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??半年來，王宇多半時間都處在“低氣壓”狀態(tài)。

??“今年上半年就成交了1套房，還是親戚買的。”王宇長長地嘆了口氣。他是鄭州本土有著多年新房銷售經(jīng)驗的渠道人員，靠帶客看房成交后獲取傭金生活，“鄭州前幾個月樓市行情不好，我的帶客量也很少，有時候好多天都沒有1個人，更別提成交了。好在最近行情有所好轉(zhuǎn)，生活又有了希望。”

??不同于王宇長達(dá)數(shù)月的憂心忡忡，在鄭州某二手房門店做銷售的顧永彬今年過年后就對市場充滿期許，“之前賣二手房能餓死，現(xiàn)在不敢說能吃飽但確實比年前好些了；看房的人多了，成交量也上來了。”

??王宇和顧永彬的賣房經(jīng)歷是目前鄭州房地產(chǎn)市場一個縮影。

??2022上半年，面對持續(xù)低迷的樓市，鄭州頻放紓困大招，且多次登上熱搜平臺。從3月1日出臺的被認(rèn)為全國首個系統(tǒng)全面的樓市放松政策——“19條”樓市新政，到提出全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%下限標(biāo)準(zhǔn)，再到最近受到廣泛關(guān)注和熱議的大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法，各種政策方向皆意在刺激樓市。

??從效果來看，前5個月樓市改善情況不明顯，6月有筑底回暖跡象。據(jù)國家統(tǒng)計局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2022年5月份鄭州新房房價環(huán)比下跌0.1%，二手房房價環(huán)比下跌0.5%。自2021年8月以來，鄭州一手房價、二手房價已連續(xù)10個月雙雙下跌。再看成交量，記者通過鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)梳理房地產(chǎn)市場銷售情況發(fā)現(xiàn)，今年1~5月份，鄭州全市商品房銷售38983套，較去年同期下降48%；二手房共成交22092套（間），較去年同期下降26%。6月鄭州全市商品房銷售11428套，較去年同期下降39%，環(huán)比上漲88%；二手房共成交7085套（間），較去年同期下降3%，環(huán)比上漲104%。

??“從實際情況看，目前，國家和省市的一系列助企業(yè)紓困政策的積極作用日益顯現(xiàn)，鄭州市房地產(chǎn)市場形勢正在逐步復(fù)蘇回暖，涉房金融環(huán)境得以改善，群眾購房成本明顯降低。”6月30日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局三級調(diào)研員李家璋在鄭州新市民購房專題推介會上表示，二手房成交量明顯回暖，改善性住房需求快速增長，群眾到訪量普遍增加，商品房銷售量止跌回升，供需兩端表現(xiàn)積極活躍，房地產(chǎn)市場信心正逐步恢復(fù)。

??新房市場先抑后揚

??3月份以來，吳女士一直在“買不買房”間徘徊。

??吳女士是一名“85后”，大學(xué)畢業(yè)后與老公一同在鄭州購買了一套兩室一廳房子，如今隨著一兒一女長大，換房變得越來越緊迫。“本來想著手里攢的錢不夠首付，計劃等兩年再換，后來聽說政策放松了、利率也降了，是換房的好時候，一下子就激起了買房欲望。”吳女士表示。

??吳女士所說的政策是鄭州在3月1日出臺的“19條”樓市新政。新政明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買時執(zhí)行首套房貸款政策。也就是說，之前吳玉在鄭州限購區(qū)域內(nèi)購買二套房，首付需要60%；現(xiàn)在首套結(jié)清貸款可以30%。

??令吳女士沒想到的是，實際看房過程政策更寬松，“鄭州是限購城市，但現(xiàn)在只要想在鄭州買房，一般情況下都能買到；貸款方面，很多樓盤可以首付分期，只是方式不同，有的先付5%首付，剩下25%首付兩年內(nèi)分4次還清；有的先付15%，剩下15%一年內(nèi)分4次還清。”

??最讓吳女士心動的是，有樓盤竟宣稱可以“零首付”網(wǎng)簽，剩下首付款交房前付清就可以。

??記者了解到，該樓盤位于鄭州管南片區(qū)，去年曾憑一己之力將所屬區(qū)域引入“小陽春”行情，價格也從2019年的15000元/平方米，漲到2020年的16000元/平方米，再到2021年的17000元/平方米。

??然而，去年下半年鄭州接連遭遇洪災(zāi)、疫情之后，情況急轉(zhuǎn)直下。到今年5月下旬記者前去探訪時，上述樓盤價格已跌至13000元/平方米，且探訪當(dāng)天售樓處購房者寥寥，十分冷清。

??擴(kuò)大范圍來看，該項目所在的整個區(qū)域價格皆在下跌。“新城時光印象已從開盤時的17000元/平方米左右降到現(xiàn)在的13500元/平方米；康橋未來公元以前均價14000元/平方米，現(xiàn)在是12000元/平方米；融創(chuàng)的項目更不用說，歷來是‘促銷王’。”一位長期銷售該區(qū)域樓盤的李經(jīng)理告訴記者，這幾個項目位于鄭州南三環(huán)與南四環(huán)之間，配套較差，區(qū)域不成熟，基礎(chǔ)教育欠缺，遇到行情不好時更不抗跌。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了上述區(qū)域，鄭州多個區(qū)域都存在降價拋售行為。如鄭州濱河新區(qū)，之前整體片區(qū)價格在16000元~20000元/平方米，現(xiàn)在降到14000元~16000元/平方米。還有前幾年很火的鄭州白沙片區(qū)、綠博片區(qū)等近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域，因遠(yuǎn)離主城，周邊配套不成熟，價格下降得也十分厲害。

