說(shuō)法，大意是這種惡意降價(jià)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，拉低了整個(gè)小區(qū)的均價(jià)，讓自己的財(cái)富縮水，也動(dòng)搖了最寶貴的市場(chǎng)信心。但這次聲討并沒(méi)有動(dòng)搖業(yè)主出貨的決心，最后這套房在8月底以113萬(wàn)元成交，單價(jià)為1.17萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于該小區(qū)同類戶型放盤(pán)價(jià)的六折。

??成交數(shù)據(jù)顯示，這套房屋的成交周期達(dá)到了196天，也就是超過(guò)了半年。據(jù)中介透露，該業(yè)主是位投資客，近期流動(dòng)性緊張，降價(jià)急售這套房是為了回籠資金。

??如此果斷決絕的業(yè)主畢竟是少數(shù)，大部分業(yè)主仍在為賣房而苦惱。“我家放盤(pán)了兩套房，一套在海珠區(qū)，一套在番禺區(qū)，價(jià)格也降了一些，但是好幾個(gè)月了還沒(méi)賣出去，導(dǎo)致看中的新房不敢下定。”一位打算置換新房的業(yè)主無(wú)奈的表示。

??二手房去化周期超19個(gè)月

??賣房難的背后有庫(kù)存高的因素。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月，廣州新房的庫(kù)存量為111960套，去化周期為16.3個(gè)月。而目前廣州二手房的掛牌量已經(jīng)突破12萬(wàn)套，比新房庫(kù)存量還要高。2021年8月至2022年8月，廣州的二手房成交總量為90086套，平均每月成交約7507套，按照這個(gè)成交量，消化12萬(wàn)套的庫(kù)存，需要19.5個(gè)月，而黃埔、番禺、南沙和增城等區(qū)的去化周期都在20個(gè)月以上。

??李茂喆表示，很多人只看到目前二手市場(chǎng)的在售房源量在持續(xù)增加，但是沒(méi)考慮到這里面確實(shí)有很多很難出售的房子，比如太小、太舊或者價(jià)格偏高的房子，都會(huì)慢慢積壓。而且即便在售房源量是持續(xù)增加，但這十幾萬(wàn)套的在售量和廣州目前大約500多萬(wàn)套存量房相比，其實(shí)占比也是非常低的。“我們會(huì)更關(guān)注單月新增放盤(pán)量的多少，其實(shí)從月度角度來(lái)看，在去年年初達(dá)到高位之后，目前其實(shí)是呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，今年8月，廣州二手房的新增放盤(pán)量相比去年3月幾乎下滑了50%，這說(shuō)明當(dāng)下市場(chǎng)活躍度不高，置換需求的買家入市意愿不高。”

??成交量的表現(xiàn)比較直觀。上半年，廣州市二手房成交41982套（包含中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽），同比下降44%，為近五年的新低。8月的成交量為7890套，環(huán)比上升6%，同比則下降7.6%，整體仍處于相對(duì)低位。

??在李茂喆看來(lái)，廣州二手房的成交量已有所恢復(fù)，從2021年8月31日之后最低不到6000套的水平，回升到目前8000套左右，但是恢復(fù)速度仍不如預(yù)期。3月份以來(lái)，每月有百余城出臺(tái)相關(guān)政策，使得業(yè)主對(duì)廣州出臺(tái)相關(guān)松綁政策預(yù)期較高，更對(duì)樓市恢復(fù)開(kāi)始有所期待，從而4月開(kāi)始觀望情緒上升。客戶端方面，新房市場(chǎng)下行疊加經(jīng)濟(jì)放緩、疫情、房地產(chǎn)暴雷等等，使得買家看房次數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，買房者普遍對(duì)樓市預(yù)期不太好。

??在這樣的背景下，降價(jià)依然是促進(jìn)成交最有效的手段。貝殼平臺(tái)成交的數(shù)據(jù)顯示，8月廣州成交的二手房，從掛牌到成交平均降價(jià)幅度為11.6%，而今年前8個(gè)月累計(jì)平均值為10.1%。這一水平相比2021年市場(chǎng)最火熱的時(shí)期高了不少(2021年3月為3.9%)。

??從次數(shù)的角度來(lái)看，前8個(gè)月累計(jì)成交的房源掛牌到成交平均降價(jià)次數(shù)為3次（不含成交前業(yè)客談判的一次議價(jià)），根據(jù)平均掛牌天數(shù)可以算出平均1.6個(gè)月降價(jià)一次，不過(guò)在成交前的一個(gè)月，普遍降價(jià)頻次提高，平均成交前一個(gè)月降價(jià)了1.1次。

??目前廣州在售的掛牌房源中，有68.9%的房源掛牌至今的降價(jià)幅度在5%以內(nèi)，另有23.8%的房源降價(jià)幅度在5%~10%。而降幅超過(guò)10%但還沒(méi)有賣出去的房源僅有2%左右。

??在嚴(yán)酷的市場(chǎng)現(xiàn)狀面前，業(yè)主的心態(tài)也不再?gòu)?qiáng)硬。白云區(qū)一位業(yè)主對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，她手中的一套房子已經(jīng)放盤(pán)了大半年，放盤(pán)價(jià)450萬(wàn)元，曾有買家還價(jià)420萬(wàn)元，但她沒(méi)答應(yīng)。“最近中介跟我說(shuō)，預(yù)計(jì)是要降到420萬(wàn)元左右才能成交，再等下去也沒(méi)有意義。所以我現(xiàn)在調(diào)價(jià)到430萬(wàn)元了，先試試看，不行的話只能再降了。”