??更為嚴(yán)峻的是，價格下降的同時銷量也很慘淡。據(jù)鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1~5月份，鄭州市商品房銷售38983套，較去年同期下降48%。

??轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在6月。隨著鄭州經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇和疫情得到有效控制，市場開始出現(xiàn)回暖跡象，尤其是多個項目的開盤熱銷，給低沉一年的鄭州樓市帶來了曙光。

??如位于鄭州金水老城的萬科古翠隱秀，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該項目于6月18日首開，推出約196套房源，成交均價約27500~28800元/平方米（帶裝修），目前已成交約159套；位于鄭州金水北的保利大都匯，6月25日首開，推出357套房源，價格約18200~21800元/平方米，已成交272套。此外，保利文化廣場、電建洺悅?cè)趫@、華潤瑞府等項目賣得也不錯。

??不過，也有項目成交依然慘淡，如與萬科古翠隱秀同日開盤的東方宇億萬林府，推出約127套，成交均價約17000~18000元/平方米（毛坯），僅成交2套。

??“本來5月份鄭州疫情居家辦公時，親戚朋友都勸說不適合換房，已經(jīng)放棄了。結(jié)果最近聽說市場又起來了，再看看吧！”吳女士告訴記者。

??中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長宋向清接受記者采訪時表示，6月鄭州房地產(chǎn)市場環(huán)比增長態(tài)勢明顯，同比降幅收窄顯著，說明樓市正在走出低谷。“在經(jīng)歷較長時期低迷之后，樓市開始一波緩慢的持續(xù)的提升和振作過程，是最令人欣慰的現(xiàn)象。”

??克而瑞分析認(rèn)為，2022年1~6月鄭州房地產(chǎn)市場成交約469.19萬平方米，成交均價約12316元/平方米，相比去年同期成交規(guī)模減半。同時，相比1~5月份，6月成交表現(xiàn)較好，成交量約為102萬平方米，預(yù)計三季度市場成交跌幅將會收窄。

??二手房交易逐步回暖

??相比新房市場，2022年上半年鄭州二手房市場一直在緩步回暖。

??“今年過年后二手房就有明顯起色了，后來新政實施、利率下調(diào)以及20%差額稅取消后，買賣二手房的人又明顯增加了不少。”顧永彬告訴記者。

??記者了解到，自2015年1月1日開始，鄭州對二手房征收20%差額稅，即“非滿五唯一”住宅交易時需繳納差額稅費，以一套原價100萬元、現(xiàn)價200萬元住宅計算，按照此前政策，交易需繳納20萬元個稅；調(diào)整后，可以自主選擇按全額1%征收，即2萬元，交易稅額大大降低。

??20%差額稅取消直接影響著一些次新小區(qū)房價。如位于鄭州市金水區(qū)的安和文苑小區(qū)，在某房產(chǎn)平臺上，一套于去年9月掛牌的房源，售價380萬元；掛牌后多次降價，到12月時已降至345萬元；今年3月初，則直接漲價30多萬元，售價385萬元。

??不過，也有不少小區(qū)房源仍在降價。“去年想賣房時，小區(qū)同樣戶型還能賣到140萬元，今年降到了130萬元。”鄭州市金水區(qū)一位計劃賣房的業(yè)主告訴記者。

??“以前，鄭州樓市基本以新房銷售為主，約占到7成，二手房成交一直較弱。尤其是去年，因利率高、放款周期長，導(dǎo)致二手房銷售遇困。隨著今年各項利好政策出臺，咨詢買房、賣房客戶明顯增多，市場也活躍了。”鄭州市鄭東新區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

??根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，2月底，貝殼鄭州二手房掛牌量70000+套，6月底鄭州二手房掛牌量79000+套，短短4個月時間，掛牌量增加了9000余套。二手房供應(yīng)量增加明顯，證明賣家掛牌積極性提高，業(yè)主信心正在恢復(fù)。

??機構(gòu)也認(rèn)為，鄭州主城二手房市場恢復(fù)明顯，其中金水區(qū)以配套優(yōu)勢和價格優(yōu)勢大幅領(lǐng)先，多個項目停工爛尾問題也刺激部分客戶轉(zhuǎn)向二手房市場。

??受二手房由冷轉(zhuǎn)暖影響，王宇和他的幾個同行朋友在上半年也開始做起了以前不愿做的二手房生意。

??對于鄭州樓市上半年發(fā)展情況，宋向清認(rèn)為，上半年鄭州根據(jù)本地商品房供需關(guān)系，出臺若干針對性政策促進(jìn)市場良性循環(huán)的效果逐漸彰顯，交易數(shù)據(jù)在拉升。

??同時他表示，經(jīng)過“房住不炒”政策底線的持久加持，房地產(chǎn)市場的投資化、投機化、泡沫化、貨幣化已經(jīng)嚴(yán)重弱化，現(xiàn)在買房基本都是為居住而買，極少用于投資盈利、投機牟利，樓市去化庫存后，其泡沫化和貨幣化現(xiàn)象開始大減，危險也逐漸引入到可調(diào)控范圍，亦是樓市常態(tài)化表現(xiàn)。